'홍등' 꺼진 용산 일대 '뉴욕 맨해튼'이 보인다

재개발사업 곳곳에서 난항..하지만 용산의 비전은 밝아

늦 가을 찬바람이 절로 몸을 움추리게 하던 지난 12일, 서울의 대표적인 집창촌 지역이었던 용산역 일대를 찾았다.

화려했던 '홍등'과 '여인들의 웃음'은 사라지고 팬스가 쳐있는 넓은 공터가 한눈에 들어온다. 그리고 한편에는 포장마차촌에서 삼삼오오 모인 직장인들만이 이곳이 과거 화려했던 밤문화 중심지였다는 사실을 증명하고 있었다.

예전 성매매업소와 함께 자생했던 포장마차였던 걸 아는 사람들은 성매매업소가 다시 생긴건 아닌지 둘러보지만 어디에도 성매매업소는 없다.

용산 집창촌 '역사의 한 켠으로...'

용산 집창촌이 처음 생긴 것은 정확한 기록은 없지만 광복 전후 남영동일대 유곽들이 자리잡았으면서 형성되었다고 한다. 6.25 전쟁 이후에도 곤궁에 따진 여성들의 생계와 남성들의 성구애와 결합해 크게 번성하게 된다.

그리고 제3공화국 '윤락행위 방지법' 2004년 '성매매특별법'등의 규제에도 집창촌은 '특정지역'이라는 이름으로 암묵적인 영업을 이어갔다.

이렇듯 수십년 동안 용산 집창촌은 번성과 철퇴를 반복하면서 그 자리를 지켜왔지만 단군이래 최대 개발사업이라는 '용산역세권개발' 사업구역 중 '용산역전면3구역'에 포함되면서 작년 10월 이 일대 재개발로 인해 마지막 '홍등'이 꺼지면서 역사의 한 켠으로 사라졌다.

우여곡절 속에 개발을 이어가는 용산 하지만 해결해야할 난제 많아...

용산역 전면 집창촌 일대 재개발에 어두운 그림자를 드리웠던 남일당터 '용산참사'로 인해 긴장감이 최고조에 이르렀다. 하지만 서울시 박원순시장 취임 이후 서울시의 적극적인 중재로 재개발조합과 구청, 상인들이 서로 양보를 한 결과 타협점을 찾았고 그 상징이 바로 철거된 공터에 형성된 포장마차촌이다.

재개발로 무허가 건물들이 철거 되면서 공원으로 조성 될 일부 구역을 2014년까지 시한부로 포장마차 영업을 할 수 있게 조합에서 허용하였고 2년 후 철거를 조건으로 영업을 하고 있다. 시한부이긴 하지만 생계를 순식간에 잃어버린 기존 상인들에게는 단비와 같은 조치였다.

하지만 용산역 일대 재개발사업은 역시 순탄하지만은 않은 것이 사실이다.

무허가 건물들은 철거가 모두 되었지만 조합과 시공사 등 사업주체들간 갈등의 골은 깊다. 부동산침체가 장기화 되면서 예전에 계획한 사업계획을 추진하기 어렵고 사업취소도 불가능하기 때문이다.

지역 내 재개발 구역들은 대체적으로 중대형아파트와 고분양가라는 고리를 안고 있다는 것이 큰 난제이다. 용산참사가 있었던 4구역은 시공사 선정을 위한 공개입찰이 계속 유찰되고 있고, 5구역은 사업성이 불투명해 사업이 잠정보류 된 상황이다. 2구역은 조합과 시공사 대우건설간에 분양가 협상이 난항을 겪고 있다 다만 용산역 전면 3구역은 삼성물산을 시공사로, 올해 조합과 시공사간에 분양가 조정 협상이 마무리될 것으로 보여 협상이 완료되는 즉시 내년 초 분양을 계획 중이다.

용산역 전면3구역 시공사인 삼성물산은 해당 구역을 지하9층~지상40층 2개동 아파트 194가구, 오피스텔 782실을 짓는다. 사업이 지연되는 4,5구역을 제외한 전면 1~3구역이 개발이 마무리되게 되면 아파트만도 965가구에 이르고, 2460평의 공원과 관광호텔, 상업, 업무시설 등이 들어서 용산역사 내 복합쇼핑몰 '아이파크몰'과 함께 상업, 고급주거 지역으로 부상하게 된다.

용산일대는 2004년 시티파크 분양 이후 용산파크자이, 이안용산, 리첸시아용산 등의 고급 주상복합 아파트들이 위치한 고급주거지로 거듭나고 있으며, 아이파크몰 전면에 위치한 1~3구역에 일정대로 고급 주상복합이 들어선다면 조만간 뉴욕의 맨해튼 같은 멋진 야경을 볼수 있을 것으로 보인다.

부동산114 랩스에 따르면 올해 센트레빌 아스테리움용산 128가구의 입주로 용산구 주상복합아파트는 22개 단지 4832가구에 달한다. 내년 초 센트레빌아스테리움 서울 278가구가 입주하게 되면 5,000가구를 넘는다. 동아 더프라임, 문배동 KCC웰츠타워 등이 추가로 입주하는 등 고급주거지로 꾸준한 관심을 끌 전망이다.

주목 받아온 용산 개발, 시장 변화도 수용해야

용산이 주목 받는 가장 큰 이유는 서울의 중심지역으로 교통의 중심이면서 한강과 남산, 미군기지 이전으로 조성되는 민족공원 등 주거환경이 지속적으로 개선된다는 점 등이다.

특히 고급주상복합이 들어서면서 외국공관, 외국계 기업, 주한미군을 대상으로 한 외국인 전용 렌트사업에 유리해 임대사업자들도 높은 관심을 보이고 있다.

외국인 대상 임대사업은 1~2년치 임대료를 한번에 받아 연체 염려가 없다는 장점이 있다. 용산 현지 부동산중개업소들에 따르면 타지역 주상복합 밀집지역인 강남권, 분당 지역보다도 높은 월세수준과 공실이 거의 없다는 점을 이유로 용산을 임대사업의 최적지로 꼽는다.

부동산전문리서치 리얼투데이 권일 팀장은 "타워팰리스로 상징되는 강남 주상복합 시장이 호황을 누려왔으나 용산은 교통, 환경, 임대수요 등으로 실거주와 투자자가 증가하면서 용산 지역이 고급 주상복합 촌으로 꾸준한 관심을 끌 것" 이라고 희망적인 전망을 내놓으며 "다만 단군이래 최대 개발사업이라는 용산역세권개발과 용산일대 재개발사업이 시행자, 조합 등이 시장 변화에 둔감해, 타협점을 찾지 못해 지체된다면 고급주거, 첨단 상업지역으로의 도약은 당분간 요원할 수밖에 없다"고 말했다.

용산역 인근 S 중개업소 관계자도 "정부차원에서 재개발 규제 완화, 다양한 인센티브 제공 등 사업의 걸림돌 해소를 위한 노력이 필요하고 조합측도 사업 정상화를 위해 호황기에 수립된 초기 사업계획에 연연하지 않고 분양가 조정에 적극적인 자세로 임해야 한다"고 말했다.

[매경닷컴 조성신기자] [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]