[안장원의 부동산 노트]분당 투기지역 지정될까..8·2대책 1년 규제 지도 재편하나

지난해 8·2부동산 대책 1년 지나
조정대상지역·주기과열지구 등 조정할까
수성구, 조정대상지역 후보로 떠오르고
규제에도 분당구 집값 고공행진
거제는 위축지역 요건 해당돼

경기도 성남시 분당구 전경. 조정대상지역이자 투기과열지구다. 규제에도 올해 들어 전국에서 집값이 가장 많이 올랐다.

현 정부는 지역 맞춤형으로 시장을 규제한다. 조정대상지역·투기과열지구·투기지역으로 구분해 관리하고 있다. 어디에 속하느냐에 따라 규제 대상과 범위·강도가 차이 난다.

지난해 8·2부동산대책에서 정부는 조정대상지역을 가장 넓게 잡고 조정대상지역에서 투기과열지구, 투기과열지구에서 투기지역 순으로 지역을 선별했다. 조정대상지역>투기과열지구>투기지역으로 갈수록 대상 지역은 줄어드는 대신 규제가 중복되면서 강해진다. 조정대상지역에선 다주택자 양도세 중과를 시행하고 투기과열지구에선 재건축 조합원 거래 금지, 주택담보대출 LTV(담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 강화를 적용한다. 투기지역은 주택담보대출 규제를 더욱 강화해 대출 건수를 가구당 1건으로 베한다.

8·2대책 때 조정대상지역은 서울 전역(25개구)을 포함해 전국 40곳, 투기과열지구 서울 등 27곳, 투기지역 서울 내 11개 구 등 12곳으로 지정했다. 8·2대책 한 달 뒤 경기도 성남시 분당구와 대구시 수성구를 투기과열지구에 추가한 것 외에는 지난 1년간 추가로 지정하거나 해제하지 않았다.

정부가 8·2대책 1년을 맞아 이 규제 지역들을 조정할지 주택시장이 촉각을 곤두세우고 있다. 1년새 시장 환경이 많이 바뀌었기 때문이다.

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투기과열지구 1년마다 조정해야

법적으로 투기과열지구는 1년마다 조정하게 돼 있어 정부가 다른 규제 지역도 함께 검토할 수 있다. 주택법에 국토부 장관은 1년마다 주거정책심의위원회 회의를 열어 투기과열지구 지정의 유지 여부를 재검토해야 한다고 명시돼 있다.

자료: 국토부

조정대상지역과 투기지역을 1년마다 재검토해야 하는 규정은 없다. 조정대상지역도 주거정책심의위에서 지정되거나 해제한다. 투기지역은 기획재정부 장관이 주재하는 부동산가격안정심의위원회에서 심의하게 돼 있다.

조정대상지역 등에 들어가 있는 지역들 가운데 어디가 현재 지정 요건에서 벗어날까. 조정대상지역 필수 요건은 직전 3개월간 집값 상승률이 해당 시·도 소비자물가상승률의 1.3배를 넘어야 한다는 것이다. 현재 통계가 나와있는 최근 시점인 6월을 기준으로 보면 4~6월 서울 물가상승률은 ‘-‘다. 서울 자치구 대부분 이 기간 집값이 상승세여서 요건에 맞다. 강남 3구(강남·서초·송파구)와 목동이 있는 양천구는 하락했다.

이 기간 경기도 물가상승률의 1.3배는 0.1%인데 경기도 조정대상지역 가운데 고양(-0.16%)과 남양주(-0.05%) 집값은 내렸다.

부산 내 조정대상지역 7곳 모두 현재 기준으로 지정 요건에서 빠진다. 최근 3개월간 부산 물가상승률의 1.3배는 0.01%다. 같은 기간 부산 전체적으로 평균 0.37% 내렸다. 조정대상지역 7곳 모두 하락세다.

부산 집값은 올해 1월부터 줄곧 내림세다. 올해 들어 지난 6월까지 평균 0.6% 하락했고 해운대(-1.62%)가 가장 많이 내렸다.

업계는 정부가 가라앉은 지방 시장을 들여다보고 있기 때문에 부산 조정대상지역을 일부라도 조정하지 않을까 기대하고 있다.

지방과 달리 수도권은 집값 상승 기대감이 남아 있어 조정 가능성을 낮게 본다. 강남3구는 계속 하락세를 이어가더라도 언제든 다시 불안해질 수 있는 불씨가 남아 있어 풀지 않을 것 같다.

자료: 한국감정원

조정대상지역에 들어갈 후보로 대구 수성구가 꼽힌다. 수성구는 다른 투기과열지구와 달리 조정대상지역을 뛰어넘어 바로 투기과열지구로 지정됐다. 조정대상지역이 아니어서 양도제 중과 등의 규제를 받지 않는다.

대구의 강남으로 불리는 수성구 집값은 투기과열지구 지정 후에도 강세를 이어오고 있다. 지난해 9월 이후 지방에서 가장 많이 올랐고(5.62%) 최근 3개월간 상승률이 1.93%다. 이 기간 대구 물가는 하락했다.

투기과열지구 지정의 주요 요건은 청약경쟁률이다. 현재 투기과열지구 중 청약 경쟁률이 크게 떨어져 규제에서 제외될 만한 곳은 없다.

투기지역은 현재 서울 11개 자치구와 세종시다. 서울 자치구별 집값 상승률 편차가 커 집값이 많이 오르는 지역을 중심으로 투기지역 재조정이 가능할 것 같다.

최근 3개월 집값 변동률로 보면 투기지역이 아닌 곳 중 눈에 띄게 가격이 오른 곳이 동작구(2.02%)·서대문구(1.63%)다. 투기지역 중에는 노원구 집값 상승세가 많이 꺾였다. 지난 3개월간 상승한 21개 구 가운데 가장 낮다(0.1%).

투기과열지구 중 투기지역 후보에 오를 만한 지역이 분당구다. 분당구는 지난해 8·2대책 후 전국에서 가장 높은 집값 상승률(14.12%)을 기록했다. 올해 들어 6월까지도 전국 최고(8.83%)다.

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위축지역 지정할까

정부가 규제 지도 재편과 별도로 시장 상황이 심각한 일부 지방에 대해 대폭적인 규제 완화에 나서지는 않을까. 올해 들어 6월까지 울산·경남은 2% 넘게 집값이 내렸다.

조선업 불황으로 지역경제가 타격을 받으면서 거제 집값이 전국에서 가장 많이 내렸다. 문재인 대통령이 지난 1월 거제 대우조선해양 옥포조선소를 방문했다.

정부의 지역 관리 장치에 규제 강화뿐 아니라 규제 완화도 들어있다. 위축지역이다. 위축지역으로 지정되면 청약규제가 아주 약하다. 통장가입 기간이 1개월이면 1순위 자격을 받는다. 현재 조정대상지역이나 투기과열지구가 아닌 지방의 1순위 요건은 6개월이다. 전매제한 기간이 단축돼 신도시 등 공공택지 6개월이고 공공택지 이외 민간택지는 없다.

하지만 위축지역 요건이 까다롭다. 최근 6개월간 월평균 1% 이상 내려야 한다. 이 요건에 맞는 지역이 딱 한 곳 있다. 경남 거제시다. 올해 들어 6월까지 7.72% 하락했다. 월평균 1.3% 내렸다.

정부가 '시장을 좀더 지켜보겠다'며 이번에 조정에 나서지 않을 가능성도 있다. 수도권 일부 지역 집값 상승률이 물가상승률보다 훨씬 높은 수준을 이어가고 있어도 상승세는 한풀 꺾였다. 1~3월 2.37%였던 서울 집값 상승률이 4~6월 0.76%로 낮아졌다. 매매 거래량도 급감했다. 4서울 주택 매매량이 2분기 들어 1분기보다 39% 줄었다.

지방 주택시장은 청약 규제를 푼다고 될 일이 아니다. 청약 규제나 전매 제한을 완화하는 것보다 지역경제를 살리는 게 급하다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr