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"전세·대출때 유리" 법인 아파트거래 3배 '껑충'

손동우 입력 2019. 08. 26. 17:27

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법인 아파트 매입 '역대 최대'
법인세율 10~25% 수준으로
개인양도세 6~42%보다 낮아
대출한도도 최대 80% 가능해
법인서 개인으로 이전땐 과세
"주택많거나 장기보유땐 유리"
# 최근 서울에서 아파트 두 채 구입을 고려 중인 A씨는 공인중개업소로부터 법인을 만들어 집을 사면 어떻겠냐는 제안을 받았다. 몇 년 후에 집을 팔 때 법인 소유 주택은 양도세 중과 대상이 아니라 훨씬 유리하다는 얘기였다.

대략적으로 세금을 시뮬레이션해본 A씨는 절세 효과가 생각보다 커서 깜짝 놀랐다. 2년 후 주택 두 채를 모두 팔아 2억원의 양도차익을 냈다고 가정할 경우 개인 명의는 양도세 7060만원을 내야 하지만 법인 명의는 법인세 3610만원만 내면 된다.

최근 법인 명의로 아파트 매매에 나서는 사례가 급증하고 있다. 대출 규제와 과세 강화 등 개인 다주택자를 겨냥한 정부 압박 수위가 높아지는 가운데 법인 명의 투자는 세율과 대출 등에서 상대적으로 유리한 측면이 있기 때문이다.

26일 한국감정원에 따르면 7월 들어 법인이 개인 명의 아파트를 사들인 사례는 전국 기준 1688건으로 올해 초(561건)보다 3배 이상 늘었다. 특히 서울은 1월 21건에 그쳤던 매매 거래가 7월에는 169건으로 8배가량 폭증했다. 집계를 시작한 이후 역대 최대치다. 노원구·영등포구(19건) 서초구(16건) 강남구(14건) 금천구(13건) 종로구·관악구(11건) 송파구(9건) 동대문구·서대문구(8건) 등 지역을 가리지 않고 거래가 많이 일어난 것으로 확인됐다.

통계청에 따르면 올해 2분기 설립된 부동산 법인은 3621곳으로 부동산 규제가 강하지 않던 작년 1분기(2458곳)에 비해 1163곳(47.3%) 가까이 늘어났다. 작년 3분기까지 2200~2400곳이던 부동산 법인은 지난해 4분기에는 2813곳으로 급증한 후 증가세를 계속 보이고 있다. 지난해 9·13 부동산 대책을 전후해 법인 설립이 늘어났다고 해석할 수 있다.

부동산 법인 투자의 가장 큰 장점은 양도세 측면에서 유리하다는 사실이다.

개인의 양도세 기본세율은 6~42%인 데 반해 법인은 주택 매각 시 10~25%의 법인세만 내면 된다. 법인이 주택을 팔아 양도차익이 발생할 경우 10%포인트의 추가 부담이 있지만 조정대상지역에서 부과되는 다주택자 양도세 중과가 10~20%포인트에 달한다는 점과 비교하면 세율은 분명히 낮다.

예를 들어 1억원의 양도차익을 얻는 2주택자는 기본 양도세 35%에 10%포인트가 중과돼 45%를 부담하지만 법인은 기본 법인세 10%에 10%포인트가 중과돼 20%만 부담하면 된다. 게다가 주택 보유 시 발생하는 임대수익에 대한 세금도 개인사업자는 사업소득세율(6~42%)을 적용받는 반면에 법인사업자는 법인소득세율(10~25%)을 적용받는다.

최근엔 법인을 활용하는 이유가 하나 더 생겼다. 정부의 빡빡한 대출 규제를 피하기 위한 목적도 추가됐다.

서울 등 투기지역은 주택담보대출의 경우 모든 금융권 대출의 원리금 상환액을 반영한 총부채상환비율(DTI)과 주택담보대출비율(LTV)이 각각 40%를 넘을 수 없다. 또 1주택자 이상은 투기지역 및 투기과열지구에서 아예 대출을 받을 수 없다. 하지만 법인은 법인 대표의 신용도에 따라 대출 가능 비율이 달라지지만 최대 80%까지 대출을 받을 수 있다.

하지만 세무 전문가들은 법인 명의의 부동산 투자가 절세 측면에서 '100%' 유리한 것은 아니라고 조언했다.

우선 법인은 장기보유공제 혜택을 받을 수 없다. 개인이 아파트를 보유하면 보유 기간에 따라 최대 30%까지 받을 수 있는 장기보유특별공제를 받지 못한다는 것이다. 또 법인은 개인이 수익금을 인출하려면 배당 등을 통해야 하는데 이때 6~42%의 종합소득세가 적용된다. 이 밖에 법인 소득에 대한 세무신고 절차가 복잡해 재무제표 작성 및 관리 등에 대한 추가 비용도 발생할 수 있다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장은 "법인을 통한 절세 효과를 극대화하려면 주택을 '많이' 그리고 '오래' 갖고 있어야 한다"며 "특히 법인에서 주택 매각으로 인한 수익금을 배당으로 바로 빼지 않고 쌓아 놓아야 '과세이연 효과'를 누릴 수 있다"고 설명했다.

[손동우 기자]

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