경제

'9·13 대책' 이후, 1주택자 10년 된 보유 주택 팔면 양도세는?

입력 2018.09.14. 17:33 수정 2018.09.14. 22:16
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['9·13 부동산 대책' 궁금증 Q&A]
정부 부동산 대책으로 1주택자도 양도세 강화
기존 분양권 당첨된 사람은 유주택자 취급
바뀐 세금과 청약 제도 나도 적용받을까?

[한겨레]

김동연 경제부총리(왼쪽 셋째)가 13일 오후 서울 세종로 정부서울청사에서 주택시장 안정방안 관련 관계부처 합동브리핑을 하고 있다. (왼쪽부터)심보균 행정안전부 차관, 김현미 국토교통부 차관, 김 부총리, 최종구 금융위원장, 한승희 국세청장) 백소아 기자 thanks@hani.co.kr

정부는 최근 부동산 시장 과열을 진정시키기 위해 13일 금융·세제·청약 제도 등을 망라한 ‘9·13부동산 대책’을 발표했다. 정부가 앞서 밝혔던 ‘투기수요 억제, 실수요자 보호, 맞춤형 규제라는 기조를 유지했다고 밝혔음에도 규제의 강도가 한층 강화돼 무주택자나 1주택자 등 실수요자들 역시 규제 영향을 받게 될지 모른다는 우려가 나온다. 궁금할 만한 내용들을 일문일답으로 정리했다.

-지방에 사는 1주택자다. 자녀 결혼 때문에 서울에 집을 한 채 구입하려 하고 있는데 대출이 안 되나?

=주택 보유자는 원칙적으로 규제지역 내에서 신규 주택 대출이 금지되지만, 예외적으로 허용해주는 경우가 있습니다. 1주택자가 결혼 또는 60살 이상 부모를 동거봉양하기 위해 주택을 구매하는 경우, 아니면 부득이한 사유(△학교 취학 △근무상 형편 △1년 이상 치료나 요양 목적 △학교폭력으로 인한 전학 등)가 인정될 경우에는 기존 주택을 2년 내 처분하겠다는 조건 아래 무주택자와 동일한 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 적용받을 수 있습니다. 2년 내 기존 주택을 처분하지 않으면 향후 3년간 주택관련 대출이 제한됩니다.

같이 거주하던 자녀가 결혼 등의 이유로 분가하거나, 타지역에 사는 60살 이상 부모를 거주지 근처로 이사시켜 별거봉양하려는 경우에는 기존 주택을 처분할 필요는 없지만, 대출 3개월 내에 전입 사실을 증명해야 합니다. 분가나 세대분리 없이도 세종시 공무원처럼 직장근무 여건 때문에 주택을 두채씩 보유할 필요가 있다면 대출이 허용됩니다.

-얼마 전 분양권을 매입했는데, 청약통장으로 신규 분양 청약을 하려 한다. 무주택자 조건을 적용받을 수 있나?

=9·13 대책으로 분양권이나 입주권 소유자도 주택 청약시에는 유주택자로 간주됩니다. 이전에는 실제 입주해서 소유권 이전 등기를 하기 전까지는 무주택자로 간주했습니다. 추첨제로 청약할 경우 무주택자가 우선 당첨자로 선정되고 그 다음 남은 물량에 대해 유주택 청약자들에 대한 추첨을 실시하도록 청약제도도 바뀌기 때문에 분양권 소유자는 주택 청약 당첨이 어려워질 전망입니다. 다만, 적용 대상은 국토교통부의 주택공급규칙이 개정된 이후 입주자모집공고 또는 정비사업 관리처분계획 및 지역주택조합 사업계획 승인 신청분부터기때문에 이미 보유하고 있는 분양권이나 입주권 또는 이이 입주자모집공고나 관리처분계획 등이 승인된 주택의 분양권은 주택으로 간주되지 않습니다. 그런데 현재 주택으로 취급되지 않는 분양권도 이후 규정이 바뀐 뒤에 전매를 통해 매수하면 그건 주택으로 취급됩니다.

-서울 전세 세입자인데 은퇴 이후 살 목적으로 10년 전 일산에 주택을 구매한 뒤 전세를 놓고 있었다. 최근 목돈이 필요해 일산 주택을 처분하려는데 양도세 혜택을 못받게 되나?

=실거래가 9억원 이상인 고가주택을 보유한 1주택자의 경우 기존에는 10년 이상 보유하면 무조건 장기보유특별공제(장특) 혜택을 최대 80%까지 받을 수 있었는데, 이제는 2년 이상 거주해야 최대 80%까지 공제를 받을 수 있게 됩니다. 2년 거주 요건이 충족되지 않는다면 일반 장특 공제율이 적용돼 15년 이상 거주했을 때 최대 30%를 공제받게 됩니다. 10년 보유했다면 20%가 적용됩니다. 단, 달라진 제도는 2020년 이후 매매하는 분부터 적용돼 그 안에 처분하실 예정이라면 기존대로 최대 80%의 양도세 공제 혜택을 볼 수 있습니다.

-자녀의 초등학교 입학시기에 맞춰 강남으로 이사갈 목적으로 최근 강남에 주택 1채를 추가 매수했다. 강남 주택의 기존 전세 세입자 계약기간이 2년 반 남아 그 이후에나 입주할 수 있는데, 기존 주택을 2년 내 처분하지 않으면 양도세를 내야 되나?

=일시적 2주택자의 경우 기존 주택 처분 전 중복보유 허용 기간이 현행 3년에서 2년으로 단축됐습니다. 그런데 이건 대책 발표 이후인 9월14일 이후 취득한 주택부터 적용됩니다. 그 이전에 취득하거나, 취득 시점이 대책 발표 이후라고 하더라도 그 전에 계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우에는 종전대로 3년 규정이 적용됩니다. 물론 기존 보유하고 있던 주택의 가격이 많이 올라서 양도세를 내야할 경우에만 해당이 됩니다.

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-5년 전에 서울에 아파트를 산 1주택자인데, 지금 값이 많이 올라서 13억이 넘었다. 그간 종합부동산세 대상은 아니었는데 이제 종부세를 내야 하나? 참여정부 시절보다 강화한다고 하는데 세금이 많이 나올까 걱정이다.

=세금은 시가가 아닌 공시가격을 기준으로 매깁니다. 공시가격을 확인해봐야 합니다. 1주택자는 공시가격 9억원 이상부터 종부세 대상이 됩니다. 공시가격은 아파트의 경우 대략 시세의 70% 정도 반영되고, 강남은 시세의 60% 안팎에서 형성돼 있습니다. 내년 공시가격이 올라 9억원이 넘을 경우 종부세 대상이 될 가능성이 높아집니다. 하지만, 종부세 대상이 된다고 다 종부세를 많이 내는 건 아닙니다. 이번 대책으로 세율 인상 영향을 받는 사람은 21만8천명 정도로 추정되는데, 인상된 세율이 적용되는 구간은 1주택자나 조정대상지역 외 다주택자의 경우 과표 3억원 초과분부터입니다. 1주택자의 경우 과표는 공시가격에서 기본공제금액 9억원을 제하고 남은 금액에 공정시장가액비율을 곱해 정합니다. 현재 공정시장가액비율은 80%이고 내년에는 85%로 올라갑니다. 이 경우 시가로는 17억9천만원(공시가격 현실화율 70%로 가정), 공시가격으로는 12억5294만원이 넘는 주택이 대상이 됩니다. 시가 18억원 주택을 가진 사람의 경우 과표는 3억600만원이고, 3억원을 초과하는 이 600만원에 대해서만 기존 세율 0.5%보다 높은 0.7%가 적용됩니다. 기획재정부가 계산한 결과 시가 18억원 정도 되는 주택의 종부세 부담은 94만원에서 104만원으로 10만원 정도 더 늘어납니다. 1주택자의 경우 세부담 상한률도 최대 150%로 유지됩니다. 3주택 이상 보유자나 조정대상지역 내 2주택자는 세부담 상한이 전년도의 300%로 늘어났지만 나머지 경우는 기존 150%로 유지됩니다. 세부담이 늘어도 전년의 1.5배 이상 늘어나지는 않는다는 뜻이다.

-10년 가량 임대등록을 할 계획이면 신규 취득한 주택도 양도소득세 100% 감면 혜택을 여전히 받을 수 있나?

=올해 안에 주택을 신규 취득해서 3개월 안에 임대등록을 하면 100% 면제됩니다. 다만, 요건이 조금 더 까다로워졌는데 기존에는 규모 제한(주거전용면적 85㎡ 이하, 비수도권 읍·면 지역은 100㎡ 이하)만 있었는데, 가액 기준(공시가격 6억원 이하, 비수도권은 3억원 이하)도 추가됐습니다. 양도세 중과 대상이 되도 10년 이상 임대등록하면 100% 감면받을 수 있어 상관없습니다. 다만, 10년 이상 임대할 경우 양도세 100% 감면받는 제도는 올해 말까지 한시적으로만 적용됩니다. 따라서 내년 이후 취득하는 경우에는 적용되지 않고, 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다. 조정대상지역 내 다주택자라면 양도세 중과를 적용받지만, 양도차익에서 8년 이상 임대는 50%, 10년 이상 임대할 경우 70%가 공제됩니다.

-규제지역의 종류가 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 복잡한데, 이들은 어떻게 정해지고 바뀌나요?

=투기과열지구와 투기지역은 이름이 비슷해보이지만, 투기과열지구는 조정대상지역과 함께 주택법에 따라 국토교통부 산하 주거정책심의위원회가 지정·해제하고, 투기지역은 국토부가 지정 요청을 하면 소득세법에 따라 기획재정부 부동산가격안정심의위원회가 지정합니다. 그래서 청약조정지역과 투기과열지구가 청약·분양·재건축·세제·대출 등 주택시장 전반에 대한 규제가 적용될 수 있는 곳이라면, 투기지역은 세제와 금융 관련 규제가 주로 적용됩니다. 하지만 지난해 8·2 부동산 대책 이후로는 규제지역 내에서 전방위 종합 규제가 가해지면서 이런 구분이 무색해졌다는 평가가 나옵니다. 일반적으로 청약조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 순서로 규제 강도가 높다고 보면 됩니다.

지정 기준은 규제지역 종류에 따라 약간씩 차이가 있지만, 공통적인 기준은 전달의 주택가격 상승률이 물가상승률의 1.3배를 초과하는 지역입니다. 조정대상지역은 여기에 더해 직전 2개월 간 평균 청약경쟁률이 5대1을 초과하는 등 주택 과열 분위기가 요건에 들어갑니다. 투기과열지구는 여기에 더해 주택 분양계획이 전달보다 30% 이상 감소하거나 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하인 곳 등 주택공급에 따른 주거불안 및 투기우려가 커진 상황도 지정 요건이 될 수 있습니다.

조정대상지역은 양도세 중과, 2주택자 종부세 중과 등이 적용되는데 지정이 해제되면 일반 세율을 적용받게 됩니다. 지정과 마찬가지로 해제도 각각 규제지역에 따라 주거정책심의위원회와 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 이뤄집니다. 지정 당시 객관적 요건이 해소될 뿐만 아니라 지정을 해제해도 다시 투기 과열 등 부동산 시장 불안이 발생하지 않을 것으로 보일 때 해제가 이뤄집니다.

허승 기자 raison@hani.co.kr