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<주택시장 과열논란> ① 2006년과 닮은 듯 다른 주택시장

입력 2016.10.16. 09:31 수정 2016.10.16. 14:54
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재건축·고분양가로 인한 상승세는 유사..상승폭은 올해가 낮아 전문가 "국지적 강세..2006년 같은 전방위적 과열은 아냐"

재건축·고분양가로 인한 상승세는 유사…상승폭은 올해가 낮아

전문가 "국지적 강세…2006년 같은 전방위적 과열은 아냐"

<※ 편집자 주 = 서울 강남을 비롯한 재건축 아파트 단지의 가격이 급등하고 청약시장에 전매차익을 노린 투기자금이 몰리면서 주택시장의 과열을 우려하는 목소리가 커지고 있다. 주택시장이 버블 우려가 제기됐던 2006년의 집값 급등기 시절로 돌아가는 것이 아니냐는 의견도 제기된다. 정부도 추가적인 부동산 안정 대책을 내놓아야 할지 필요성에 대해 고민하고 있다. 


이에 따라 현재의 주택시장을 진단해보고 전문가들이 제시하는 시장 안정책은 어떤 것이 있는지 총 3꼭지에 걸쳐 짚어본다.>

(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 주택시장이 뜨겁게 달아오르면서 과열에 대한 우려가 커지고 있다. 

강남권 재건축 단지에는 시중의 넘쳐나는 여유 자금이 몰려들고 서울과 지방 곳곳의 아파트 시세는 역대 최고가를 갈아치우면서 일각에서는 근래 최고의 버블기로 꼽히는 2006년으로 회귀하는 것이 아니냐는 목소리도 나오고 있다. 

그러나 대체로의 부동산 전문가들은 현재의 주택시장은 국지적 장세에 불과하고 '과열' 또는 '버블'로 보긴 어렵다고 말한다. 

◇ 2006년과 닮은꼴 : 재건축·고분양가로 인한 과열 

2000년 이후 주택시장의 최대 과열기로는 단연 2006년이 꼽힌다. 당시 풍부한 유동성을 바탕으로 강남권 저층 재건축 아파트 등지에 묻지마 투자자들이 대거 몰리면서 집값이 뛰었다.

강남권 재건축 단지의 상승세는 일반 아파트로 확산돼 역대 최고가 행진을 이어갔고 당시 집값이 급등한 강남·서초·송파구, 목동, 분당, 평촌, 용인지역 등 7곳은 거품이 많이 끼었다는 의미에서 일명 '버블세븐' 지역으로 지목되기도 했다. 

또 당시 강남권을 대체하는 최고의 인기 주거지로 꼽히던 판교신도시의 고분양가 여파로 신도시와 인근 지역 아파트값까지 급등하며 상승세에 불을 질렀다.

이후 한동안 잠잠하던 주택시장이 최근 뜨겁게 달아오르면서 2006년과 닮은꼴이라는 말이 나온다.

정부가 2010년 이후 침체된 주택경기를 살리기 위해 현 정부 들어 재건축과 청약제도 등을 대폭 완화하면서 곳곳에서 시장이 과열 양상을 보이고 있어서다. 

특히 강남 재건축 아파트가 그 정점에 있다. 지난해 서초구 반포·잠원동 일대에서 점화된 재건축 아파트의 상승세는 사업 추진 속도와 호재에 따라 개포동→잠실동→둔촌동→목동·과천→압구정→여의도→대치동 등지로 상승세가 도미노처럼 번져가고 있다.

우리은행 안명숙 고객자문센터장은 "추석 전까지 현금 유동성이 좋은 부자들이 상대적으로 가격이 덜 오른 재건축 단지를 돌아가며 매입하면 호가가 수천만원씩 급등해도 거래가 이뤄지는 모습은 흡사 2006년 과열기를 연상하게 했다"며 "재건축 시장만 보면 2006년과 닮았다"고 말했다.

실제로 강남권 재건축 아파트값은 상당수 2006년 이후 찾아온 전고점을 넘은 상태다.

서초구 반포 일대와 강남구 개포 주공단지를 비롯해 송파구 잠실 주공5단지, 강동구 둔촌 주공단지 등 주요 재건축 단지의 현 시세는 역대 최고가를 기록 중이다.

부동산114 조사 결과 10월 현재 서울 아파트값은 3.3㎡당 1천887만원으로 전 고점인 2010년 3월의 1천848만원을 뛰어넘어 사상 최고 수준으로 올라섰다. 

전국의 아파트값도 3.3㎡당 시세가 전고점(988만원)을 넘어선 1천36만원을 기록하며 1천만원 시대를 열었다.

◇ 2006년과 다른 점 : 매매가 상승률 현저히 낮아, 전방위 확산 아닌 재건축 테마장 

전문가들은 현재의 시장을 2006년과 같은 버블기로 보긴 어렵다는 입장이다. 일단 집값이 2006년만큼 오르지 않았다는 이유에서다. 

부동산114 조사에 따르면 서울 아파트값은 2006년 한 해 동안 31.11% 상승했고 1기 신도시는 35.44%, 전국은 24.80% 급등했다. 

그러나 올해 10월 현재까지 서울 아파트값 상승률은 5.67%, 신도시는 2.49%로 2006년에 크게 못미친다. 전국 아파트값 상승률도 2.85% 수준이다.

국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 "2006년의 집값 상승세는 서울·수도권을 중심으로 지방까지 오른 전방위에 걸친 것이었다면 최근 주택시장은 시중의 풍부한 유동성을 기반으로 한 재건축, 그리고 분양시장에 국한되는 테마 장세"라며 "과잉 유동성과 고분양가 후폭풍의 측면에선 유사한 면이 있으나 일부 시장의 국지적 과열이라는 점에서 같다고 볼 수는 없다"고 말했다.

신한금융투자 이남수 부동산팀장은 "저금리에 따른 부동산 시장 과열은 전 세계적으로 나타나고 있는 현상으로 국내 부동산 시장 역시 단기 차익이 가능한 재건축과 청약시장으로 돈이 몰리고 있는 것"이라며 "단기간에 가격이 많이 오른 것은 사실이나 일부 상품에 국한돼 있어 부담스러울 정도의 과열이라고 보긴 어렵다"고 말했다.

그러나 이런 현상이 지속될 경우 시장에 부담을 줄 가능성은 있다고 우려한다. 

올해 재건축 투자수요가 몰린 강남구와 서초구, 송파구 등 강남 3구 아파트값은 10월 현재까지 각각 9.87%, 8.79%, 7.2% 오르면서 지난해 전체 상승률을 웃돌고 있다.

강동구(8.21%)와 양천구(9.43%) 역시 지난해 상승률을 넘어섰다. 

부동산114 함영진 리서치센터장은 "강남 등 일부 지역은 '오버슈팅'된 상태고 연말까지 강세가 지속한다고 해도 현 상태가 거의 고점에 달했다고 봐야 한다"며 "내년 이후 입주물량 증가와 미국 금리 인상 등 악재가 많은 것을 감안할 때 집값이 더 오르는 것은 위험하다"고 말했다.

sms@yna.co.kr

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