[경제 인사이드] 전셋값 하락세 지속..'깡통전세' 우려는?

[앵커]

서울 전셋값 하락세가 뚜렷해지고 있습니다.

입주물량 증가 등의 영향으로 하락세가 지속하는데요.

얼마나 떨어졌는지, 깡통전세 우려는 없는지 NH투자증권 김규정 부동산전문위원과 짚어봅니다.

서울 전셋값, 전세가율이 얼마나 떨어졌는지 먼저 알려주시죠?

[답변]

1월 첫째 주(1월 7일 기준)와 둘째 주(1월 14일 기준) 서울 전셋값은 각각 0.12% 하락 .

한국감정원에 따르면 지난해 12월 기준 서울 주택 전세가율은 65.3%. 2017년 12월 68.9%로 최고치 기록한 후 하락세.

2015년 11월 이후 3년 여 만에 최저 수준.

전국 주택 전세가율도 2018년 12월 기준 67%로 지난 해 하락세 지속.

올해 전세가율 추가 하락 가능성 높아.

지난 해 이어 대규모 새 아파트 입주 대기 중, 전세시장 안정세 이어질 전망.

한국감정원, 전세가율 아파트 기준, 2018.12월 서울 65.9%. 2016년12월 2년 전 71.6%에서 하락 서울 동남권 56.2% , 강남 서초 송파 50%대.

[앵커]

이렇게 전세가율이 하락하는 이유, 뭔가요?

[답변]

지난 해 집값 급등에 따른 전세가율 하락 집값 하락세에 따른 동반 하향 조정 공급 증가에 따른 전세시장 안정.

한국감정원에 따르면 지난 해 서울 주택가격 6.22% 상승, 전세는 0.25% 상승 그쳐.

[앵커]

전셋값이 많이 높았던 때와 비교하면 지금은 어느 정도 수준인가요?

[답변]

입주증가 지역 주변 재고주택 전셋값 약세, 세입자 확보 리스크. 갭투자자 전세금 반환 리스크 증가.

실제 갭투자비용도 증가.

한국감정원 기준, 서울 주택 평균가격 기준, 갭투자비용 2.4억으로 증가.

서울 주택 매매-전세 평균가격 차이 2017년 12월 19800만원 2018년 12월 24000만원.

2017.12 전세가3억 5천만원, 2019.12 전세가 3억 5천 1백만 원.

[앵커]

좀 이른 감은 있기 하지만 '깡통전세'란 단어가 부동산 관련 기사들에 나오고 있는데, 정확히 어떤 상황인가요?

[답변]

전세가율 80% 상회 지역 갭투자 성행.

집값 전세가 동반 하락 시 전세금 반환 우려, 깡통주택 리스크 커져 전세가율 높았던 지방, 서울 외곽 재고시장 등

[앵커]

앞으로 전셋값 더 내려갈 거라 보시나요?

또 보통 전셋값이 떨어지면 집값도 동반 하락하는 경우가 많은데, 영향이 있을까요?

[답변]

경기, 대출규제, 입주물량 영향으로 집값 하향 안정, 약보합 전망 우세 전세시장 안정도 집값 안정에 영향.

2년 단위 재계약, 갭투자자 세입자 유치나 보증금 반환 리스크 대비해야.

[앵커]

보증금 반환 위험에 대비해야한다고 하셨는데, 전세금보증보험이 한 가지가 아니고 두 가지더라고요.

상환보증, 반환보증 이렇게 나뉘던데, 뭐가 다른가요?

[답변]

HUG 전세보증금반환보증 가입 건수 증가 추세.

2016년 2만4460건, 2017년 4만3918건, 지난해 8만9350건 기록.

상환보증 : 세입자가 은행에 전세대출금을 상환할 수 없는 경우 보증기관이 세입자 대신 대출금 상환.

이후 세입자 보증기관에 해당 금액 상환 의무 잔존.

임대인에게 보증금 회수 법적 조치 취해야 할 수도.

상환보증만으로는 유사시 즉각적인 보증금 회수, 이사 조치 힘들다.

반환보증 : 전세 계약이 종료됐는데도 임대인이 세입자에게 전세 보증금을 반환할 수 없거나 반환하지 않는 경우, 보증기관이 임대인을 대신해 세입자에게 전세보증금을 반환. 이후 채권보전절차 보증기관 전담.

KBS