내집 마련 기회 많고, 다주택자 세부담 커져

[경향신문] ㆍ미리 준비하자…새해 달라지는 부동산 정책들

정부의 부동산 규제 대책이 이어지고 있는 지난 14일 오전 세종시에 분양되는 한 아파트 견본주택이 청약 예정자들로 북적이고 있다. 연합뉴스

2019년 기해년 황금돼지해가 코앞으로 다가왔다. 이맘때쯤 새해 소망에 대한 설문조사를 하면 빠지지 않고 등장하는 계획이 있다. 바로 ‘내집 마련’이다. 청약제도가 무주택자 위주로 개편된 데다 내년에도 눈길을 끄는 분양 물량이 많아 실수요자의 내집 마련 기회도 넓어질 것으로 보인다.

다주택자는 부동산 세부담이 늘어나는 만큼 내년부터 바뀌는 세제 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 올해 정부가 발표한 금융·세제·청약 규제가 내년에 본격 시행되기 때문이다. 무주택 신혼부부 등 실수요층은 보호하고 집으로 돈을 벌려는 투기수요는 억제하겠다는 게 정부의 기본적 방침이다. 새해 부동산 시장에는 어떤 변화들이 있을까.

■ ‘아파트 투유’ 통해 사전 접수

지난 11일부터 ‘주택공급에 관한 규칙 개정안’이 시행됨에 따라 새 아파트를 분양할 때 ‘무주택자 우선공급’이 대폭 강화됐다. 이를 위해 무주택자를 제한하는 규정도 강화됐다.

분양권·입주권 소유자는 무주택자에서 제외된다. 신혼부부가 혼인신고 이후 주택을 소유한 적이 있으면 입주자 모집 공고일 현재 무주택 가구라 해도 신혼부부 특별공급 청약을 할 수 없다.

부적격자의 청약 자격 제한은 다소 완화됐다. 수도권·투기과열지구·청약과열지역은 1년간 청약 자격 제한이 지금처럼 유지되지만 위축지역은 3개월, 기타 비수도권은 6개월로 청약 자격 제한 기간이 줄었다.

청약 시스템도 상당 부분 개편된다. 지금은 청약자 개인이 무주택 기간이나 부양가족 수 등을 직접 따져봐야 하지만 내년 하반기부터는 인터넷 청약사이트 ‘아파트 투유’에 접속하면 자동으로 청약가점을 확인할 수 있게 된다. 이렇게 되면 단순 실수 등으로 인한 부적격 당첨을 사전에 막을 수 있으며, 당첨자의 적격 여부를 살펴보는 서류 검토 기간도 크게 줄어들 것으로 보인다.

미계약 물량의 공급 방식도 바뀐다. 기존에는 예비당첨자까지 계약을 하지 않아 남은 물량은 시공사 임의로 당첨자를 선정했다. 이때 비공개 추첨이나 선착순 등으로 당첨자를 뽑아 공정성 시비가 불거졌으나 내년 2월부터는 아파트 투유를 통해 사전에 신청한 사람에게만 공급할 수 있게 된다.

주택 실거래가 신고 기간도 현행 60일에서 30일로 축소된다. 거래일과 신고일 시차가 최대 60일로 벌어지다보니 정확한 실거래가 정보 파악이 어렵다는 지적에 따른 것이다. 국토교통부는 이와 함께 자전거래를 막기 위해 거래 계약의 무효·취소·해제 때도 신고를 의무화하기로 했다. 이를 위반하면 3000만원 이하 과태료가 부과된다.

■ 신혼부부는 취득세 50% 감면

신혼부부와 청년 등 실수요자 지원은 확대된다. 내년에 생애 최초로 집을 사는 신혼부부에게는 취득세를 50% 감면해주기로 했다.

기존 주택이나 신규 분양주택을 구입할 때 모두 해당된다. 현재 분양을 받아 중도금을 내고 있는 경우도 내년에 입주(소유권 이전)하면 혜택을 받을 수 있다. 만 20세 이상으로 혼인신고를 한 지 5년(재혼 포함)이 안된 신혼부부가 대상이다. 소득 기준은 외벌이가 연 5000만원 이하, 맞벌이는 연 7000만원 이하다. 집값이 3억원(수도권은 4억원) 이하로, 전용면적 60㎡ 이하인 경우에 한해 적용된다.

최고 연 3.3% 금리가 적용되는 청년우대형 청약통장의 가입 요건도 완화된다. 만 29세 이하였던 가입 연령이 내년 1월2일부터 만 34세 이하로 확대된다. 무주택 가구주 외에 무주택이면서 가입 후 3년 내 가구주 예정자와 무주택 가구의 가구원도 가입할 수 있다.

9·13부동산대책에 따라 1주택자 또는 조정대상지역 외 2주택 보유자의 종합부동산세 세율은 0.5~2.7%로 높아진다. 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자의 세율은 0.6~3.2%로 강화된다. 보유세(종부세+재산세) 부담 상한은 3주택 이상 보유자가 300%, 조정대상지역 2주택자가 200%로 현재 150%보다 상향 조정된다. 다만 1주택자의 종부세 장기 보유 세액공제는 50%로 확대했다. 고령자 세액공제와 중복으로 적용될 경우에는 공제 상한율이 70%로 유지된다.

공정시장가액 비율도 5%포인트 높아진다. 공정시장가액은 2009년 정부가 공시가격 대신 종부세 산정을 위해 도입한 과세표준 기준이다. 부동산 가격 변동, 지방재정 여건 등에 따라 탄력적으로 조정하고 있다. 현재는 공시가격의 80%인데 내년에는 85%로 상향 조정된다. 이후 매년 5%포인트씩 올라 2022년에는 100%가 된다. 그러나 1주택자는 세율 증가폭이 크지 않아 초고가 주택을 보유한 경우가 아니라면 크게 걱정하지 않아도 된다.

■ 임대사업자 사업자등록 의무화

주택 임대소득 과세 대상도 확대돼 다주택자의 세 부담이 커진다. 그간 연 2000만원 이하 임대소득은 비과세 혜택을 받았으나 내년부터는 분리과세된다. 연간 임대소득에서 필요경비를 제외하고 기본공제액을 차감해 세금을 산출하는데, 임대사업자로 등록하면 기본공제 400만원, 필요경비 인정비율 60%를 적용한다. 임대사업자로 등록하지 않으면 기본공제는 200만원, 필요경비 인정비율은 50%로 세금을 더 내야 한다.

특히 현재는 임대소득이 연 2000만원을 초과할 때만 임대사업자 등록 의무가 있었지만 내년부터는 모든 임대사업자가 사업자 등록을 해야 한다. 사업자로 등록하지 않으면 2020년 1월부터 미등록·지연등록 가산세가 부과된다.

대출심사도 깐깐해진다. 지난 10월 총부채원리금상환비율(DSR) 제도가 은행권에 도입된 데 이어 내년 2월에는 상호금융회사, 4월에는 보험회사, 5월에는 저축은행과 여신전문금융회사 등으로 확대 적용된다. DSR은 모든 가계대출 원리금 상환액을 연간소득으로 나눈 값으로, 모든 빚을 고려해 대출심사가 이뤄진다. 금융권에서 돈을 빌려 부동산에 투자하는 것은 사실상 어려워질 것으로 보인다.

이성희 기자 mong2@kyunghyang.com