[경제 인사이드] 갭투자 피해 속출..세입자 구제 방법은?

[앵커]

전세금과 매매가격이 크게 차이 나지 않을 때, 전세를 끼고 집을 사는 걸 '갭투자'라고 하죠.

최근 몇년새 열풍처럼 번졌는데, 이제는 피해가 속출하고 있습니다.

황방모 변호사와 어떤 피해가 있는지, 막을 방법은 없는지 알아봅니다.

보니까 갭투자로 몇 채가 아니라 몇십 채, 몇백 채씩 산 경우가 많더라고요.

이런 분들이 원래 돈이 많은 건가요?

어떻게 이렇게 많은 집을 살 수 있는 거죠?

[답변]

최근 부동산 급등기였던 몇 년동안 많이들 들어보신 용어일 텐데요.

일단, ‘갭’이라는 건 매매가격과 전세가격 사이의 차액을 말합니다.

차액만큼의 돈으로 집은 사서 세입자를 들인 다음 집 가격이 오르면 집을 팔아서 이익을 얻는 투자법입니다.

집값이 3억 원인데 전세가액이 2억 8000만 원이라면, 2,000만 원만 있어도 집을 살 수가 있는 거죠.

따라서 2억 원이 있다면 10채 정도 구매할 수 있게 됩니다.

여기서, 부동산 시장이 오름세라서 보통 전세계약기간인 2년 뒤에 전셋값이 올라서 다음 세입자에게는 전세금으로 3억 정도를 받게 된다면 집주인은 돈 한 푼도 안들이고 집을 소유하게 되는 거죠.

그리고 남은 돈으로 다시 또 갭투자를 합니다.

이렇게만 된다면 간단하면서도 좋은 투자방식인데 그만큼 위험도가 큽니다.

만약, 다음 세입자를 받는 시기에 전세금이 그전보다 2천만 원 정도 떨어져서 2억 6,000만 원이라고 한다면 집주인은 당장 2천만 원을 마련해서 이전 세입자에게 돌려줘야 하는 거죠.

그런데, 집주인이 2천만 원을 주지 못하는 상황이라면 세입자는 전세금을 돌려받지 못할 위험이 생기는 겁니다.

[앵커]

말씀하신대로라면 하나만 잘못돼도 줄줄이 연쇄적으로 문제가 생길 수밖에 없잖아요?

[답변]

그렇죠.

3억짜리 집을 2억 8천 전세를 주고 샀는데, 집값이 올라서 5억이 됐잖아요.

그러면 2억 8천 외 2억 정도 대출을 더 받을 수 있는 여유가 되는 겁니다.

그러면 그 집을 담보로 추가로 돈을 빌리고 근저당을 걸어두는 거죠.

문제는 이렇게 되면 새로운 세입자를 구하기가 어렵습니다.

후순위 저당권이 잡혀있는 집에 누가 들어오려고 하겠어요.

이런 것들이 문제가 되는데요.

문제는 이런 방식으로 여러 채의 주택을 매매하기 때문에 하나가 터지면 연쇄적으로 피해가 확산될 수밖에 없죠.

[앵커]

그럼 이런 상황에서 세입자들이 할 수 있는 건 뭔가요?

[답변]

보통 경제적 여력이 없는 갭투자자들은 집값이 오를 만한 동네에 전세금을 이용한 갭투자를 해서 집을 사고 본인은 세입자로부터 받은 전세금으로 집값이 싼 동네에 전세로 삽니다.

이런 경우, 전셋값이 떨어져서 전세금을 돌려줘야 한다면 여력이 없는 거죠.

앞서 말씀하셨다시피 집주인들 반응이 다양한데요.

돈이 없으니까 계약기간이 끝났지만 기간을 연장해서 계속 살라고 하거나 법대로 하라며 적반하장으로 나오기도 합니다.

이 경우 세입자는 전세금반환청구권을 근거로 경매를 신청해서 강제집행을 통해서 전세금을 돌려받을 수가 있습니다.

하지만 이 방법은 6개월에서 최대 1년 정도 걸리는 데다가 경매의 낙찰가격이 전세금보다 적다면 세입자는 결과적으로 손해를 보게 되는 거죠.

그리고 일부는 전세금을 못 돌려주니까 아예 집을 사라고 하기도 합니다.

이럴 때 세입자는 전세금을 날릴 바에는 돈을 조금 더 보태서 집을 사야겠다고 할 수도 있는데 원하지 않는 동네에, 원하지 않는 시기에 울며 겨자먹기식으로 강매를 당한다는 점이 문제입니다.

[앵커]

집주인들이야 투자 차원에서 한 거라고 말하겠지만 일단 세입자 보증금에 대한 책임을 생각을 안 한 걸로 볼 수 밖에 없잖아요.

그럼 사기죄 같은 거로 처벌은 못 하나요?

[답변]

쉽지 않습니다.

사기죄는 단순히 돈을 갚지 않는 게 아니라 애초부터 금전을 반환할 의사나 능력이 없는 상태에서 돈을 받은 경우에 성립할 수 있습니다.

실제 재판에서도 의도성을 두고 치열하게 다툽니다.

갭투자자 대부분은 부동산 가격이 오를 것이라는 막연한 기대에 투자를 한 경우가 대부분입니다.

시세가 떨어졌을 때 보증금을 어떻게 돌려줄까 하는 점에 대해 고려를 하지 않는 경우이죠. 이걸, 의도적으로 처음부터 전세금을 돌려줄 생각이 없었다고 보기에는 법적으로 어려움이 있습니다.

하지만 예외도 있습니다.

앞서 말했듯이 처음부터 돈 한 푼 없이 세입자의 전세금으로 집을 산 뒤 그 집을 담보로 추가로 돈을 빌리고 근저당권을 걸어두었다면 이런 상황에서는 새로운 세입자를 구하는 것은 거의 불가능하다고 말씀드렸죠.

전세금과 집주인이 추가로 빌린 돈이 원래 집 가격보다 많거나 근저당권이 있는 집에는 세입자가 들어오려고 하지 않기 때문이죠.

이런 방식으로 집을 수십 또는 수백 채를 샀다면 집주인에게 사기죄를 물을 수도 있습니다.

[앵커]

갭투자 피해가 늘면서 정부가 전세보증보험 확대라는 대책을 발표했는데, 실효성 있을까요?

[답변]

갭투자로 인한 피해를 사회초년생이나 신혼부부들 즉 주거 취약계층이 많이 보고 있다 보니까 정부에서 다양한 대책을 마련했고, 그중에 하나가 전세보증보험의 확대입니다.

일단, 전세금 반환 보증은 가입자인 세입자가 집주인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못했을 때 보증 기관에서 전세금을 대신 지급하는 세입자 보호 상품이죠.

꼭 필요한 제도이긴 한데 예전엔 제약이 많아서 활용도가 그다지 높지는 않았습니다.

과거에는 전세보증보험에 가입하려면 집주인이 동의가 필요했습니다.

사실, 세입자 입장에서 집주인에게 동의해달라고 요구하는 게 어렵잖아요.

그런데, 지난해 2월부터는 동의받을 필요가 없어졌기 때문에 가입이 간단해졌습니다.

또, 가입할 수 있는 기간도 장애물이었는데요,

임대차 계약기간이 절반 이상 지난 경우에는 가입이 안 됐습니다.

그러나 이달 말부터는 전세 기간이 끝나기 6개월 전까지 가입이 가능하도록 특례 규정을 적용하기로 했습니다.

이처럼 가입절차가 간단해지고 가입할 수 있는 범위가 늘어나고 있어 세입자들에게 실질적인 도움이 될 수 있다고 보입니다.

[앵커]

피해를 보면 손 쓸 방법이 없어보이는데, 집 구하기 전에 잘 구할 수밖에 없겠어요?

[답변]

실제 세입자가 집을 구할 때 갭투자로 산 집인지 아닌지 알 수 있는 방법은 없다고 봐야 합니다.

따라서 여전히 세입자가 주의할 수밖에 없는데요.

매매가격 대비 전셋값의 비율 즉, 전세가율이 너무 높은 지역은 피하고 대출금은 얼마인지를 확인해야 합니다.

또 계약을 도와주는 공인중개사에게 직접 물어서 집주인이 갭투자하였는지를 반드시 확인해볼 필요가 있습니다.

그리고 수수료가 아깝다고 생각하지 마시고 앞서 말한 전세금반환보증보험에 반드시 가입하셔야겠습니다.

KBS