[Q&A] 부동산 대책 A to Z '주담대' 받았는데 언제부터 실거주 해야 하나요?

관계부처가 합동으로 자료를 내고, 내용이 광범위하다 보니 부동산 종합 대책은 늘 어렵습니다. 실제로 내가 사는 집에 대한 규제가 강화되는지, 앞으로 내가 살 집에 대한 규제는 어떻게 되는지, 예상되는 질문에 대한 답을 준비해봤습니다.

Q1. 서울에 전세를 끼고 집을 샀습니다. 주택담보대출도 받았는데 실거주 의무가 있나요?

A1. 서울은 전 지역이 투기과열지구입니다. 이번 대책으로 조정대상지역과 투기과열지구, 투기지역 등 모든 규제지역에서는 주택담보대출을 받는 경우 집값과 상관없이 6개월 이내에 전입해야 합니다. 전입하지 않으면 대출금을 회수합니다. 또 향후 3년 동안 주택 관련 대출을 받는 것이 제한됩니다.

다만, 주택구매목적이 아닌 생활안정자금 목적의 주택담보대출은 적용되지 않습니다. 참고로 기존에는 투기지역과 투기과열지구 내 시가 9억 원 초과 주택구매를 위해 주택담보대출을 받는 경우, 1년 내 전입 의무가 있었습니다. 조정대상지역의 경우 2년 내 전입을 해야 했습니다.

Q2. 언제부터 주택담보대출 규제를 받게 되나요? 이미 계약을 했고, 대출 신청도 했습니다.

A2. 행정지도를 거쳐 7월 1일부터 시행됩니다. 이달 30일까지 주택매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 사실을 증명하거나, 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출신청접수를 완료했으면 이전 규정이 적용됩니다.

Q3. 지금 사는 제 소유의 집이 있습니다. 이사를 하기 위해 대출을 받아 집을 샀습니다. 갭투자가 아닌데도 규제를 받나요?

A3. 이사 목적으로 규제지역의 집을 샀을 경우 6개월 이내에 기존 주택을 처분하고 새집에 들어가야 합니다. 그렇지 않으면 새집을 담보로 받은 대출이 회수 절차에 들어갑니다.

Q4. 전세살이 중입니다. 전세 자금을 대출받았고, 나중에 실거주하게 될지도 모르는 아파트를 일단 더 오르기 전에 사려고 합니다. 가능할까요?

A4. 전세 자금을 대출받은 뒤 투기지역이나 투기과열지구에 있는 3억 넘는 아파트를 사는 건 사실상 불가능합니다. 이 경우 전세자금대출을 회수하기 때문입니다. 기존에는 9억 원 기준이었는데 이번에 대폭 강화됐습니다. 또한, 투기과열 지구에서는 매매가와 상관없이 모든 아파트 거래에 자금조달계획서를 내도록 바뀌었기 때문에 은행 몰래 전세대출금으로 갭투자를 하는 게 불가능해졌습니다.

Q5. 전세대출 관련 규제는 언제부터 적용되나요?

A5. 투기 지역과 투기과열지구 내 3억 원 초과 아파트 신규매입 시 보증이 제한되는 대상은 규제 시행일 이후 매입한 아파트입니다. 주택 가격이 KB 시세 등을 기준으로 3억 원을 초과하면 대상이 됩니다. 실제 시행까지는 시간이 좀 걸립니다. 보증기관의 내규개정과 은행 전산개발 등을 거쳐야 하기 때문입니다. 시행일 이후 대출 신청분부터 적용합니다.

Q6. 갭투자가 아니라 직장 이동이나 자녀, 부모 봉양 때문에 집을 살 때도 규제를 받나요?

A6. 이전의 규제 사례에서 인정된 불가피한 실수요에 대해서는 극히 예외적인 범위 내에서 인정될 수 있습니다. 참고로 지난해 12·16 대책의 주요 실수요 예외 요건은 '①직장이동, 자녀교육, 부모봉양 등 실수요 ② 시군 간 이동할 경우(서울시, 광역시 내 이동은 불인정) ③전셋집과 구매주택 모두에서 실거주 시'였습니다.

Q6. MICE 개발 호재가 있는 잠실에 집을 사려고 합니다. 허가를 받아야 하나요?

A6. 잠실 MICE 개발사업, 영동대로 복합개발사업 사업부지와 영향권 일대가 토지거래허가구역으로 지정됩니다. 23일부터 효력이 발생할 것으로 보입니다. 이 일대에서 주거용 토지를 매입하기 위해서는 대지지분 18㎡ 이상부터 담당 구청장의 허가를 받아야 합니다. 전용면적 60㎡ 이상은 대부분 해당됩니다. 주택은 구매 후 2년간 실거주용으로만 이용해야 합니다. 전·월세 임대가 불가능합니다.

Q7. 재건축에 투자하려고 합니다. 집을 산 뒤 얼마나 실거주를 해야 하나요?

A7. 기존에는 실거주하지 않고 소유권만 갖고 있어도 조합원 자격요건이 부여됐고 상대적으로 낮은 가격인 '조합원가'에 분양신청이 가능했습니다. 하지만 이번 대책으로 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주를 해야 분양 신청이 허용됩니다. 소유 시작 시점부터(매각 후 다시 샀다면, 다시 사들인 시점부터) 조합원 분양 신청 시까지입니다. 올 12월 도시 및 주거환경정비법이 개정된 뒤 최초 조합설립인가 신청 사업부터 적용됩니다.

Q8. 재건축 예정인 아파트를 사서 1년 거주하다가 전세를 줬고, 2년 뒤에 다시 들어와 1년을 살았습니다. 조합원 자격을 얻을 수 있나요?

A8. 조합원 자격이 됩니다. 연속 거주가 아닌 합산 거주 기간으로 산정하기 때문입니다.

Q9. 법인의 주택담보대출이 제한됐는데, 모든 법인에 해당하는 것인지요?

A9. 주택 매매와 임대 사업을 하는 법인에 한정합니다. 이런 법인들은 규제지역과 비규제지역에 상관없이 모든 지역에서 주택담보대출이 금지됩니다. 시설자금(주택구매용 자금)뿐만 아니라, 운전자금(주택 수리비 등)용으로도 주택담보대출을 받을 수 없습니다.

Q10. 이번에 조정대상지역이나 투기과열지구에 포함된 지역의 경우 대출규제는 언제부터 받게 되나요?

A10. 규제지역의 신규 지정 효력은 이달 19일부터 발생합니다. 따라서 대출 규제도 19일 기준으로 적용됩니다. 다만, 18일까지 금융회사에 대출 신청을 완료할 경우 규제지역 신규 지정 이전의 규제가 적용됩니다.

Q11. 이번 대책이 벌써 21번째입니다. 하늘 높은 줄 모르는 집값, 좀 내려갈 수 있을까요?

A11. 국토부의 답변은 "시장 전반의 불안요인이 차단되면 시장은 안정화될 수 있을 것"입니다. 또 "필요하다면 언제든지 강력하고 즉각적인 조치를 이어갈 것"이라고 했습니다. 부동산 시장이 조금이라도 이상 신호를 보낸다면 정부는 계속해서 크고 작은 대책을 내놓을 것이라는 경고는 이번에도 나왔습니다.

문제는 투자처를 잃고 시중에 떠도는 돈이 많다는 겁니다. 함영진 직방 데이터랩장은 저금리 기조가 상당 기간 이어질 것으로 보이는 데다 "대규모 3차 추경과 3기 신도시 토지보상자금 유입 등 부동자금이 만만치 않게 풀릴 전망"이라면서 "부동산 시장으로의 자금유입을 원천봉쇄하기 쉽지 않을 것으로 예상되는 만큼 집값의 조정까지 기대하긴 제한적일 것으로 판단된다"고 분석하기도 했습니다.

임종빈 기자 (chef@kbs.co.kr)