[철&민 부동산백서]'뜨거운 감자' 용산..토지거래허가구역 뭐길래

거래하려면 구청장 허가받아야..2년간 매매·임대 금지
집값 상승 잡을 수 있을까..각종 규제가 '억제장치'

[편집자주]"임장이 뭐예요?" "그거요~현장답사예요", "초품아는?" "초등학교를 품은 아파트".

부동산 뉴스를 읽다 보면 어디서 많이 들어봤는데, 정확한 뜻이 떠오르지 않는 경우가 많습니다. 인터넷 카페에는 부동산 관련 약어들도 상당하고요. 부동산 현장 기자가 부동산 관련 기본 상식과 알찬 정보를 쉽고 재미있게 전달하기 위해 기획한 연재한 코너입니다.

© News1 이은현 디자이너

(서울=뉴스1) 이철 기자 = 지난 6일 국토교통부의 수도권 주택공급 계획 발표에서 가장 '핫'(Hot)한 지역은 용산이었습니다. 용산 정비창 부지에 2023년 8000가구의 주택을 공급하겠다는 게 주된 내용입니다.

이 소식이 전해지자 용산 일대가 들썩이기 시작했습니다. 그러자 국토부는 지난 14일 아예 '토지거래허가구역'으로 정비창 인근 지역을 묶어버렸습니다. 이번 기사에서는 토지거래허가구역이 무엇인지, 용산 개발의 이모저모에 대해 알아보겠습니다.

우선 토지거래허가구역은 국토교통부 장관 또는 시·도지사가 정할 수 있습니다. 기준은 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역을 대상으로 합니다. 그리고 이런 '우려가 있는 지역' 역시 지정할 수 있죠. 법적으로는 5년까지 토지거래허가구역을 유지할 수 있는데, 국토부는 일단 1년만 해보고 만료 시점에 연장 여부를 검토할 모양이네요.

토지거래허가구역에서 허가대상 면적(주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡ 등)을 초과하는 건물을 계약하려면 사전에 관할 구청장(용산구청장)의 허가를 받아야 합니다. 허가를 받아 계약하더라도 일정 기간 허가받은 목적대로 이용할 의무가 있죠. 특히 주거용 토지의 경우 2년간 실거주용으로만 이용이 가능해 2년간 매매나 임대가 금지됩니다.

현재 서울에는 총 30.27㎢의 토지거래허가구역이 있습니다. 용산 외에도 서초구(21.27㎢), 강남구(6.02㎢), 강서구(2.21㎢) 등이 속해 있습니다. 강남구는 수서역세권, 구룡마을 개발사업지가 대표적이고요. 서초구는 보금자리지구, 강서구는 계양지구가 토지거래허가구역입니다. 강남구와 서초구는 서울시가, 강서구는 국토부가 지정했네요.

© News1 김일환 디자이너

정부가 개발로 인한 집값상승을 잘 억제할 수 있을까요? 사실 정부는 예전에 한 번 크게 데인 적이 있습니다. 박원순 서울시장이 2018년 7월 싱가포르 출장에서 용산과 여의도를 통개발하겠다고 발언하면서 해당 지역은 물론 서울 전역에 집값이 상승했습니다. 당시 김현미 국토부 장관까지 나서서 공개적으로 우려를 표했고, 결국 약 7주만에 계획이 보류됐죠.

그런데 이번에는 자신이 좀 있는가 봅니다. 용산도 용산인데 최근 현대차그룹의 삼성동 글로벌비즈니스센터(GBC)도 6년 만에 착공 준비를 마쳤습니다. 코엑스 건너편에 우리나라에서 가장 높은 복합시설이 들어서는 셈이죠. 서울 부동산 시장에 잇따른 대형 호재로 볼 수 있겠습니다.

문제는 지난해 말부터 쏟아진 각종 부동산 대책으로 서울에서 집을 사기가 쉽지 않은 것입니다. 주택담보대출(LTV)은 9억원 이하가 40%, 9억원 이상은 20%, 15억원 이상은 아예 안 됩니다. 9억원 초과 주택을 거래한 경우 자금조달계획서에 쓴 내역을 입증할 수 있는 관련 증빙서류도 준비해야 합니다. 정말 '깨끗해야' 주택 구매가 가능한 셈이죠.

현재 서울 아파트 가격은 조금씩 잡히고 있습니다. 한국감정원의 주간 통계를 보더라도 서울은 3월 말부터 7주 연속 하락세입니다.

나머지 지역은 아직 체감할 정도로 크게 가격이 내려가진 않고 있지만, 강남권은 급매가 나오면서 가격조정이 이뤄지고 있습니다. 이런 부분이 대규모 개발을 밀어붙이는 원동력이 된 듯싶네요. 국토부는 여차하면 인근지역에 대해서도 추가 지정을 할 계획입니다.

그나저나 정부가 일단 계획발표는 했는데…. 순탄하게 개발이 이뤄질까요? 지역 주민들은 주민들대로 그 비싼 땅에 아파트와 임대주택이 웬 말이냐는 불만도 나옵니다. 정부 계획에는 업무·상업시설, 주민편의시설도 일단 개발 계획에 들어가 있긴 하네요. 내년 말에 구역 지정을 완료한다고 하니 구체적 계획은 그때쯤 나올 듯합니다.

iron@news1.kr