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[가계부채 후속대책] 연봉 4000만원 무주택자, 신DTI로 대출한도 9100만원 늘어

홍석근 입력 2017. 11. 26. 17:19 수정 2017. 11. 26. 22:39

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소득.부채 산정방식 개선
주담대 최근 2년 소득 확인.. 부채 기존 원리금 모두 반영
다주택자 대출한도 확 줄어.. 임대업대출 금리 1%P 가산

소득.부채 산정방식 개선
주담대 최근 2년 소득 확인.. 부채 기존 원리금 모두 반영
다주택자 대출한도 확 줄어.. 임대업대출 금리 1%P 가산

내년 시행될 새로운 총부채상환비율(DTI)과 총부채원리금상환비율(DSR)의 미래소득 산정방식이 구체화되면서 앞으로 은행권의 대출한도도 자율화될 전망이다. 현재는 일률적으로 DTI를 제시하는 만큼 전체 은행권의 소득 대비 대출한도가 똑같았다. 하지만 신DTI는 은행별로 장래소득이 반영되고, DSR는 은행권이 자율적으로 적용토록 했기 때문이다.

■다주택자 추가 대출 막는다

금융위원회와 금융감독원은 24일 여신심사 선진화 방안을 통해 신DTI와 DSR를 통해 소득과 부채 산정방식을 개선하겠다고 밝혔다.

신DTI와 DSR가 미래소득을 반영하는 만큼 소득 2년치를 확인토록 했다.

2년간 연 소득 3500만원, 증빙소득 4000만원, 기존에 주담대가 없는 상태에서 만기 20년 조정대상지역 소재에 주담대를 받을 경우 현 기준 대출한도는 2억9400만원이다. 하지만 신DTI로 장래예상소득 증가분을 반영하면 대출한도가 3억8500만원으로 늘어 9100만원, 31% 증가한다. 다만 장래예상소득 인정비율은 금융회사마다 다를 수 있어 관련 증가분은 차이가 날 수 있다.

연 소득이 4000만원인 무주택자 B씨가 30년만기 주담대를 받을 경우 대출한도가 3억8300만원이지만 신고소득이라면 10%가 줄어든 3억4500만원이 한도가 된다. 증빙소득 제출이 어려운 경우에는 인정과 신고소득을 활용할 수 있지만 인정소득은 95%, 신고소득은 90%만 적용되기 때문이다.

만 40세 미만 무주택 근로자로 제한됐던 장래예상소득 반영제도는 연령 제한이 사라지고 장래소득 인정기준과 소득 증액한도 비율은 금융회사가 결정한다. 평균수명 연장으로 인해 4050세대의 근로기간도 길어지고 소득규모가 큰 만큼 대출한도가 크게 낮아지지 않을 것으로 은행권 시뮬레이션상 도출됐다.

부채 산정은 차주가 보유한 모든 주택담보대출의 원리금 상환부담액이 반영된다. 기존의 DTI는 다주택자가 주담대를 신청하면 신규 주담대의 원리금에 기존 주담대 이자만 반영해 대출한도가 설정됐다. 신DTI는 기존 주담대의 원리금을 모두 반영해 산출한다.

주담대를 1건 보유하고 연 소득이 1억원인데, 만기 30년 투기지역에 주담대를 받는다면 DTI가 30%로 줄어 대출한도는 기존 4억1100만원에서 3억2000만원으로 줄어든다. 또 복수의 주담대를 가지고 있는 차주는 두 번째 주담대부터 만기를 15년으로 제한한다. 두번째 주담대의 만기를 늘려 대출 한도를 확대하는 꼼수를 막기 위해서다.

신규 중도금과 이주비대출은 신DTI를 반영하지 않는다. 중도금대출은 잔금대출로 전환되고 이주비대출은 임시 세입자금인 만큼 세입기간 끝나고 주택 입주 시 세입 보증금으로 상환하면 되기 때문이다. 단 이미 중도금.이주비대출을 받은 차주가 신규 주담대를 받을 경우에는 중도금.이주비대출이 차주의 부채에 포함된다.

■중도금.이주비대출 DSR 반영 안해

내년 하반기 도입되는 DSR는 상환능력 대비 원리금상환 부담을 정확히 반영하기 위한 지표로, 채무자가 1년 동안 갚아야 하는 대출의 이자와 원금이 소득과 비교해 얼마나 되는지를 계산한 수치다. 예컨대 연봉이 1억원인 사람이 1년 동안 갚아야 할 빚의 원금과 이자가 8000만원이면 DSR는 80%가 된다.

DSR 부채 산정방식은 대출종류와 상환방식에 따라 달라진다. 전세대출의 경우 이자상환액만 포함되고, 할부금융.리스.학자금대출 등은 향후 1년간 실제 원리금 상환액이 부채로 산정된다.

신용대출이나 마이너스통장 대출 등은 실제 부담하는 이자에 원금은 10년간 분할상환하는 것으로 계산하기로 했다. 신용대출이나 마이너스통장 대출의 만기는 1년이지만 이를 계속 연장하면서 사용하는 현실을 반영한 것이다.

다만 중도금.이주비대출, 서민금융상품, 300만원 이하 소액 신용대출 등을 받을 때는 DSR를 따지지 않고 다른 대출을 받을 때만 부채에 포함하기로 했다. 또한 금융기관은 기존 대출 상환부담이 과도하거나 소득상황에 비춰 신규대출 상환이 어렵다고 판단될 경우 대출이 거절된다. 다만 서민금융대출상품이나 중도금.이주비대출에는 DSR가 적용되지 않는다.

DSR는 정부가 특정 기준을 강제하는 방식이 아니라 금융회사들이 자율적으로 활용하게 된다. 그 대신 정부는 내년 하반기에 고(高)DSR 기준을 정한 뒤 전체 대출에서 고DSR가 차지하는 최고 한도를 정해주기로 했다. 예를 들어 정부가 고DSR 기준을 100%로 정하고 은행의 고DSR 허용 한도를 10%로 정했다면 은행은 DSR 100%를 초과하는 대출 잔액이 전체 가계대출의 10%만 넘지 않도록 관리하면 된다. 금융당국은 "금융회사가 여신심사 과정에서 DSR를 자율적으로 활용할 수 있도록 유도하고자 한다"고 설명했다.

■부동산 임대업, 스트레스 금리 1%P 가산

자영업자 리스크 관리를 위한 개인사업자대출 여신심사가이드라인이 도입된다. 특히 부동산 임대업 대출에 대해서는 스트레스 금리 1%포인트를 가산한다. 3년 고정금리로 대출받을 경우 이 가산금리는 면제된다. 또한 부동산임대업 쏠림 현상 등을 완화하기 위해 은행별로 매년 3개 이상의 관리대상 업종을 선정하고 업종별 대출한도를 설정토록 했다.

부동산임대업 대출심사도 강화된다. 임대업 이자상환비율(RTI)을 도입해 대출 적정성 여부를 심사해 RTI 기준 미달 시에는 심사의견을 별도 기재하고 대출한도도 제한한다. RTI는 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 값이다. 이자비용은 해당 대출의 이자비용뿐 아니라 대출을 일으키려는 건물의 기존 대출이자까지 포함된다. 임대소득은 임대차 계약서, 공신력 있는 시세 자료, 주변 시세 등을 근거로 산출된다. 보증금은 평균예금금리를 적용해 임대소득으로 합산한다. 이자비용은 신규 대출과 기존 대출의 이자비용을 모두 따지는데, 이때 금리 상승에 대비한 '스트레스 금리(최저 1%포인트)'를 가산한다. 주택 임대업의 RTI는 1.25배, 상가.오피스텔 등 비주택은 1.5배로 설정됐다.

아울러 자영업자 대출은 소득대비대출비율(LTI) 도입으로 문턱이 높아진다. 대출 신청이 1억원을 넘으면 소득 수준에 맞는지 금융회사가 따져보고 돈을 빌려준다. LTI는 대출 기간 등을 고려한 연간 원리금 상환액을 보는 DTI와 달리 대출 총액을 본다. 우선 대출이 1억원을 넘는 경우 대출자의 LTI를 산출해 여신심사에서 참고 지표로 삼아야 한다. 소득은 해당 자영업의 영업이익을 기준으로 삼는다. 근로소득 등 다른 소득이 있는 자영업자는 합산도 가능하다.

hsk@fnnews.com 홍석근 기자

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