전문가도 헷갈리는 주택시장.. 서울 집값 떨어지는게 맞나?

"거래량 줄고, 급매물 나오고, 집값변동률도 완전히 꺾였다.. 집값 떨어진다"
"임대사업자등록 때문, 대세상승기때도 집값 일시 내리기도.. 일시적일수도"

최근 서울 주택시장에서 재건축 단지를 중심으로 호가가 1억원 이상 빠진 급매물이 나오기 시작하고 집값 상승률이 하락세로 접어들었다. 또 주택매매거래량이 급감하면서 대다수 전문가들이 "한동안 계속되던 집값 급등기가 끝나고 이제 대세 하락기가 시작된게 아니냐"는 분석을 내놓고 있다.

그러나 일각에서는 급매물이 나오고 있지만 재건축 단지에 한정된데다 신규 아파트는 아직 가격이 빠지지 않고 있고 급매물도 쌓이고 있는 수준이 아니라는 점을 들어 일시적 조정일 가능성이 높다는 상반된 견해를 내놓고 있다. 이들은 "최근 급속히 감소한 거래량은 정부의 인위적인 정책 영향이며 집값 변동률이 마이너스로 돌아선 것도 상승기에도 일어날 수 있는 일시적인 현상이라"고 설명한다.

정부의 고강도 규제와 공급부족이 해소되지 않고 있는 상황에서 시장 전문가들도 이를 놓고 명확한 답을 내리지 못해 주택수요자들이 시장에서 큰 혼란을 겪고 있다.

■거래량 감소는 임대 등록 정책 때문?
우선 주택시장의 추세를 판단할 수 있는 주요 지표 중 하나인 주택거래량을 보면 서울주택매매거래량은 확실히 급속히 감소했다.

16일 서울부동산정보광장에 따르면 지난 11월 주택매매거래량은 3575건으로 9월(1만2259건), 10월(1만158건)보다 절반 이상 급감한 것으로 나타났다. 또 12월 들어서도 절반이 지난 16일 기준으로 1363건에 그치고 있어 이달에는 3000건 이하로 떨어질 것으로 예상된다. 상당수 전문가들은 "주택거래량이 급감하는 것은 침체장이 시작되는 가장 명확한 지표"라며 "거래량이 줄어든 것은 그만큼 수요가 이탈하고 있다는 것을 의미하기 때문"이라고 설명하고 있다.

반면, 정부의 주택임대사업자 등록 정책으로 인한 거래량 감소를 주목해야 한다고 목소리도 있다. 정부가 다주택자의 주택임대사업자 등록을 유도하면서 서울 주택시장에서 매매시장에 나올 수 있는 주택이 크게 줄었기 때문에 매매거래량 또한 감소했다는 것이다.

실제 국토교통부 자료에 따르면 지난 10월 기준 전국 임대사업자수는 38만명에 임대주택수는 130만채에 달하고 있다. 임대사업자로 등록하게 되면 양도소득세 중과 제외 혜택 등을 받으려면 최소 5~8년 동안 매각할 수 없다.

한 시장 전문가는 "서울에서 전세 또는 월세를 주고 있는 주택이 50만가구라고 볼때 임대등록으로 인해 팔지 못하는 주택이 10만가구가 넘는다"면서 "최근 매매거래량이 줄어든 것을 과거와 같은 상황에서 분석하면 시장을 크게 잘못보는게 될 수 있어 주변 변수를 감안해서 판단해야 한다"고 지적하고 있다.

■재건축 호가 급락, 기존 아파트로 확산?
최근 서울 은마, 잠실주공5단지 등 서울 강남권의 재건축 단지에서 최근 고점 대비 호가가 1억~2억원 정도 내린 급매물이 출현하고 있는 것에 대한 해석도 엇갈리고 있다. 대다수 전문가들은 재건축 아파트는 주택시장에서 추세 흐름을 선도하는 특성이 있어 이같은 흐름이 향후 다른 아파트까지 이어지지지 않겠느냐고 예상하고 있다.

이와 반대로 일부 전문가들은 재건축단지와 일반 아파트단지의 흐름이 다르다는 것을 지적하고 있다.

재건축 아파트 약세는 정부의 종합부동산세를 비롯한 보유세 강화 움직임에 부담을 느낀 일부 매물이지 서울 주택시장 전체에 이같은 흐름을 대입시키기는 다소 문제가 있다는 것이다. 호가가 내린 급매물이 나오고 있지만 계속 쌓이는 단계가 아니기 때문에 가격 하락세가 계속된다고 판단해서는 다소 이르다고 지적하고 있다.

특히 일반 아파트단지나 신규 아파트의 경우 호가도 거의 내리지 않고 매물이 나오고 있지 않다는 점을 들고 있다. 현재 기준으로 서울 일부 지역을 제외하고 기존 아파트들은 호가가 크게 내린 매물이 나오고 있지 않다.

한 부동산 전문가는 "주택시장이 하락장으로 가는 시작은 호가를 내린 급매물이 계속 나오고 거래가 이뤄지지 않으면서 다시 호가를 더 내린 급매물이 나오는 시점"이라며 "실수요자라면 서두를 필요는 없지만 주택마련을 마냥 미루는 것은 다소 안좋은 선택이 될 수 있다"고 조언했다.

■상승장서도 매매가 일시적 하락
최근 서울 지역 집값 상승률이 꺾인 것에 대한 분석도 해석을 달리하고 있다. 한국감정원에 따르면 지난 10일 기준 서울 아파트 매매가격은 0.05% 하락해 5주 연속 하락세를 유지했다. 또 전세가격 하락세도 계속 확대되고 있다.

이에 대해 매매가격과 전세가격이 동시에 하락하는 것은 전형적인 약세장의 모습이라는 게 대다수 전문가들의 견해다. 대출규제를 비롯한 정부의 규제정책이 계속되고 있고 제3기 신도시를 통한 공급 확대도 이뤄질 예정이어서 수도권은 물론 서울 주택시장도 하향 안정세로 접어들 것이라는 설명이다.

'주택시장이 상승장을 계속할때도 일시적으로 변동률이 보합세를 보이거나 하락하는 경우가 발생한다'는 반대의 목소리도 있다. 즉 아파트값 주간 변동률이 몇주 하락했다고 이를 추세적으로 단정하는 것은 너무 위험하다는 지적이다. 실제 대세상승장으로 불리던 지난 2002년과 2006년 시기에도 아파트값 변동률은 일시적으로 한두달간 약세를 보이던 적이 있었다는 것이다.

kwkim@fnnews.com 김관웅 부동산전문기자

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