7.10 대책으로 '세금폭탄'? 고가주택 0.01%, 다주택자 0.4%만 해당

기획재정부 7·10 대책 관련 논란 Q&A 자료 공개
양도세 중과 퇴로 막았다지만..내년까지 1년 유예
전세 불안에 "임대차3법 기존 계약에도 적용" 방침

지난달 18일 오후 잠실의 부동산중개업소에 아파트매매 알림판이 붙어 있다. 박종식 기자 anaki@hani.co.kr

‘세금폭탄론’은 종합부동산세 강화 방안이 나오면 어김없이 등장하는 레퍼토리다. 정말 종부세는 피해의 범위가 넓은 폭탄일까? 종부세 부담이 늘어나는데 양도세 중과까지 시행하면 다주택자들의 퇴로가 차단돼 매물이 안 나오는 것은 아닐까. 늘어난 세부담을 세입자에게 전가하면 전월세 가격이 폭등하는 것은 아닐까. 기획재정부와 국토교통부가 7·10 대책이 나온 이후 제기되고 있는 여러 논란을 질의·응답(Q&A)식으로 정리한 자료를 내놨다.

_______ ①세부담 늘어나는 초고가주택 0.01%, 다주택자 0.4%

장기 보유 1주택자는 세부담 증가가 크지 않다. 시가40억원(공시가격 34억원) 주택을 10년 보유한 65세 1세대1주택자의 경우, 7·10 대책을 통해 강화된 세율을 적용하면 종부세액이 882만원으로 기존 756만원보다 126만원 늘어나는 데 그친다. 고령자 공제(60세 이상)에다가 장기보유공제(5년 이상)를 받을 수 있기 때문이다. 여기에는 실거주 조건도 없기 때문에 단순히 ‘보유’만 해도 종부세 공제를 받을 수 있다. 다만 보유 기간이 3년에 그친 58세 1세대1주택의 경우 종부세액(1892만원→2940만원)이 1048만원 늘어난다. 정부는 “공시가격이 30억원을 웃도는 초고가주택은 2019년 기준 전체 주택의 0.01%”라며 종부세로 인해 세부담이 늘어나는 계층이 극소수라는 점을 강조했다. 종부세 과세 대상(9억원 이상)이 되는 주택 자체가 전체 주택의 1.6%에 불과하다.

7·10 대책 이후 언론에 ‘세금폭탄 피해자’로 등장하는 이들은 대체로 규제지역(조정대상지역) 내 고가 주택을 여러 채 보유하고 있는 다주택자들로, 이들이 보유한 아파트 시가를 합하면 30억원을 넘는 경우가 많다. 정부 자료를 보면, 조정대상지역 내 2주택자의 경우, 2020년 종부세액이 2650만원(시가 총합 33억원, 합산 공시가격 28억원)에서 내년 6856만원(시가 총합 36억원, 합산 공시가격 30.5억원)으로 4206만원 증가한다. 시가가 총합이 40억원대 3주택자는 4179만원에서 1억754만원으로 6575만원 증가한다. 기재부는 이런 사례가 2019년 기준 전 국민의 0.4%에 불과하다고 밝혔다. 전체 종부세 납세 의무자는 2019년 기준 전 국민의 1% 수준에 그친다.

_______ ②양도세 중과 적용 2021년 6월1일까지 유예…유예가 곧 퇴로

종부세 부담이 높아지면서 주택을 처분하고 싶어도 이번에 함께 높아진 양도세 부담 때문에 퇴로가 막혔다는 불만이 쏟아지고 있다. 이에 대해 정부는 “내년 6월1일 이후 양도 주택부터 강화된 양도세 중과 규정이 적용된다”며 “그 전에 실거주 목적이 아닌 주택을 매도하도록 유도하는 효과가 있을 것으로 기대한다”고 밝혔다.

7·10 대책으로 규제지역(조정대상지역) 내 주택 두 채를 보유한 2주택자의 양도세율은 기본세율(6~42%)에 20%포인트, 3주택자는 30%포인트 중과된다. 그러나 이는 내년 6월1일 이후 양도하는 주택에 적용되며, 현재는 중과 수준인 2주택자 10%포인트, 3주택자 20%포인트로 강화된 대책에 견줘 10%포인트 낮다. 강화된 규정이 바로 적용되는 것이 아닌만큼, 유예 기간 중에 팔라는 것이다.

1세대1주택 장기보유특별공제에 실거주 요건이 추가되는 것과 관련해 1주택자의 부담도 높아진다는 우려가 나오고 있는 것과 관련해서는 자기 보유 주택에 실거주하는 실수요자들에게는 세부담 증가가 없다는 입장을 밝혔다. 10억원에 취득해 20억원에 팔 경우, 10년 보유 및 거주한 ㄱ씨의 양도세는 2273만원으로 세부담 변동이 없다는 것이다. 단 10년 보유 기간 중 2년 거주한 ㄴ씨의 세부담은 기존 2273만원에서 8833만원으로 6560만원이 증가한다. 양도세가 3배 증가하는 것이지만, 양도차익 10억원의 8.8%에 불과한 액수다.

1세대1주택의 경우 과도한 양도차익을 보장하는 현행 조세 체계에 대해서는 비판의 목소리도 나오고 있다. 프랑스의 경우 22년 장기보유해야 양도세가 비과세된다.

_______ ③양도세율이 높아서 증여로 우회한다? 증여세율도 만만찮다

양도세 최고세율(5억원 이상 42%+3주택자 30%)에 견줘 증여세 최고세율(30억원 이상 50%)이 낮아 증여로 우회할 수 있다는 우려에 대해 정부는 “증여세는 주택가격 전체에 부과되기 때문에 일반적으로는 증여세 부담이 더 크다”라고 밝혔다.

예를 들어, 시가 20억원에 양도차익이 8억원인 주택의 경우 증여세는 6억4천만원(20억원*증여세율 40%)이지만 양도세는 3억원(비규제지역)~5.4억원(규제지역 3주택 이상) 수준이라는 것이다. 특히 양도는 매매대금이 들어오는 것으로 이익이 실현되는 것이나, 증여는 소득이 실현되지 않는 것이므로 현실적인 부담이 커 증여로 우회할 우려가 크지 않다고 본다. 다만 정부는 “시장 상황을 면밀히 점검하여 증여 시 취득세율 인상과 같은 보완방안을 검토하고 있다”고 밝혔다.

_______ ④다주택자들의 세부담 전가로 전월세 가격 폭등?…세부담 늘어나는 주택 제한적

다주택자들이 늘어나는 세부담을 세입자들에게 전가해 전월세 대란이 일어날 것이라는 우려와 관련해서는 “종부세 세율 인상 효과는 규제지역 내 고가 주택을 소유한 일부에서만 발생하기 때문에 전체적인 전세가격 상승으로 연결될 가능성이 낮다”고 밝혔다. “금년 하반기 수도권 아파트 입주 물량은 약 11만 세대로 예년 대비 17% 많은 수준이라 전반적으로 전세시장은 안정세를 유지할 것으로 전망”한다고도 밝혔다.

특히 정부는 최근 일부 지역 전월세 가격 불안 등에 대해 “향후 임대차 3법 관련 국회 논의가 시작되면 주거 약자인 임차인들이 피해를 보지 않도록 기존 계약에도 새로 도입되는 계약갱신청구권과 전월세 상한제를 도입”하겠다고 밝혔다.

진명선 기자 torani@hani.co.kr

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