부동산 쏠린 1800조+α 집값 하락땐 '시한폭탄'

박지영 입력 2018. 12. 25. 17:36 수정 2018. 12. 25. 19:37
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그동안 저금리로 마땅한 투자처가 없던 시중자금들이 부동산으로 몰리면서 부동산 익스포저(위험노출액)가 과도하게 늘어난 것으로 나타났다.

이에 따라 최근 부동산 시장이 하강 국면에 접어든 것으로 진단되고 있는 만큼 리스크관리에 유의해야 한다는 경고가 쏟아져 나오고 있다.

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위험노출액 해마다 급증
저금리때 상대적으로 수익 좋은 부동산펀드·신탁에 돈 몰렸지만 최근 부동산경기 하강국면 진입..건전성 리스크 관리 '경고등'
그동안 저금리로 마땅한 투자처가 없던 시중자금들이 부동산으로 몰리면서 부동산 익스포저(위험노출액)가 과도하게 늘어난 것으로 나타났다. 이에 따라 최근 부동산 시장이 하강 국면에 접어든 것으로 진단되고 있는 만큼 리스크관리에 유의해야 한다는 경고가 쏟아져 나오고 있다.

25일 한국은행에 따르면 지난해 말 기준 가계와 부동산·건설업 기업에 대한 여신, 부동산 관련 금융투자 상품을 포함한 부동산 익스포저는 1792조9000억원으로, 전년 대비 9.1% 증가했다. 올해에도 부동산 익스포저 증가세가 이어졌을 가능성이 농후하다. 서울 등 수도권 주택가격이 높은 상승세를 보였기 때문이다.

하나금융연구소 역시 최근 자산관리 트렌드 보고서를 통해 가계, 기업, 금융투자자 등 전 부문에 걸쳐 부동산금융 익스포저가 가파르게 늘고 있다고 짚었다. 가계부문에서는 주택금융 규제완화, 신규주택 분양물량 증가에 힘입어 주택대출이 증가한 가운데 최근에는 주택연금, 전세보증 확대로 인한 공적 보증기관의 리스크 부담도 확대됐다는 것이다.

기업부문에서는 부동산임대업 대출과 증권사 부동산PF 취급이 급증하고 있으며 MBS, 부동산펀드, 리츠 등 금융투자 상품을 통한 익스포저 역시 꾸준히 증가하고 있다. 보고서는 "최근 건설투자 감소, 거래량 급감 등 부동산경기 하강국면 전환에 대한 우려가 제기되는 가운데 부동산 경기변동에 따른 금융안정성 저하 가능성에 유의해야 한다"고 조언했다.

특히 국내외 부동산경기의 하강국면 진입이 예상되면서 대표적인 부동산관련 그림자금융으로 분류되고 있는 부동산펀드 및 부동산신탁 관련 리스크에 대한 모니터링과 사전관리를 해야 한다는 목소리도 높아지고 있다.

금융연구원은 최근 보고서를 통해 최근 몇 년 동안 부동산 시장이 호황기를 구가하면서 국내 부동산펀드와 신탁 상품규모가 사상 최대치를 경신하는 중이라고 지적했다. 저금리에서 마땅한 투자처를 찾지 못한 시중자금이 상대적으로 양호한 수익률을 제공하고 있는 부동산 금융투자 상품으로 유입됐기 때문이다.

실제로 국내부동산펀드 설정액과 부동산신탁수탁액은 올해 9월 말 현재 71조3000억원, 7월 말 현재 236조2000억원을 기록하며 사상 최대치를 경신했다.

전문가들은 국내 부동산시장의 지역별 양극화가 지속되고 관련규제가 강화되는 데다 금리인상 등으로 향후 수익률이 하락하면서 해당 업권의 자산건전성이 저하되고, 재무 레버리지가 확대되는 등의 위험이 커질 수 있다는 지적하고 있다.

금융연구원은 "부동산펀드 수익률 하락 및 환매위험의 사전관리가 필요하며, 부동산신탁사는 차입형 토지신탁 중심으로 포트폴리오를 조정하고, 시공사의 분양리스크 관리에 집중할 필요가 있다"고 말했다.

aber@fnnews.com 박지영 기자

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