"집 여전히 부족" vs "2019년부터 하락"

[서울 평균 집값 5억 돌파.. 전문가들의 향후 전망] - 오른다 "인구 1000명당 주택수 美 410채, 日 473채, 韓 364채" - 떨어진다 "한국 가계 자산·인구 패턴, 침체 시작된 20년전 日과 닮아"

서울 평균 집값이 최근 5억원을 넘으며 사상 최고치를 기록하자 집값 논쟁이 불붙고 있다. 본지는 9일 상승론과 하락론을 주장하는 전문가들의 주장을 들어봤다.

채상욱 하나금융투자 연구원은 "한국은 현재 집이 부족한 상태이며, 집값은 추세적으로 계속 오를 수밖에 없다"고 말했다.

그는 최근 주목받는 '집값 상승론자'이다. 채 연구원은 집값 상승을 예측한 저서 '뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집'을 출간했고, 지난주 4쇄(刷)째를 찍었다.

채 연구원이 집값 상승을 예측하는 핵심 근거는 '인구(人口) 대비 주택 수가 다른 나라보다 결코 많지 않다'는 것이다. 한국의 '인구 1000명당 주택 수'는 364채이다. 이에 비해 미국은 410채, 영국은 439채, 일본은 473채이다. 채 연구원은 "특히 서울과 경기는 인구 1000명당 주택 수가 각각 347채, 337채로 전국 평균보다도 낮고, 재개발을 통해 가치가 계속 높아지고 있어 가격 상승 폭도 타 지역에 비해 클 것"이라고 말했다.

채 연구원은 또 "주택의 수요 주체인 '가구'를 기준으로 봤을 때도, 한국은 1~2인 가구의 증가로 가구수가 2010년1735만여 가구에서 2035년까지 매년 19만6000가구씩 늘어날 것"이라고 했다.

그는 한국이 '일본식 부동산 장기침체'에 빠질 가능성에 대해서도 일축했다.

"일본은 현재 인구당 주택 재고(在庫)가 한국보다 24% 많습니다. 일본의 상황을 국내에 대입하자면, 서울의 1.5배에 해당하는 '500만채'가 더 공급돼 있는 꼴이에요. 단순히 수요만 놓고 비교하면 곤란해요."

채 연구원은 "부동산 분야에서 목소리 큰 비관론자들 때문에 수많은 전세 세입자가 내 집 마련 기회를 놓치고, 폭등하는 전세금에 쩔쩔매고 있다"고도 했다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 "2019년부터 집값이 추세적으로 하락하기 시작할 것"이라며 "서울 집값도 급락은 없겠지만 하방 압력을 피하긴 어렵다"고 전망했다. 그는 한국의 가계 자산 구성이나 인구구조 변화 패턴이 일본의 20여년 전과 비슷하다는 점에 주목했다.

가계자산 중 부동산 등 비(非)금융 자산 비중은 일본이 1990년 63%, 한국이 2012년 75%를 기록하며 각각 정점을 찍었다. 일본의 주택 가격은 1990년대 초반부터 하락하기 시작했고, 가계자산 중 비금융 자산 비중이 40%대까지 내려왔다.

송 위원은 "일본의 주택 가격 하락 그래프는 15~64세 생산가능인구 비중 하락 곡선과 놀라울 정도로 유사하다"고 말했다. 이어 "국내 생산가능인구도 올해 3704만명으로 정점을 찍고, 2019년부터는 본격적으로 감소하는데, 약 20년의 시차를 두고 일본을 따라가는 것"이라고 했다. 그는 "생산가능인구 비중 하락은 집을 살 능력을 가진 사람이 줄어든다는 의미이자, 집값이 대세 하락기에 접어든다는 의미"라고 했다.

송 위원은 작년부터 늘어난 주택 공급이 이 현상을 가속할 것으로 내다봤다. "인구가 3억2000만인 미국은 주택 보급률 100%를 넘은 상태에서 매년 100만채 정도 주택이 공급됩니다. 인구가 미국의 3분의 1 남짓인 일본은 1990년대에 매년 90만채씩 공급했다가 25년간 침체를 겪었어요. 인구가 일본의 절반도 안 되는 한국은 작년에 주택 70만 가구가 지어지기 시작했습니다. 내년말부터 미분양이 늘어날 겁니다. 대세 하락의 전조인 거죠."

송 위원은 낙관론의 근거인 '인구 1000명당 주택수'에 대해서는 "오피스텔 등 실제로는 주택처럼 쓰이는 거처(居處)가 집계에서 누락돼 큰 의미가 없다"고 말했다.

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