이해찬式 집값 잡기 재도전..종부세 강화·공시가격 현실화

▲이해찬 더불어민주당 대표(오른쪽 두번째)가 30일 오전 서울 여의도 국회에서 열린 고위 당·정·청 회의에서 발언하고 있다. [이미지출처=연합뉴스]

[아시아경제 박민규 기자] 이해찬 더불어민주당 대표가 30일 집값 안정화를 위해 3주택 이상 보유자나 초고가 주택 등을 대상으로 종합부동산세(종부세) 강화를 검토해 달라고 청와대에 공식 요청하면서 공시가격 현실화 작업의 퍼즐이 하나씩 맞춰지고 있다. 이미 기획재정부가 지난달 재정개혁특별위원회의 권고안을 토대로 마련한 '종부세 개편안'이 입법 절차를 거쳐 내년 6월 시행될 예정이기 때문에 주택 공시가격에 2차 종부세 강화 카드의 초점이 맞춰질 수밖에 없는 상황이다. 주무부처 수장인 김현미 국토교통부 장관이 최근 공시가격 현실화를 언급한 점도 이 같은 예상에 힘을 싣는다. 전문가들은 공시가격 현실화를 통한 종부세 강화가 집값의 과열을 일부 막을 수 있겠지만 여러 세금의 기준이 되는 공시가격의 파급력이 큰 만큼 신중한 결정이 필요하다고 주문한다.

◆강도 약했던 종부세 개편안= 정부는 지난달 6일 발표한 종부세 개편안에서 공정시장가액비율(세금을 부과하는 기준인 과세표준을 정할 때 적용하는 공시가격 비율)을 현행 80%에서 90%로 높이고 세율을 0.1~0.5%포인트 인상하기로 했다. 3주택 이상 보유자의 경우 과표 6억원 초과 주택에 0.3%포인트 추가 과세하는 방안도 내놨다. 하지만 집값 대책의 마지막 카드로 내놨던 이 개편안에 대한 시장 반응은 '예상보다 약하다'였다. 이로 인해 그동안 억눌렸던 주택 수요가 꿈틀대기 시작했고 이후 박원순 서울시장의 용산ㆍ여의도 개발계획과 맞물려 서울 집값은 급등했다.

이해찬 대표는 이날 고위 당·정·청 회의에서 "2005년 총리를 할 적에도 이와 비슷한 현상이 있어서 여러 대책을 세웠는데, 투기 의심 동향이 있으면 필요한 조치를 즉각 해야 한다"며 "3주택 이상이거나 초고가 주택에 대해 종부세 강화를 검토해야 하지 않을까 생각한다. 정부에서도 강력하게 검토해야 한다"고 강조한 것도 그래서다. 종부세는 이 대표가 국무총리로 있던 참여정부 시절인 2005년 처음 도입된 제도다. 도입 당시 주택에 대한 과세기준금액을 9억원으로 설정했는데 이후에도 집값이 계속 오르자 과세기준을 6억원으로 낮춰 더 많은 세금을 부과했다. 하지만 이 역시 반짝 효과에 그쳤을 뿐 집값 상승을 막지는 못했다. 실제 한국감정원에 따르면 전국 집값 상승률은 2005년 3.78%에서 2006년 11.58%로 3배 이상 껑충 뛰었다. 같은 기간 서울 집값 오름세는 5.65%에서 18.86%로 가팔라졌다.

◆8ㆍ27 대책 효과 "글쎄…"= 정부가 지난 27일 내놓은 8ㆍ27 대책 역시 파급력이 크지 않다는 평가가 나왔다. 8ㆍ27 대책을 통해 정부는 서울 종로ㆍ중ㆍ동대문ㆍ동작구를 투기지역으로 추가 지정하고 광명ㆍ하남은 투기과열지구로, 구리ㆍ안양 동안구ㆍ광교택지개발지구는 조정대상지역으로 지정했다. 부동산시장에서는 이미 예상했던 일이라는 반응이 주를 이뤘다. 전문가들도 이번 8ㆍ27 대책이 단기적인 '숨 고르기' 수준에 그칠 것으로 판단하고 있다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "현재 서울 집값 급등은 일시적인 현상이고 추세적인 상승이 아니기 때문에 이번 8ㆍ27 대책 자체는 큰 효과가 없을 것"이라며 "집값이 약간 조정되는 수준에 그칠 것"으로 전망했다. 함영진 직방 데이터랩장은 "현재 시장에 유동자금이 많고 근본적으로 서울은 주택 대기수요가 있기 때문에 (8ㆍ27 대책이) 시장을 위축시킬 정도의 대책이라고 보기는 힘들다"며 "투기지역으로 지정한다고 해서 집값이 급락한다거나 수요자가 끊기는 현상을 기대하기는 어렵다"고 말했다.

◆부동산 규제, 남은 카드는= 결국 2차 종부세 강화 카드로 정부가 내놓을 수 있는 방안은 현재 시세의 50~60% 수준인 서울 강남권 아파트 공시가격을 현실화하는 것이다. 공시가격 인상과 함께 실거래가 반영률을 높일 경우 종부세 납부 대상과 금액은 크게 늘어나게 된다. 올해 서울 공동주택 공시가격은 10.19% 상승했다. 제도 개편과 무관하게 보유세는 늘어날 수밖에 없는 구조다. 여기에 공시가격을 실거래가 수준으로 높인다면 종부세 개편의 파괴력은 지금보다 더 커질 수밖에 없다.

이와 함께 추가 부동산 대책으로 1주택자나 일시적 2주택자에 대한 규제 확대 등도 거론된다. 기존 집을 팔기 전에 새 집을 사 일시적으로 2주택자가 된 경우 양도소득세 비과세 기간을 현행 3년에서 2년으로 줄이는 방안이다. 최근 주택 매물이 자취를 감춘 상황에서 갈아타기 수요의 주택 매도 시기를 1년 이상 앞당겨 매물 품귀 현상을 완화할 것으로 예상된다. 청약 조정대상지역 내 1가구 1주택자의 양도세 비과세 요건 중 하나인 실거주 기간을 2년에서 3년으로 확대하는 방안도 검토할 수 있다. 1주택자라도 실거주가 아니라 시세차익이 목적인 가수요를 최대한 걸러내려는 것이다.

1가구 1주택자의 양도세 장기보유특별공제를 강화할 것이라는 전망도 나온다. 재정개혁특위는 지난달 보유세 개편안을 권고하면서 부동산 관련 세제 개혁 과제로 1주택자에 대한 장기보유특별공제 합리화를 주문했다. 1주택자는 10년을 보유하면 최대 80%까지 양도세가 감면되는데 이 경우 고가주택의 양도세가 크게 줄어 주택 부자들이 혜택을 본다는 지적에 따른 것이다. 하지만 1주택자에 대한 규제는 실수요자들의 반발을 불러올 가능성이 커 정부 입장에서는 쉽게 꺼내들기 부담스러운 카드다.

이외에도 재건축 등 정비사업에서 의무적으로 공급해야 하는 임대주택 비율을 높이는 방안과 재건축 연한을 현행 30년에서 40년으로 늘리는 규제 등이 추가로 나올 수 있다.

박민규 기자 yushin@asiae.co.kr