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노후 아파트 100만호 시대 재건축·재개발 불가 골칫덩어리

김경민, 강승태 입력 2017. 12. 08. 10:30

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경북 포항 강진 여파로 노후주택 문제가 사회적 이슈로 떠오르고 있다. 준공한 지 20년 넘은 서울, 수도권 노후 아파트만 100만가구에 달하는 만큼 재건축, 재개발이 지지부진할 경우 안전 등 각종 문제가 불거질 수 있기 때문이다. 정부가 8·2 부동산 대책으로 재건축 조합원 지위 양도를 금지한 데다 내년부터 초과이익환수제를 시행하기로 하면서 일부 강남권을 제외하면 재건축 시장이 잔뜩 움츠러들었다. 그나마 규제에서 자유롭던 재개발 시장도 조합원 분양권 전매제한 조치로 된서리를 맞은 만큼 향후 노후주택이 늘어날 거란 우려가 크다. 노후주택이 급증하자 정부는 주거복지 로드맵을 통해 신규 주택 공급을 늘리겠다고 밝혔지만 수요가 많은 서울 물량이 부족해 얼마나 효과를 낼진 의문이다. 지역별 노후주택 실상과 함께 노후주택 문제 해법을 살펴봤다.

준공 20년 넘은 수도권 노후주택 넘쳐나 주거복지로드맵 공급 확대 실효성 의문

주택 중에서도 아파트는 한 번 완공하면 최소 20~30년은 유지되는 상품이다. 거주 도중 각종 문제가 발생하기도 하지만 보수 공사만 제대로 하면 큰 불편함은 없다. 다만 30년이 지났을 때 그 주택이 주거공간으로서 가치가 있을지는 좀 더 고민할 필요가 있다.

무엇보다 실수요자가 선호하는 서울에 오래된 아파트가 많다는 것이 문제다. 통계청에 따르면 서울 아파트 164만1383가구 중 37.4%(61만3502가구)가 준공 20년 이상 된 노후 아파트다(2016년 말 기준). 2021년이 되면 사정이 더 심각해진다. 지난 5년간 평균치를 바탕으로 매년 3만가구씩 늘어난다고 가정했을 때 2021년 기준 서울 아파트 수는 179만가구 수준. 이 중 준공 20년 이상인 노후 아파트는 무려 95만여가구에 달한다. 서울 전체 아파트의 절반 이상이 준공 20년을 넘는다는 의미다.

수도권으로 범위를 넓혀보면 서울시청 기준으로 반경 25㎞ 이내에 준공 20년 넘는 아파트는 100만가구를 훌쩍 넘는다.

특히 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 1기 신도시 아파트 노후화가 심각하다. 지난해 말 기준 준공 20년 이상 된 1기 신도시 아파트는 32만가구 수준으로 전체의 60%에 달한다. 5년 미만인 신축 아파트는 총 2만4949가구로 5%도 채 되지 않는다.

앞으로 노후 아파트가 사회적 문제로 대두될 가능성이 높다. 사진은 1970년 준공한 서울 중구 퇴계로 진양상가 주상복합 아파트.
준공연도가 오래된 아파트일수록 빈집이 많다는 것도 문제다. 현재 전국 빈집 수는 약 112만가구. 이 중 준공 20년이 지난 주택이 약 62만3000가구다. 오래된 주택을 손보지 않으면 빈집이 될 가능성이 높아지면서 도시가 점점 ‘슬럼화’될 거란 지적이 나오는 이유다.

노후주택이 늘면서 새 아파트 선호도가 높아지자 정부는 주거복지 로드맵을 통해 신규 주택 공급을 늘리기로 했다. 국토교통부는 무주택 서민 주거 안정을 위해 2022년까지 주택 100만가구를 공급할 예정이다. 세대, 계층별 맞춤형 주거 지원을 위해 향후 5년간 청년임대 19만가구, 신혼부부 공공임대 20만가구, 고령자 공공임대 5만가구, 저소득층 임대주택 41만가구 등을 내놓는다. 이를 위해 수도권 그린벨트(개발제한구역)를 풀어 공공택지 40여곳을 조성하기로 했다. 정부가 대규모 주택 공급을 위해 그린벨트를 해제하는 건 2008년 9월 이후 무려 9년 만이다. 정부는 주거복지 로드맵을 위해 5년간 119조4000억원을 투입할 방침이다.

정부가 수요 억제에서 공급 확대로 방향을 틀었다는 점은 긍정적이지만 얼마나 효과를 낼진 의문이다. 서울 핵심 지역이 아닌 수도권 외곽에 공급 물량이 집중됐기 때문이다. 일례로 입주 물량 폭탄에 역전세난 우려가 커진 화성시의 경우 소형 임대주택 물량까지 더해지면 머지않아 공급과잉에 시달릴 우려가 크다.

게다가 신혼희망타운 대상지를 보면 서울은 수서역세권(620가구), 양원(385가구)을 합쳐도 1000가구 안팎에 불과하다. 그린벨트를 푼다지만 서울 그린벨트 규모가 대체로 크지 않다는 점도 문제다. 장경철 부동산일번가 이사는 “주로 수도권 외곽 지역 물량을 늘리기로 했는데 정작 실수요자가 선호하는 서울 물량이 부족한 만큼 집값 안정 효과를 기대하기 어렵다. 노후주택을 줄이려면 재건축, 재개발 규제를 대폭 풀고 리모델링에도 인센티브를 줘야 한다”고 주장했다.

[특별취재팀 = 김경민(팀장)·강승태·정다운·나건웅 기자 / 사진 = 윤관식·최영재 기자 / 그래픽 : 신기철]

[본 기사는 매경이코노미 제1936호 (2017.12.06~12.12일자) 기사입니다]

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