부동산P2P 투자의 배신.. '100% 손실' 피해 속출

[머니S리포트] 제도권 진입하는 P2P금융②

[편집자주]개인 간 금융거래 P2P(Peer to Peer)금융의 대출 연체율이 16%에 육박하며 경고음이 울리고 있다. 오는 8월27일 제도권 편입을 앞둔 P2P금융업체는 고수익, 높은 보상을 내세워 투자자를 모집하고 있다. ‘혁신금융의 총아’로 불리는 P2P금융의 현주소와 투자 시 주의사항을 알아봤다.

# 직장인 A씨는 지난 3월 토스가 추천한 의정부 공동주택 신축사업 부동산P2P에 200만원을 투자했다가 74만원(44%)을 날렸다. 이 상품은 테라펀딩이 판매하는 1순위 건축자금채권으로 총 28억원이 모집됐으나 총 7회차에 걸쳐 공매를 진행한 결과 16억원에 낙찰됐다. A씨는 “토스가 광고하는 P2P부동산 상품이라 안전하다고 생각했는데 절반에 가까운 투자금을 잃었다”며 “토스는 ‘광고만 하고 책임이 없다’는 식으로 대답해 신뢰가 떨어졌고 애플리케이션에서 P2P투자 계좌연동을 삭제했다”고 말했다.

# 사회초년생 B씨는 올 초 토스 앱에서 투자한 테라펀딩 P2P상품에 500만원이 묶였다. ‘수익률 11%’란 광고에 현혹돼 제주 산방산 타운하우스 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 사들였으나 상환예정일은 5개월이 지났다. B씨는 “제주 부동산은 건축주가 설계도대로 건물을 짓지 않은 불법건물이라는 소문이 돈다”며 “생애 첫 부동산 투자인데 토스와 테라펀딩의 광고에 소중한 돈을 잃게 됐다”고 불만을 토로했다.

부동산P2P금융시장에 적신호가 켜졌다. 정부 부동산 규제의 사각지대에 놓인 부동산P2P금융에 돈이 몰리고 있으나 실물경기 위축으로 부동산PF 연체율이 높아진 탓이다.

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부동산 가치 하락에 연체율 껑충

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P2P금융 플랫폼 데일리펀딩에 따르면 7월1일 기준 132개 P2P업체의 평균 연체율은 16.68%다. P2P금융 연체율은 2017년 5.4%에서 지난해 말 11.4%로 뛰었고 올해 들어 불과 몇 달 사이에 16%대로 올라섰다.

금융플랫폼을 통해 판매한 P2P상품에서도 손실 사례가 나왔다. 국내 1위 부동산P2P 업체인 테라펀딩이 토스에서 판매한 상품에서 연체율이 발생한 것이다.

원금 100% 손실이 난 사례도 있다. 올초 테라펀딩이 모집한 세종시 근린생활시설 건축자금 대출은 9개월 만기에 14%의 높은 수익률을 자랑했으나 공매 유찰로 전액 손실이 발생했다.

테라펀딩의 충남 태안 다세대 신축 리파이낸싱 상품과 경기도 파주 연립주택 부동산PF도 전액 손실을 기록한 바 있지만 당시는 금액이 적었던데다 회사 측이 ‘리워드’ 형식으로 투자자에게 절반가량의 금액을 보전해 준 바 있다.

하지만 최근 상가나 오피스텔, 오피스(상업용 부동산)에서 거래가 둔화되면서 부동산P2P 투자자의 원금손실 가능성이 커지고 있다. 7월1일 기준 테라펀딩은 양평 용문역 인근 타운하우스, 양주 회정동 오피스텔, 서귀포 근교 도시형생활주택 등 총 143개 부동산P2P의 상환을 연체했다. 버티고개역 인근 고급빌라와 강동리버스타운빌라 등 담보상품도 상환이 지연된 상태다.

어니스트펀드도 경기 군포 주영리치빌 아파트, 경기 화성 봉담임광그대가 아파트 등 26개 부동산P2P의 상환을 지연했고 부산 동래 명장경동아파트, 서울 송파 잠실엘스아파트 등 총 92개 P2P대출이 연체돼 수익금을 돌려주지 못하고 있다.

김상봉 한성대 경제학과 교수는 “부동산P2P대출은 평상시에는 아무런 위험이 없어 보이지만 경기 침체기나 강한 충격이 왔을 때 원금손실이 일어난다”며 “땅이 증발해버릴 리는 없다는 믿음을 노린 담보 부풀리기, 불완전판매 등을 유의해야 한다”고 말했다.

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토스 업고 자란 P2P금융, 위험성도 토스?

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토스는 피플펀드와 테라펀딩, 어니스트펀드, 8퍼센트 등과 제휴했고 카카오페이는 피플펀드와 테라펀딩, 투게더펀딩 등의 P2P금융상품을 광고한다. 금융플랫폼을 통해 판매하는 덕에 부동산P2P 성장세가 거세다.

손실을 본 투자자는 토스나 카카오페이 등 플랫폼 업체도 부동산P2P대출 부실에 책임져야 한다는 입장이다. 광고에서 ‘고수익’, ‘원금손실 제로’란 표현으로 투자자를 유혹하고 P2P금융업체가 아닌 플랫폼 회사의 평판을 보고 투자했다는 경우도 적지 않아서다.

실제 P2P 투자자 커뮤니티에는 “토스 믿고 투자했다”는 식의 글이 다수 올라오고 있다. 토스 측은 “P2P상품을 직접 판매하는 게 아니라 제휴사의 광고를 대신 실어주는 플랫폼 역할”이라며 “투자 시 원금 손실 가능성이 있다는 점도 분명히 고지했고 제휴사 선정 시 연체율과 리스크 관리 기준을 강화했다”고 말했다.

금융당국도 플랫폼업체는 P2P금융상품을 직접 판매하는 것이 아니기 때문에 법적책임을 묻기 어려운 것으로 보고 있다. 금융감독원 관계자는 “대부업체가 TV나 라디오 광고를 통해 판매한 대출의 부실책임은 대부업체에 있듯이 현행법상 플랫폼 업체에 책임을 물을 수 없다”면서도 “P2P업체의 광고, 마케팅제휴 시 감독기준을 강화하는 방안을 마련할 것”이라고 말했다.

◆부동산P2P 투자 시 주의사항

P2P부동산상품은 원금이 보장되지 않는 투자상품이다. 고위험·고수익상품이란 점을 인식해 투자 시 유의사항을 숙지해야 한다. 먼저 업체를 고를 때 ‘금융소비자 정보포털’에서 P2P연계대부업체로 등록된 업체인지 확인하고 온라인 투자 커뮤니티 등에서 상품과 평판 정보를 살펴보자.

P2P금융 플랫폼에선 부동산P2P 업체의 연체율뿐 아니라 누적대출액, 대출잔액, 수익률, 상환율을 한눈에 확인할 수 있다. 부동산P2P업체가 내놓은 에쿼티(주식)투자와 브리지투자, 자산유동화(ABL)상품은 원금 손실 위험이 크다. P2P업체가 미래에 지어질 건물을 상상하면서 소개한 가상의 프로젝트 시나리오만 보고 투자하기 때문에 토지 감정가와 준공리스크를 점검해야 한다.

토지잔금, 공사비, 홍보비, 기타 부대비 등 대출의 목적이 명확한지, 목적에 따라 자금이 집행되고 있는지 등 대출자금 관리체계를 제대로 갖추었는지도 확인해야 한다. 예를 들어 공사대금 목적으로 대출이 실행됐지만 시공사·협력업체에 공사비가 제대로 지급되지 않는 경우 사업이 중단될 가능성이 있다.

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