"또 하나의 판교 '대장지구', 12월 청약시장 달군다".. 당첨 차익만 1.5억원

2020년까지 아파트·단독 등 5903가구 공급.. 분당-판교 생활권의 '리틀판교'

- 사통팔달 교통·쾌적한 주거환경, 판교-분당 대체 주거지로 각광
- 당첨 커트라인 60점 안팎 예상…성남 거주 무주택 청약자 '유리'
- 20% 싼 '판교 퍼스트힐 푸르지오' & '판교 더샵 포레스트' 주목

또 하나의 '판교'가 3기 신도시 공급계획 발표와 무주택자 우선 배정을 골자로 한 공급규칙 개정안 등에 따른 주택보증공사(HUG)의 분양보증 연기로 잠시 멈췄던 아파트 청약시장을 달군다.

경기 성남 서판교 남쪽에 위치, 사업 추진 초기 '남판교'로 불려온 '대장지구'(대장도시개발사업지구) 신규아파트가 12월부터 분양에 들어간다.

대장지구는 서판교 생활권으로 지역 인프라를 공유할 수 있고 교육환경과 함께 풍부한 녹지 등 쾌적한 자연환경을 갖춰 그동안 수도권 분양시장 최대어로 주목받아 왔다.

특히 신규아파트 중에는 판교보다 30%, 같은 대장지구 내 다른 단지에 비해선 20% 이상 저렴한 '착한 분양가 단지'도 포함돼 있어 청약예정자들의 관심을 모은다.

◆주목받는 '리틀판교'… 분당-판교 생활권, 신도시 인프라 공유하는 최적 입지

대장지구는 성남시 분당구 대장동 일대에 들어서는 92만467㎡ 규모의 도시개발사업지로, 2020년까지 아파트(12개 블록) 5268가구와 연립(3개 블록) 518가구, 단독주택 118가구 등 총 5903가구가 들어선다.

이는 이미 개발이 완료된 판교신도시 전체 공급 가구수(2만9263가구)의 5분의 1 수준으로, 입지와 주변 여건을 감안해 '리틀판교'로도 불려왔다.

실제 대장지구는 기존 판교와 분당 생활권에 속해 이미 완성된 판교-분당신도시의 인프라를 공유할 수 있는 입지를 갖추고 있다는 평가다. 그만큼 사통팔달의 교통과 쾌적한 주거환경으로 분당은 물론 판교의 대체 주거지 역할을 할 것이란 기대치가 높다.

대장지구 왼쪽으론 용인-서울고속도로 서분당IC와 서판교IC가 위치해 있다. 2020년에는 운중동 방면으로 서판교터널(가칭)이 개통될 예정이다. 이 경우 서울 강남까지 20분대 접근이 가능하다.

여기에 경부고속도로, 분당-수서고속도로, 서울외곽순환고속도로, 제2경인고속도로 등이 사방에 있어 광역교통망도 우수하다. 사업지 중앙에는 유치원과 초·중학교 부지가 계획돼 있다. 남쪽과 북쪽에는 주요 상업시설이 들어설 예정이다. 사업지를 관통하는 1.5㎞의 실개천도 계획 중이다.

대장지구는 성남시가 25억원을 출자, 토지 공영개발을 통해 5503억원을 벌어들이며 지방자치단체 중 최고의 투자수익률을 거둬 화제가 되기도 했다. 성남시는 이 가운데 920억원을 인근 도로·터널 개설 등에 썼고 2761억원은 수정구 신흥동 일대 옛 1공단 용지 매입과 공원 조성 사업비로 투입한다고 밝힌 바 있다.

◆"판교·분당 대체 주거지 역할 기대"

대장지구가 주목받는 이유 중 하나는 포화 상태인 판교와 노후화된 분당의 주택 수요를 흡수할 수 있는 최적지라는 점이다. 판교의 경우 2009년 본격 입주가 시작된 이후 신규 공급물량이 거의 없는 반면, 수요는 꾸준하다. 때문에 가격도 강세를 유지하고 있다.

1989년부터 개발돼 1991년 첫 입주가 시작된 분당의 경우 이미 노후화가 진행되고 있다. 분당 공급 물량은 판교신도시 이후 12년간 4개 단지에 불과하다. 여기에 최근들어 늘고 있는 분당 리모델링 사업으로 인해 이주 수요도 늘어날 것으로 보인다. 그만큼 새아파트를 갈망하는 수요가 상당하다.

결국 입지나 여건을 감안할 때 판교에 눈독을 들이는 수요나 새집을 원하는 분당 거주자들이 주목할 만한 대체 주거지로 대장지구가 각광받고 있다.

2019년 완공 에정인 제2테크노밸리(판교창조경제밸리)에 이어 올 8월 조성 계획이 확정된 제3테크노밸리도 대장지구를 주목하게 하는 요인이다. 이들 두 곳의 테크노밸리가 모두 완공되는 2023년이면 상주인원만 15만명에 달할 예정이어서 대장지구가 배후 주거지 역할을 톡톡히 할 것이란 분석이다.

◆“천혜의 입지여건, 쾌적한 주거환경”

대장지구의 또다른 장점은 태봉산, 응달산 등 자연녹지로 둘러싸인 천혜의 입지여건과 쾌적한 주거환경이다. 사업 완료시 전체 면적의 30% 이상이 공원녹지로 조성되는 자연친화적 주거타운이 된다.

성남시는 지난 2005년 대장지구를 저층의 고급 주택지로 개발하는 내용의 소위 ‘한국판 비벌리힐스’ 계획을 내놓기도 했다. 그만큼 입지나 환경이 ‘최고’라는 평가를 받아왔다.

투기와 금융위기로 이 계획은 무산됐지만, 현재 대장지구와 맞닿은 태봉산 중턱에는 상위 0.1%의 상류층만 살고 있다는 ‘남서울빌리지’가 위치해 있을 정도로 인기가 좋다.

◆이주대책 수립, 사업지 내 주거용 건물 소유 거주자에 우선 분양권 부여

대장지구는 사업지 내 거주자를 위한 이주대책이 수립돼 있다. 성남도시개발공사와 금융권이 출자한 성남의뜰㈜에 따르면 공람공고 이전부터 주거용 건물을 소유한 실거주자에게는 단독주택용지를 감정평가액으로, 신규아파트를 분양가로 각각 우선 공급한다.

이때 도로, 상·하수도, 도시가스 등에 투입되는 생활기본시설 설치비용은 제외하기 때문에 실제 공급가격은 일반분양가보다 더 저렴하다는 게 성남의뜰 설명이다.

사업지 내 거주용 건물은 소유하고 있으나 실제 거주하지 않은 경우 이주대책 대상자가 아니어서 단독주택용지나 아파트를 우선 공급하지 않아도 된다. 다만 이들에게도 원할 경우 신규아파트 우선 분양권을 부여, 분양가대로 공급한다는 방침이다.

◆성남 거주 무주택자 절대 ‘유리’… 당첨 커트라인 청약 가점 ‘60점 안팎’될 듯

투기과열지구인 대장지구는 청약통장 가입 후 2년이 지나고 납입횟수가 24회 이상이어야 1순위 자격이 주어진다. 입주자모집공고일 기준으로 성남시 1년 이상 거주자만 1순위 당해지역 청약이 가능하다. 따라서 서울 등 외지 청약자들은 대장지구 신규아파트를 분양받으려면 기타지역으로 넘어가는 물량이나 미계약분을 기다려야 한다.

아파트 규모에 따라 가점제 적용 비율이 달라진다. 전용 85m² 이하는 100% 청약 가점제가 적용, 사실상 무주택자만 당첨이 가능하다. 85m² 초과 물량은 가점제가 50%다. 추첨 물량 가운데 75%는 무주택자에 우선 배정된다.

예를 들어 85m² 초과 아파트 464가구를 일반분양하는 대장지구 A6블록의 경우 가점제 대상 232가구와 추첨제 대상의 75%인 174가구 등 406가구 이상이 무주택자에게 우선 배정된다. 나머지 58가구는 무주택자와 1주택자를 포함한 추첨제로 진행된다.

청약 가점제는 △부양 가족수(최고 35점) △무주택기간(32점) △청약통장 가입기간(17점) 등을 합쳐 84점이 만점이다.

금융결제원 인터넷 주택 청약사이트인 '아파트투유'에 따르면 올 7월 선보인 분당 정자동의 ‘분당 더샵 파크리버’의 경우 1순위 당해지역 청약 결과 전용면적 84㎡의 평균 가점은 타입별로 53.54~70.75점을 기록했다. 타입별 최저 커트라인은 46~69점이었다.

앞서 지난해 판교에서 공급된 ‘판교 더샵 퍼스트파크’는 1순위 당해지역 청약에서 전용 84㎡ 당첨자의 평균 가점은 타입별로 61.36~70.62점이었고 커트라인은 55~69점을 기록했다. 84㎡ A타입에선 만점 당첨자도 나왔다.

이를 감안하면 '대장지구' 분양아파트에 당첨되려면 적어도 청약 가점이 60점 안팎은 돼야 한다는 게 전문가들의 의견이다. 배우자와 두 자녀가 있고 청약통장 가입기간과 무주택기간이 각각 10년 이상, 13년 이상돼야 60점을 얻을 수 있다.

대장지구는 투기과열지구여서 LTV(주택담보대출비율)는 40% 불과하다. 분양권 전매는 소유권 이전등기까지 제한된다. 만약 분양가격이 9억원을 넘을 경우 중도금 집단대출이 안된다. 따라서 고가주택에 해당되는 9억원이 넘는 아파트를 분양받으려면 자금 계획을 별도로 세워야 한다.

◆단지별 분양가 차이 20% 안팎… 3.3㎡ 2000만원대 vs 2500만원대

대장지구 신규아파트는 개정된 공급규칙이 시행되는 12월부터 본격 분양에 들어갈 것으로 보인다. 대장지구는 공공택지가 아닌 민간도시개발사업이어서 ‘분양가상한제’를 적용받지 않는다.

그렇다고 분양가를 마구 올릴 가능성은 그리 높지 않다. 분양승인권자인 성남시 관계자는 "분양가에 대한 나름의 가이드라인이 사업주가 무턱대고 (분양가를) 올릴 수는 없을 것"이라고 말했다.

‘분당 더샵 파크리버’ 84㎡(공급면적 113~114㎡)의 분양가는 8억7600만~9억940만원으로, 공급면적 기준으로 3.3㎡당 2560만~2630만원대였다. 서판교에 위치한 운중동 ‘산운13단지 휴먼시아데시앙’ 84㎡(공급면적 107㎡)는 현재 3.3㎡당 매매호가가 2900만원대다.

대장지구 분양가도 이를 감안해 책정될 것으로 공급업체들은 밝히고 있다. 다만 업체마다 상황이 달라 분양가 차별화가 이뤄질 것으로 보인다.

우선 A3,4,6블록 등 3개 블록에서 대장지구 내 유일한 전용 85㎡ 초과 중대형 아파트(128~162㎡) ‘힐스테이트 판교 엘포레’ 850가구를 선보일 예정인 현대건설·현대엔지니어링 컨소시엄의 경우 3.3㎡당 2500만원 선에서 분양가를 책정할 예정이다.

역시 A5,7,8블록 등 3개 블록을 확보한 제일건설은 전용 85㎡ 이하 1033가구를 공급한다. 분양가는 현대건설 컨소시엄과 마찬가지로 3.3㎡당 2500만원 선에서 결정할 것이라고 제일건설은 설명했다.

전용 84㎡ 이하를 공급하는 A1,2블록의 대우건설과 A11,12블록의 포스코건설은 분양가격이 이보다 훨씬 저렴할 것으로 예상된다. 각 업체에 따르면 이들 단지의 분양가는 3.3㎡당 2100만원을 넘지 않는 선에서 책정될 것으로 알려졌다.

◆20% 이상 싼 ‘착한 분양가 아파트’… 현장 당첨 차익만 1억5000만원, 향후 프리미엄은 ‘덤’

A1,2블록 ‘판교 퍼스트힐 푸르지오’와 A11,12블록 ‘판교 더샵 포레스트’의 경우 전용 84㎡를 기준으로 가구당 분양가격이 7억원 안팎이 될 것으로 예상된다. 이는 가구당 8억5000만원 안팎에서 분양가격이 책정될 것으로 보이는 대장지구 내 다른 민간아파트 84㎡보다 1억5000만원 가량 저렴한 수준이다.

‘판교 퍼스트힐 푸르지오’와 ‘판교 더샵 포레스트’가 이처럼 저렴하게 분양가를 책정할 수 있는 이유는 시행사가 대장지구 택지개발사업 출자사로, 공익적 목적에 따라 주변시세보다 싸게 공급하기 때문이다. 결국 이들 단지에 당첨될 경우 같은 사업지구에서만 분양가 차이에 따른 1억5000만원의 차익을 거둘 수 있다. 물론 시장 상황에 따라선 더 많은 차익이 발생할 가능성도 있다.

‘판교 퍼스트힐 푸르지오’ 1단지(A1블록)는 지상 16~20층 10개동에 전용 84㎡ 529가구 규모이며 2단지(A2블록)는 지상 16~20층 8개동 445가구로 구성된다. ‘판교 더샵 포레스트’ 1단지(A11블록)는 지상 20층 7개동 448가구로 조성되고 2단지(A12블록)는 지상 20층 9개동 542가구로 들어선다. 이들 단지 모두 건폐율(대지면적에 대한 건축면적의 비율)이 16~18%대여서 쾌적성까지 갖출 예정이다.

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문성일 선임기자 ssamddaq@mt.co.kr

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