[단독]2억원대 단독주택 재산세 부담, 50억대의 3배

[경향신문] ㆍ서울지역 거래한 11만여건 대상 실거래가 반영 시세반영률 조사
ㆍ상가 등도 고가 소유자일수록 보유세 부담 적은 ‘역진성’ 드러나

서울에서 실거래가 기준 2억2000만원짜리 단독주택을 보유한 사람이 내야 하는 재산세 부담이 52억4000만원짜리 주택 소유자보다 3배 이상 큰 것으로 나타났다. 상가, 빌딩 등 비주거용 부동산의 경우에도 상황이 비슷해 고가 부동산 소유자일수록 보유세 부담이 적은 ‘보유세의 역진성’이 증명됐다.

18일 강원대 부동산학과 홍원철 박사가 발표한 논문 <과세평가 수직적 형평성에 관한 연구-서울시 단독주택과 비주거용 부동산을 대상으로>를 보면 이같이 분석됐다. 논문은 2006년부터 2014년 사이 서울지역 단독주택 거래 13만5000여건 중 11만1193건을 추출, 14개 구간별로 공시가격과 평균 실거래가를 분석했다. 주택 공시가격과 실거래가 관계를 모집단 추출이 아닌 전수조사로 다룬 첫 연구다.

1구간인 공시가격 1억5000만원 이하 단독주택의 평균 실거래가는 2억2000만원이었다. 공시가격의 실거래가 반영 비율을 뜻하는 시세반영률은 68.2%였다. 반면 공시가격 11억원 초과 14구간의 평균 실거래가는 52억4000만원으로 시세반영률은 21%에 그쳤다. 시세반영률 차이만 3.2배에 달했다.

재산세는 실거래가가 아닌 국토교통부가 정하는 주택 공시가격을 기준으로 과표구간에 따라 0.1~0.4%가 부과되는데, 공시가격은 실거래가보다 낮게 잡힌다. 세금 부과 기준인 공시가격이 실거래가보다 낮을수록 시세반영률은 낮아지고 주택 소유자의 보유세 부담도 줄어든다. 2억2000만원 단독주택 소유자는 시세반영률 68.2%인 1억5000만원에 해당하는 재산세를 부담하지만 54억4000만원 단독주택 소유자는 시세반영률 21%, 11억원에 해당하는 재산세만 내면 된다는 의미다.

단독주택 보유세의 역진성을 보여주는 대표적인 예는 박근혜 전 대통령이 구속되기 전까지 머물던 삼성동 단독주택이다. 박 전 대통령의 삼성동 주택은 공시가격은 27억1000만원이었지만 지난해 4월 매각하면서 드러난 실거래가는 67억5000만원이었다. 공시가격과 실거래가 차이가 무려 40억4000만원에 달했다.

또 다른 보유세인 종합부동산세도 재산세처럼 과세 기준이 공시가격이기 때문에 실거래가보다 공시가격이 낮을수록 납부 부담이 줄어든다. 종부세는 모든 주택 공시가격 합이 6억원을 초과하거나 1가구·1주택자이면서 공시가격 9억원 이상 주택 소유자에게 세율 0.5~2.0%가 적용된다. 논문에 따르면 공시가격 9억원 이상 단독주택 소유자의 평균 실거래가는 33억1000만~52억4000만원으로 시세반영률은 21.0~27.2%에 불과했다.

서울에 있는 상가, 빌딩, 오피스텔 등 비주거용 부동산 재산세의 역진성도 컸다. 논문이 비주거용 부동산의 공시지가를 17개 구간으로 나눠 평균 실거래가를 산출한 결과 ㎡당 공시지가가 300만원 이하인 비주거용 부동산의 평균 실거래가는 361만원이었다. 반면 공시지가가 ㎡당 5000만원 초과 비주거용 부동산의 평균 실거래가는 1억4409만원이었다. 시세반영률은 각각 82.9%와 34.7%로 2.4배 차이가 났다.

논문은 고가 주택이나 값비싼 상가의 실거래가가 잘 드러나지 않는 가장 큰 이유는 거래가 적기 때문이라며 고가 주택은 거래자가 워낙 드물고, 비싼 상가는 보통 장사가 잘되는 지역에 있어 건물주가 자주 바뀌지 않는다고 분석했다. 홍 박사는 “공시가격을 현장에서 측정하는 감정평가사들이 민원이나 정치적 압력을 받지 않도록 강력한 권한과 함께 책임을 부여해야 한다”며 “보유세 형평성을 맞추려는 정부의 의지가 중요하다”고 말했다.

<김원진 기자 onejin@kyunghyang.com>