"웃돈 5억, 부르는 게 값"..달동네였던 봉천동, 무슨일?

[생생부동산]'풍선효과'·개발호재 등으로 재개발 주택 2년 새 2배 이상 올라.. 랜드마크 'e편한세상서울대입구2차' 84㎡ 호가 12억대

"서부선 발표 이후 매수 문의가 20~30% 늘었어요. 봉천동은 이제 매물이 귀해요. 재개발 물건은 3년 전보다 2배 넘게 가격이 올랐어요."(서울 관악구 봉천동 공인중개소 대표)

달동네였던 봉천동이 '환골탈태' 했다. 이미 달동네 모습이 사라진 지는 10여년이 지났다. 대규모 아파트 단지가 곳곳에 들어섰다. 일부 허물어진 주택과 낡은 주택들이 보이지만 이곳 역시 몇 년 내 아파트 단지로 탈바꿈 할 예정이다.

이런 분위기를 반영하듯 주택 가격도 올랐다. 최근 '풍선효과'와 경전철 서부선 호재는 가격 상승에 불을 붙였다. 재개발 예정 주택과 주변 구축 아파트, 신축 아파트 모두 가격이 동반 상승했다. 신축 아파트 전용면적 84㎡는 신고가를 경신했고 호가가 12억원대까지 올랐다.

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웃돈만 5억원… 봉천동 재개발 전용 20㎡ 주택, 2년새 3억↑

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5일 국토교통부 실거래가를 보면 봉천 4-1-3 주택 재개발 구역 내 봉천동 홍남빌라가동(전용면적 30㎡, 대지권면적 20㎡)은 지난 5월 30일 5억5000만원에 거래됐다. 2018년 2억7000만원에 매매됐던 것 대비 3억원 가까이 오른 것이다.

봉천 4-1-2 주택 재개발 구역 내 봉천동 현대빌라가동(전용면적 53㎡, 대지권면적 42㎡)도 지난달 6억3000만원에 거래되며 2018년 2월 2억8000만원에 거래된 것 대비 2.25배가 됐다.

주인들이 매물을 거두면서 가격이 더 오르고 있다. 인근 공인중개소 대표는 "매물이 1~2개만 있어서 부르는 게 값"이라며 "대지지분 10~12평(약 33~40㎡)의 감정평가금액 2억원짜리의 경우 3년 전 웃돈이 1억원(총 3억원)에 불과했는데 지금은 5억원(총 7억원)이 됐다"고 말했다.

서울 관악구 봉천동 봉천4-1-3 주택 재개발 구역 모습/사진= 박미주 기자

특히 12·16 부동산 대책이 나온 지난해 말부터 가격 오름세가 가팔라졌다는 전언이다. 아파트 위주로 규제가 강화되면서 재개발 쪽으로 투자금이 유입되는 경향도 있는 것으로 분석된다.

봉천 4-1-2 구역은 관리처분인가가 난 상태로 내년 2월 착공 후 2025년 1030가구 규모의 '현대힐스테이트' 아파트가 들어설 것으로 예상된다. 봉천 4-1-3구역은 조합설립인가가 난 상태이며 840가구 규모의 '관악퍼스트자이' 아파트가 지어질 예정이다.

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봉천동 구축 아파트도 1억원 올라… 서부선 발표 후 4000만원↑

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서울 관악구 봉천동 '관악드림타운' 아파트와 주택 재개발 구역 모습/사진= 박미주 기자

봉천동 일대 구축 아파트들 가격도 상승했다. 봉천 재개발 구역과 접해 있는 3544가구 규모의 2003년 준공 봉천동 '관악드림타운' 아파트 전용 84㎡ 매매 실거래가는 지난달 8억900만원으로 신고가를 경신했다. 지난해 6월 실거래가 중 최고가가 6억5000만원이었는데 여기서 1억5000만원가량 오른 것이다.

최근 이 단지 호가는 7억4000만~9억2000만원이다. 인근 공인중개소 관계자는 "서부선 발표 이후 주변 구축 아파트들의 호가가 모두 2000만~4000만원 올랐다"고 말했다.

서울 관악구 봉천동 '벽산블루밍1차' 아파트와 구암초등학교 모습/사진= 박미주 기자

앞서 서울시는 지난달 22일 은평구 새절역과 관악구 서울대입구역 구간 연결시키는 서부선 경전철 사업이 민간투자사업 적격성에 통과했다고 발표했다.

서부선 예상 노선도에 '구암초역'이 있는데, 관악드림타운과 봉천동 '관악벽산블루밍1차', 봉천 4-1-2·3구역 등이 구암초를 둘러싸고 있어 수혜 지역으로 꼽힌다. 봉천동 특성상 이 주택들은 언덕에 있지만 수시로 다니는 버스로 지하철 2호선 봉천역 등을 쉽게 이용할 수 있는데, 서부선 전철역이 생기면 역 접근성이 한층 높아진다.

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관악구 랜드마크 'e편한세상서울대입구2차' 11억 돌파… "예전의 봉천동 아냐"

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관악구 최고가 아파트로 등극한 봉천동 'e편한세상서울대입구2차' 모습/사진= 박미주 기자

관악구 내 전용 84㎡ 11억원 돌파 아파트도 생겨났다. 지난 5월부터 입주를 시작한 봉천동 'e편한세상서울대입구2차'다. 관악구 최고가 랜드마크 아파트다.

봉천 12-1 주택 재개발 구역이었던 이 단지의 조합원 입주권 전용 84㎡ 가격이 지난달 18일 11억6000만원에 거래되며 최고가를 찍었다. 지난해 11월만 해도 1층 매물이 8억5000만원에 거래됐는데 약 7개월 만에 3억원 뛰었다. 2018년 1월 4억5000만원에 거래된 것과 비교하면 두 배를 훌쩍 넘어선다.

현재 이 단지 84㎡ 호가는 10억5000만~12억5000만원이다. 인근 공인중개소 대표는 "6·17 대책 발표 전 대출 규제 강화로 집을 못 살까봐 조바심 난 사람들이 저가 매물을 사들이며 호가가 더 올랐다"고 말했다.

이어 "예전 낙후됐던 봉천동 이미지 때문에 관악구와 접해 있는 동작구 새 아파트 대비 저평가된 게 많은 것 같은데 더 이상 예전의 봉천동이 아니다"고 덧붙였다.

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박미주 기자 beyond@mt.co.kr

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