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교보, 삼성전자 본격상승 아직 이르다..보유

입력 2004. 09. 06. 06:36 수정 2004. 09. 06. 06:36

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[한겨레] 은행 대출금리 0.15~0.7%p 내리는데‥인하혜택보다 중도수수료 등 더 내야변동-고정금리차 0.5%p이내면 고려 콜금리 인하 뒤 예금 금리에 이어 서민들이 많이 쓰는 주택관련대출 금리도 속속떨어지고 있다. 신한은행은 소액 가계대출에 적용되는 기준금리를 0.15%포인트낮췄고, 제일은행도 주택담보대출의 고정금리를 3년제는 0.7%포인트, 5년제는0.44%포인트 내렸다.

시중은행뿐 아니라 주택금융공사도 모기지론의 금리를 6.7%에서 6.45%로0.25%포인트 내렸다. 건설교통부도 국민주택기금에서 지원하는 근로자서민주택구입자금의 금리를 6%에서 5.8%로 0.2%포인트 낮췄다.

대출 금리가 떨어지면 기존 대출 이용자들은 궁금해지기 마련이다. 자신의대출이자도 함께 낮아지는지, 혜택이 없다면 낮은 금리의 대출 상품으로 갈아타야하는지 가늠이 쉽지 않기 때문이다.

우선 변동금리 대출상품을 써왔다면 일단은 마음을 놓아도 된다. 변동금리 상품은특별히 행동을 취하지 않아도 자동적으로 낮아진 금리를 반영하기 때문이다. 다만변동금리의 반영주기를 어떻게 택했는지에 따라 금리가 반영되는 시간차는 생긴다.

현재 변동금리의 반영주기는 3・6・12개월 외에 2년 등 다양하다. 만약 12개월변동 주기라면 12개월 째에 해당하는 금리가 1년 동안 유지된다. 이런 경우 최근의금리인하가 바로 반영되지 않을 수도 있다.

하지만 이미 고정금리 대출상품을 이용하고 있다면 낮아진 금리혜택을 누리지못한다. 고정금리 상품은 금리가 떨어졌더라도 대부분 신규가입자부터 혜택이적용된다. 대표적으로 모기지론의 금리가 6.45%로 떨어졌지만 기존 가입자들에게는계속 6.7%의 금리가 적용된다. 기존 이용자들의 금리도 함께 떨어진 근로자서민주택구입 자금대출은 예외에 속하지만 말이다.

모기지론 수수료・설정비 더 내야 그럼 이참에 금리가 낮은 대출상품으로 갈아타고 싶은 유혹이 생길 법하다. 특히모기지론을 비롯한 주택관련 대출은 15년 이상의 장기 상품을 이용하는 사람들이많다. 15년 이상의 상품에 가입해야 연말정산 때 소득공제 혜택을 받기 때문이다.

긴 기간 동안 내는 이자를 계산하면 작은 금리차가 큰 금액으로 늘어나는 건아닌지 걱정이 될 수 있다.

하지만 전문가들은 아직은 대출 갈아타기를 고려할 때가 아니라고 입을 모은다.

대출 상품을 바꿀 때 드는 비용을 고려하면, 아직 충분히 금리가 내렸다고 보기는어렵기 때문이다. 대개 만기 전에 대출을 미리 갚으면 중도상환 수수료를 내야한다. 중도상환 수수료는 상품마다 다양하지만 은행상품은 3년 안에 갚을 때, 공사모기지론은 5년 안에 갚을 때 상환금액의 0.5~2%를 내야한다.

게다가 주택담보대출이라면 경우에 따라 근저당설정비를 더 내야 할 때도 있다.

근저당 설정비는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 담보 설정을 하기 위해 드는 비용을말한다. 대부분 은행에서는 같은 은행의 상품으로 갈아 탈 때는 따로 근저당설정비를 받지 않는다. 하지만 다른 은행의 상품으로 바꿀 때는 새로 대출받는금액의 0.7%에 해당하는 근저당 설정비를 더 내야 한다. 특히 공사 모기지론은같은 공사 상품이라도 해지하고 새로 가입하면 설정비를 다시 받는다.

따라서 이런 중도상환 수수료, 설정비 등을 계산하면 이자혜택보다 더 많은비용을 낼 수도 있다. 예를 들어 15년 만기 공사 모기지론으로 1억원을 빌린 지현재 5달이 된 사람이 낮아진 금리를 이용하기 위해 바꿔 타는 경우를 따져 보자. 고정금리 6.7% 상품에서 6.45% 상품으로 갈아탄다면 앞으로 내야 할 이자는 모두236만원 정도가 줄어 든다. 하지만 1년 안에 조기 상환하는 데 드는 수수료 2%,근저당 설정비 0.7%로 약 275만원을 비용으로 내야 한다. 따라서 이런 경우갈아타면 오히려 39만원을 더 손해보는 셈이다.

특히 공사 모기지론의 조기상환 수수료는 1년 안에 갚으면 상환액의 2%, 3년 안에갚으면 1.5%, 5년 안에 갚으면 1%를 물린다. 은행 대출보다 적용기간도 길고수수료율도 조금 높은 편이다. 따라서 갈아타기를 할 때는 좀더 신중해야 한다.

“금리 아직 바닥 아니다” 하지만 지금보다 금리가 조금 더 떨어진다면 이야기는 달라질 수 있다. 아직은추가 금리 하락 가능성이 계속 흘러 나오고 있어 금리가 바닥이라고 말하기어렵다. 그러나 한번 더 금리가 떨어진다면 변동금리 장기상품 이용자도 고정금리상품으로 갈아타는 것을 고려할 만하다.

그렇다면 언제쯤 이런 고민을 하는 게 맞을까. 한상언 신한은행 재테크팀장은“변동금리와 고정금리 차가 0.5~1%포인트 정도로 줄어들면 갈아타기를고려하라”고 권한다. 아직은 변동금리가 고정금리보다 2%포인트 이상 낮아 선뜻고정금리를 택하기 어렵다. 하지만 이 차이가 좀더 줄어들고, 금리 수준이바닥이라는 판단이 들 때는 고정금리로 바꾸는 것이 현명할 수 있다는 얘기다.

또 대출 상품 갈아타기를 할 때 중도상환 수수료를 줄이는 방법도 활용하는 것이좋다. 신종철 제일은행 서민금융팀장은 “현재 대출금보다 10% 정도 증액해갈아타면 중도상환 수수료를 안 받는 은행도 많다”고 귀띔한다. 현재 1억원을빌린 사람이 대출상품 갈아타기를 할 때 1천만원을 더 빌리면 중도상환 수수료를내지 않는다는 얘기다. 다만 증액해 받을 수 있을만큼 담보여력이 남아 있어야한다.

김윤지 <이코노미21> 기자 yzkim@economy21.co.kr 복잡한 대출이자, 금융계산기로 "척척" 주택담보대출을 받으려면 이자 외에도 계산해 봐야 할 것들이 많다. 근저당 설정비며수입인지 대금 등 부대비용도 알아봐야 한다. 또한 원리금 상환방식에 따른이자비용 등 만만찮은 계산이 필요하다. 특히 비슷한 대출상품들 가운데 선택을하려면 혹시 생길 수 있는 중도상환 수수료 등 비교해야 할 항목들이 늘어난다.

이럴 때에는 금융계산기를 이용하면 편리하다. 현재 모네타(moneta.co.kr)나 야후금융정보(credit.yahoo.co.kr), 이머니(emoney.co.kr) 등 인터넷 재테크사이트에서는 금융계산기를 제공하고 있다. 대출상품을 바꿀 때 드는 비용과총이자액 차이를 한 눈에 보여준다.

예컨대 금융계산기를 이용해 대출 금액과 금리, 기간과 상환방법을 기입하면만기까지 갚아가야 할 월 상환원리금과 총이자액 등이 깔끔하게 표로 정리된다.

거치기간이 있는 경우에는 이 기간까지 고려해 계산을 할 수도 있다.

특히 대출 갈아타기를 할 때엔 모네타 금융계산기의 ‘리파이낸싱’이란 서비스를이용하면 편리하다. 현재 이용하는 대출 상품의 이자와 중도상환 수수료율,바꿔타려는 대출 상품의 이자, 남은 대출액 등만 넣어주면 바꿔 타는 게 이익인지,손해인지 한눈에 알 수 있다.

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