뚝섬 12억 시세차익? 이런 로또, 현금부자만 주워먹는다

[안장원의 부동산노트]
'강남 불패' 시들, '분양 불패' 굳건
뚝섬서 10억 넘는 시세차익 기대
현금 없으면 대출 막히고 세금 많아

올해 말 완공 예정인 서울 뚝섬 아크로서울포레스트. 최근 미분양분 3가구 모집에 26만여명이 신청했다.

21일 한국감정원이 발표한 주간 아파트가격 동향조사에 따르면 서울 아파트가 이번 주 0.04% 내리며 지난 3월 말부터 내림세다. 강남권(강남·서초·송파구)이 지난 1월 하순부터 18주 연속 내리며 약세를 주도하고 있다. 올해 들어 이번 주까지 누적해 2.4%(강남구)까지 내려갔다.

20일 분양가가 17억~37억원에 이르는 서울 성동구 뚝섬 아크로서울포레스트 3가구 추가 모집에 수도권에서 26만4625명이 신청했다. 1순위 등 청약자격 제한이 없어 무주택·1순위 청약통장과 같은 까다로운 조건의 청약 경쟁률과 단순 비교할 수 없지만 ‘기록’이다.

같은 날 서울 동작구 흑석동 흑석리버파크자이가 1순위 청약을 접수했다. 326가구 모집에 서울서 3만1277명이 신청해 96대 1의 경쟁률을 나타냈다. 분양가가 3.3㎡당 2800만원대였다. 앞서 20일 실시한 특별공급 청약에서 신혼부부(15가구) 경쟁률이 462대 1이었다. 동작구에서 2002년 1월 래미안상도3차(7만1405명) 이후 가장 많은 청약자가 몰렸다.

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강남 아파트 18주 연속 하락

주택시장이 ‘불패 신화’를 다시 쓰고 있다. 지난해 대출·보유세 규제를 강화한 12·16대책과 지금도 이어지는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 영향으로 ‘강남 불패’가 흔들리고 있다. 반면 분양시장의 ‘분양 불패’는 더 굳건해지는 양상이다.

강남권 아파트 매매거래가 크게 줄면서 거래가격도 억대로 빠졌다. 강남구 도곡동 도곡렉슬 120㎡(이하 전용면적)가 지난해 12월 28억5000만원까지 거래됐다가 이달 3억원가량 낮은 25억8500만원에 팔렸다. 강남구 대치동 은마 76㎡도 같은 기간 21억5000만원에서 18억1000만원으로 3억4000만원 내렸다.

코로나19 터널 끝이 보이지 않아 강남권 하락세는 더 갈 것 같다. 강남권 18주 하락세는 강남구 기준으로 2017년 8·2대책 후(7주)보다 길지만 2018년 9·13대책 후(30주)보다는 짧다.

지난달 문을 연 수도권 아파트 견본주택. 8월부터 민간택지 분양가상한제 본격 시행을 앞두고 분양물량이 쏟아지고 있다.

새 아파트 청약경쟁은 더욱 치열해지고 있다. 코로나19로 경기가 불안해지면서 분양권이 안전하면서 상당한 시세차익도 얻을 수 있는 안전자산이라는 인식이 더 강해지는 것이다. 주택도시보증공사(HUG) 분양가 규제 등으로 분양가가 주변 시세보다 훨씬 저렴한 데다 집값 약세에도 새 아파트값은 꼿꼿하기 때문이다.

2017년 8월 첫 분양했을 때 아크로서울포레스트의 1순위 청약경쟁률이 평균 2.2대 1이었다. 일부 주택형은 1순위서 미달했다. 97㎡ 분양가가 17억원이었고 인근 트리마제 84㎡ 가격이 좀 더 싼 15억원선이었다. 현재 트리마제 84㎡ 29억원까지 거래됐다. 10억원 넘게 오른 것이다. 아크로서울포레스트 97㎡ 시세가 크기 등을 감안하면 트리마제 84㎡를 능가할 것이어서 10억원이 넘는 시세차익이 예상된다.

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3년 새 10억 넘게 올라

흑석리버파크자이 84㎡ 분양가가 9억원대다. 같은 크기의 주변 새 아파트 최고 거래가격이 15억8000만원이다. 5억원 이상 저렴하다.

분양시장에 ‘로또’가 더 쏟아진다. 8월 서울 등의 민간택지(재건축·재개발 등) 분양가상한제가 본격적으로 시행되면서 상한제를 피하려는 물량이 7월까지 대거 나온다. 상한제 단지보다는 분양가가 좀 높겠지만 그래도 HUG 규제로 주변 시세보다 싸다.

하지만 손에 쥐는 로또 크기는 자금 사정에 따라 크게 차이 난다. 규제 강화로 '현금 부자'가 아니면 로또가 확 줄어든다.

자료: 김종필 세무사

자금 사정이 좋지 않을 경우 대출에 가로막혀 입주 후 오래 보유하지 못한다. 입주 무렵 시세가 15억원 초과이면 담보대출을 전혀 받지 못한다. 강남권뿐 아니라 동작구와 마·용·성(마포·용산·성동구) 등에선 국민주택 규모인 84㎡만 돼도 시세가 15억원을 넘길 가능성이 크다.

입주 후 전매제한이 풀린 뒤 바로 팔면 1년 내 단기양도에 해당해 양도세가 40%에서 내년부터 50%로 올라간다.

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실거주해야 양도세 유리

시세차익을 좀 더 많이 내기 위해 전세를 주고 버티는 방법이 있지만 직접 거주하지 않으면 1주택이더라도 양도세가 많이 나온다. 2년 거주해야 9억원까지 1주택자 비과세 혜택이 있다. 3년 이상 보유할 경우도 거주해야 9억원 초과분 1주택자 양도세에 장기보유특별공제 혜택이 많다.

아크로서울포레스트 97㎡를 내년 입주와 동시에 30억원에 매도해 시세차익 12억원을 낸다고 보자. 양도세가 6억원으로 6억원을 손에 쥔다. 자금 사정이 좋아 입주해 2년간 살고 시세 변동 없이 30억원에 팔면 양도세가 3억1600만원으로 절반가량 줄어든다. 3년을 더 살고 같은 금액에 판다고 보면 장기보유특별공제까지 더해져 양도세가 1억7500만원으로 대폭 감소한다.

김종필 세무사는 "실거주 중심으로 양도세가 강화되고 있어 오래 거주할수록 유리하다"며 "세금 부담이 늘어나는 상황에선 세금을 줄이는 게 로또를 키우는 방법"이라고 말했다. 현금 부자가 아니면 점점 더 로또를 제대로 챙기기가 어렵게 됐다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr