부동산 '투기와 전쟁' 한다는데..정부, 남은 카드는?

수요 억제 부동산 정책 일관성 '유지'.."집값 불안 심리 차단"
추가 대책 채권입찰제·주택거래허가제·재건축연한 강화 유력
규제 일변도 정책 한계.. 서울 신규 주택 공급 대책 병행해야

【서울=뉴시스】김병문 기자 = 서울 송파구의 한 공인중개소 모습. 2019.05.27. dadazon@newsis.com

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 문재인 대통령이 '부동산 투기와의 전쟁'을 선언하면서 정부가 집값 안정을 위해 추가 대책을 내놓을 가능성이 커졌다.

문 대통령은 지난 7일 신년사를 통해 "부동산 시장의 안정, 실수요자 보호, 투기 억제에 대한 정부의 의지는 확고하다"며 "부동산 투기와의 전쟁에서 결코 지지 않을 것"이라고 말했다. '전쟁'이라는 표현까지 써가며 투기세력에 대해 강력히 대처하겠다는 대통령의 작심발언은 급등한 서울 집값 논란을 정면 돌파하겠다는 의지로 해석된다.

지난해 초강력 규제라고 불리는 12·16부동산 대책 이후에도 집값이 안정화되지 않을 경우 추가 규제 대책을 시행하겠다는 일종의 '경고성 발언'으로 읽힌다. 또 투기를 억제하고, 부동산 불로소득을 차단하기 위해 수요 억제 정책의 일관성을 유지하겠다는 신호이기도 하다.

오는 4월 총선을 앞두고 집값을 잡지 못하면 민심 이반을 막을 수 없다는 참여정부의 실패를 경험한 문재인 정부가 부동산시장에 퍼진 집값 불안 심리를 잠재우기 위한 포석이라는 분석도 나온다.

문재인 정부에서는 2017년 6·19부동산 대책을 비롯해 ▲8·2 대책 ▲2018년 9·13 대책 ▲2019년 12·16 대책 등 초강력 규제 대책을 쏟아냈다. 또 민간택지 분양가 상한제 등과 같은 후속 조치까지 합치면 대책만 18번째다.

정부의 강력한 규제에도 불구하고, 서울 아파트값이 26주 연속 상승하고, 분양가 상한제 지정 이후 되레 집값이 급등하면서 정부가 쏟아낸 규제 대책이 집값 안정화 효과를 거두지 못했다. 규제 대책 효과가 떨어지고, 앞선 대책들이 오히려 집값 상승으로 이어졌다는 비판을 받았다.

과거 강력한 부동산 규제책을 쏟아냈던 노무현 정부 당시 오히려 집값이 급등했던 '학습 효과'가 작용하고 있다는 분석도 나왔다. 한국감정원에 따르면 문재인 정부가 출범한 2017년 5월부터 지난해 9월까지 서울 아파트값은 11.08%나 올랐다.

[서울=뉴시스]배훈식 기자 = 문재인 대통령이 7일 청와대 본관에서 올해 첫 국무회의에 앞서 신년사를 발표하고 있다. 2020.01.07. dahora83@newsis.com

정부는 집값 안정화를 위해 투기세력의 돈줄을 옥죄고, 세(稅) 부담을 더욱 강화하는 추가 대책을 내놓을 것으로 예상된다. 부동산 시장에선 투기세력의 시장 진입을 원천적으로 차단하기 위해 대출과 세제, 청약 등을 망라한 보완책이 단계적으로 시행될 것이라는 게 중론이다. 또 부동산 시장 상황에 따라 투기과열지구와 투기지역, 조정대상지역 등 규제지역 범위 확대 등 단계적인 부동산 안정 조치가 시행될 것으로 전망된다.

부동산 안정 추가 조치로 채권 입찰제와 주택거래 허가제, 재건축 연한 강화 등도 유력하게 거론되고 있다. 분양가 상한제 시행 이후 과열 양상인 청약시장 안정화를 위해 채권입찰제를 우선 도입할 것으로 보인다. 채권입찰제는 주변 시세보다 저렴하게 분양받은 청약자가 분양가와 별도로 추가 채권을 매입하도록 하는 제도다. 채권 매입액이 높은 순서대로 당첨자가 선정된다.

시세 차익의 일정 부분을 국채로 환수하는 채권입찰제를 통해 불로소득과 투기수요를 차단하는 효과를 거둘 수 있다. 하지만 청약자의 부담이 채권 매입액만큼 늘어나 분양가를 사실상 끌어올릴 수 있다는 지적도 있다.

또 고강도 규제로 꼽히는 주택거래 허가제 시행도 유력하다. 지난 2003년 10·29대책 당시 주택거래 허가제 도입을 검토하다 위헌소지 문제 등 반발이 심해져 '주택거래 신고제'로 바꿨다.

아울러 투기세력의 '먹잇감'으로 전락한 재건축시장의 불안이 가중되면 재건축 가능 연한을 현행 30년에서 40년으로 확대하는 재건축 연한 확대 및 임대주택 의무비율 조정 등도 시행될 가능성이 높다.

전문가들은 총선 전 집값 안정화를 위한 추가 대책을 단계적으로 시행할 것으로 예상했다. 또 집값 상승의 근본적 원인인 공급 부족에 대한 대책도 함께 나와야 한다고 조언했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "세금과 대출, 청약을 망라한 대책이 이미 나온 상태라 시장 위축에 따른 불안을 감안하면 전방위적 대책 시행보다 단계적 시행이 유력하다"며 "지금과 같은 수요 억제 대책으로만 향후 집값 안정화 효과는 제한적일 수밖에 없다"고 말했다.

권 교수는 "서울에 대한 수요가 많은데도 규제 일변도 위주의 정책으로 급등한 집값을 잡기에는 한계가 있다"며 "재건축·재개발 용적률을 완화하는 등 수요가 있는 서울에 직접 신규 주택을 공급할 수 있도록 공급 대책도 나와야 한다"고 덧붙였다.

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