"그린벨트는 최후의 허파" vs "훼손된 허파는 개발해야"

<이창무 한양대 교수>
주택부족, 훼손된 그린벨트 활용할 때
서울 그린벨트 놔두면 경기 외곽이 훼손

<김헌동 경실련 본부장>
박원순 사망 후, 해제? 심각한 문제
그린벨트 밀고, 회색도시 만들려하나?

■ 방송 : CBS 라디오 <김현정의 뉴스쇼> FM 98.1 (07:20~09:00)
■ 진행 : 김현정 앵커
■ 대담 : 한양대 도시공학과 이창무 교수 (해제 찬성), 경실련 김헌동 부동산건설개혁본부장 (해제 반대)

요즘 우리 사회의 최대 이슈는 부동산입니다. 문재인 정부는 21번의 대책을 내놨음에도 수도권 집값이 계속 오르자 결국 사상 초유의 강력한 세금 정책을 내놨죠. 그게 바로 7·10 대책이었습니다. 그런데 여러분, 주택시장도 시장입니다. 수요공급원칙이 그대로 작동한다는 거죠. 사람들이 선호하는 지역은 정해져 있는데 자꾸 외곽으로만 공급한다고 해서 집값이 떨어지지를 않습니다. 정부도 이 현실을 인정한 겁니다. 그래서 강력한 세금 정책과 더불어 수요가 많은 지역, 즉 서울에 공급도 늘리는 쪽으로 방향을 잡은 거예요.

그런데 문제는 서울에 아파트를 지을 땅이 부족하다는 겁니다. 방법은 크게 두 가지입니다. 하나는 서울에 존재하는 30~40년 이상 된 오래된 아파트들입니다. 층수가 5층, 10층 뭐 이렇습니다. 이걸 재건축하는 방법이 있겠고요. 둘째는 서울의 테두리를 둘러싸고 있는 그린벨트입니다. 그린벨트를 해제하고 아파트 단지를 건설하는 방법. 사실 그동안에는 서울시가 첫째, 둘째 다 막았는데 이제는 둘 중 하나를 풀어야 공급을 늘릴 수 있다는데 서울시도, 정부도 다 동의를 했습니다.

그런데 뭘 건드릴 것이냐? 여기에서 갈립니다. 그린벨트 해제냐? 노후 아파트 재건축이냐? 어떤 걸 할 것이냐? 상당히 중요한 문제죠. 특히 그린벨트는 한 번 손대면 되돌릴 수가 없기 때문에 상당히 신중한 사회적 합의가 필요합니다. 오늘 이 문제 토론을 해 보도록 하죠. 먼저 한양대학교 도시공학과 이창무 교수 연결돼 있습니다. 이 교수님 안녕하세요.

◆ 이창무> 네, 안녕하세요.

◇ 김현정> 경실련 부동산건설개혁본부 김헌동 본부장님도 나와 계시죠?

◆ 김헌동> 네, 그렇습니다.

◇ 김현정> 두 분 입장부터 확인을 할게요. 이창무 교수님. 그린벨트 해제 찬성 쪽이시라고요?

◆ 이창무> 네. 그린벨트는 이제는 활용할 시점이 된 것 같고요. 뭐 그렇지 않다고 하더라도 나중에 말씀드리겠지만 활용이 필요한 때라서 왔다고 생각을 합니다.

◇ 김현정> 그린벨트 해제가 필요한 때가 왔다. 김헌동 본부장님은 반대하는 입장이세요?

◆ 김헌동> 네, 저는 반대입니다. 대통령께서 그린뉴딜 발표하신 뒤 하루 만에 그린벨트 해제에 반대한 박 시장이 장례 치른 지 하루 만에 이러한 얘기가 나온다는 것은 이건 정말 심각한 문제라고 생각합니다.

◇ 김현정> 이 두 분은 그린벨트 해제를 놓고 강력 찬성, 강력 반대. 굉장히 두 분 다 강력한 주장을 가지고 계신 분들입니다. 그래서 여러분께서 들으시면서 판단하기가 훨씬 수월하실 텐데요. 우선 이창무 교수님. 서울에 그린벨트 지역이 얼마나 되나요?

◆ 이창무> 서울에 뭐 총 면적을 따지면 한 150㎢ 정도 돼서 면적 비율로는 서울의 한 25% 정도를 차지하는데요. 실제로 대부분이 산이고 평지에 있는 땅은 사실상 그렇게 많지는 않겠죠. 그런데 관심이 가는 서초, 강남의 그린벨트 면적을 한 합쳐서 30㎢ 정도 됩니다.

◇ 김현정> 관심 있는 땅은 30㎢ 정도 된다는 말씀이군요. 김헌동 본부장님. 이 그린벨트를 한 40년 전에 지정을 했는데요, 1971년부터 지정이 됐으니까요. 그때 그린벨트를 묶은, 지정한 이유는 뭐였죠?

◆ 김헌동> 그린벨트는 수도권으로 유입되는 엄청난 인구들의 허파 기능을 하는 그런 중요한 기능을 하라고 지정을 한 겁니다. 이거는 현재 1000만 서울시민과 2500만 수도권 시민들의 허파인데 이 허파를 지금 최근 한 10여 년 동안 파괴를 해 왔습니다. 허파가 더 이상 파괴돼서는 안 됩니다.

(사진=연합뉴스)16일 서울 노원구의 한 고층건물에서 내려다본 국방부 소유의 태릉골프장. 정부와 여당이 서울 주택공급 확대 방안으로 골프장 부지 일대 활용을 포함해 서울 주변의 개발제한구역(그린벨트) 해제를 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

◇ 김현정> 이미 해제가 꽤 좀 진행이 된 상태라고 보시는 거예요?

◆ 김헌동> 네, 그렇습니다. 지금 3기 신도시도 그렇고 이명박 정부에서 500만호 보금자리를 짓는다고 하면서 상당히 많은 그린벨트가 훼손됐습니다.

◇ 김현정> 이창무 교수님. 그린벨트 지정하는 데 허파의 기능, 특히 도심에는 더더욱 그것이 절실하다고 하는데도 지금은 해제해야 된다고 보세요?

◆ 이창무> 글쎄요, 그린벨트가 다 똑같은 그린벨트가 아니라 대부분의 그린벨트는 아까도 말씀드렸듯이 대부분 산지라서 뭐 그린벨트가 쳐지지 않더라도 사실 활용될 수 없는 땅들이 많거든요. 그래서 그런 어떤 양호한 그린벨트에 대한 것과, 지금 실버벨트라고 해서 비닐하우스로 다 채워진 이용가치가 사실은 좀 녹지로서의 성능이 약화된 그런 그린벨트와는 충분히 차이가 있는 거죠. 그래서 똑같은 그린벨트로 보면 안 되는 거고요. 허파라는 부분도 여전히 평지에 있는 훼손된 그린벨트를 빼고 나서도 여전히 서울은 많은 허파를 갖고 있습니다.

◇ 김현정> 허파가 이미 충분하다. 그러니까 그린벨트...

◆ 이창무> 또 한 가지는 뭐냐면 상대적인 거라 서울시 주변에 있는 훼손된 그린벨트를 유지하려고 그러면 결국 도시가 성장하는 과정 속에서 도시 외곽에 택지 개발을 해야 되거든요. 그것도 나름대로의 녹지와 농지로 활용을 해야 하기 때문에 결국 그게 대가인 거죠.

◇ 김현정> 잠시만요, 제가 정리할게요. 이창무 교수님, 그러면 ‘지금 서울에 그린벨트 중에 비닐하우스 같은 게 있고 또 논으로 돼 있는 곳들, 이런 곳들에 아파트를 지으면 된다. 그런 곳들을 해제하자’ 그 말씀이신 거예요?

◆ 이창무> 그렇죠. 훼손된 그린벨트를 우선적으로 활용을 하자는 거죠.

◇ 김현정> 여기에 대해서 김헌동 본부장님?

◆ 김헌동> 이미 그런 곳은 노무현 정부와 이명박 정부에서 상당 부분 다 아파트 단지로 변모했습니다. 문재인 정부 들어와서도 수서역 앞에 그린벨트가 있었는데 수서역 앞 그린벨트를 국토부하고 서울시가 박근혜 정부 때 서로 개발하려고 개발권 경쟁을 하다가 문재인 정부 들어와서 공동개발을 지금 하고 있습니다.

그래서 이미 서울시내에 아파트를 지을만한 그린벨트는 계속 해제가 돼서 허파가 지금 다 파괴된 상태인데 더 파괴를 하겠다는 건 대부분 가보셔서 알겠지만 세곡동, 자곡동 가보면 군부대와 국가시설이 있는 상당히 녹지가 잘 조성돼 있는 곳에다 아파트를 짓자는 건데 절대 안 됩니다. 한 평도 손대면 안 됩니다.

◇ 김현정> 한 평도 손 대면 안 된다는 말씀. 이창무 교수님께서는 ‘비닐하우스가 처져 있는 곳이라든지 이런 곳들은 괜찮다. 그쪽은 중요한 허파가 아니다’라는 주장을 하시는데요. 지금 청취자들 문자 들어오는 거 보면 ‘산이 아닌 비닐하우스나 농업과 관련된 건축물이 있는 곳이라고 할지라도 그렇게 있는 것과, 높은 고층 아파트 단지가 있는 거하고는 차이가 나지 않느냐? 그런 비닐하우스나 농지가 있는 곳조차도 허파로써 남겨둬야 되지 않겠느냐?’라는 의견들이 꽤 들어오는데요.

◆ 이창무> 제가 말씀드리고 싶은 것은 서울에 여전히 다른 허파가 있음에도 훼손된 허파를 보존하기 위해서 외곽에 있는 경기도의 허파를 굉장히 건드려야 된다는 거예요, 양호한 허파를요. 그러니까 개발이라는 부분이 서울만 있는 게 아니고 여기에 개발이 안 되면 도시 외곽 쪽에 택지개발을 또 추가적으로 해야 되거든요.

그런 상대적인 관점에서 본다고 하면 서울시의 훼손된 허파가 더 중요하냐? 외곽의 양호한 허파가 더 중요하냐? 생각해 볼 필요가 있는 거고요. 사실 그것보다 더 큰 문제는 뭐냐면 사람들로 하여금 고용중심지 주변에 살 수 있는 기회를 줄 수가 있는데, 그걸 안 줌으로써 많은 사람들이 도시 외곽에 개발되는 택지개발지구에서 두세 시간을 출퇴근하면서 살아야 되는 상황을 만들어야 되는 게 사실 더 큰 문제인 거죠.

사진=스마트이미지 제공

◇ 김현정> 그런데 바로 그 부분인데요. 그 부분에 대해서 지금 서울시는 ‘그렇다면 30~40년 된 서울의 아파트들, 지금까지 재건축을 꽉 묶어둔 상태였는데 그걸 좀 풀어서 그린벨트 훼손하느니 거기부터 손을 대겠다’라는 건데요. 우선순위는 어떻게 보세요?

◆ 이창무> 우선은 재건축, 재개발이 우선된 선택이라고 생각합니다. 그런데 여러 가지 제도적인 장치나 이런 것들이 지금 서울시가 그걸 밑어붙인다고 그래서 빠른 시일 내 될 수 있는 것도 아니고요. 워낙에 장기간 동안 규제장치들을 2중, 3중, 4중으로 만들어놔서 서울시가 유도를 한다고 해도 사실 쉽게 이루어지지 않을 상황이에요.

◇ 김현정> 그린벨트 푸는 게 더 빠르다?

◆ 이창무> 지금 상황에서는 효과가 더 크죠. 왜냐하면 기본적으로는 재건축 같은 경우에는 기존의 아파트를 허물고 새 아파트를 짓기 때문에 효율이 사실은 50%도 안 되는 거거든요. 최근에 벌어진 그런 상황을 보게 되면 아파트 공급물량이 4만 호라고 하는데 실제로 아파트 사라지는 물량이 1만 호가 넘기 때문에 순전히 2만호밖에 안 돼요. 그런데 어쨌든 그린벨트든 아니든, 나대지에 아파트를 짓게 되면 그게 100%가 재고 증가로 귀결이 되는 거죠.

◇ 김현정> 그런데 그린벨트의 땅 주인들한테 땅 수용하고 이런 게 시간이 더 걸리는 거 아니에요?

◆ 이창무> 글쎄요, 그거는 재건축이나 재개발에서 이루어지는 여러 가지 갈등에 대해서 발생하는 지연되는 시간과 비교를 했을 때 새로운 나대지 위에 정부가 드라이브를 걸어서 지구지정을 하고 건설하는 시간과 비교했을 때 어떤 게 더 빠를지는 모르겠어요.

◇ 김현정> 김헌동 본부장님, 마이크 받으시죠.

◆ 김헌동> 지금 그런 논리로 송파 위례 신도시 또 판교 신도시, 이런 곳이 개발이 됐고요. 그다음에 과천 지식정보타운이라고 해서 거기도 그린벨트 안에 공사작업을 하고 있습니다. 그런데 그런 곳을 개발하는데 보통 2기 신도시가 2005년에 착수해서 아직도 공사 중입니다. 15년도 더 걸렸죠. 3기 신도시는 문재인 정부가 출범하자마자 시작을 했는데 아직 토지도 확보를 못한 상태입니다.

즉 그린벨트에다가 아파트를 공급한다고 하면서 아까 비닐하우스가 쳐진 곳은 주로 어떤 곳이냐면 산이 아니라 논밭이었던 곳에다가 서울에서 농사를 짓는 것보다는 비닐하우스를 쳐놓고 특작물을 재배하는 게 낫기 때문에 비닐하우스를 쳐놓은 건데요. 그런 곳에다 자꾸 아파트를 짓겠다는 발상 자체가 관료들이 틈만 나면 그런 짓을 합니다. 원인이 뭐냐면 영국 같은 곳은 국토부라는 게 없습니다. 환경부 안에 건설국이 있죠. 이제는 우리나라도 이 국토개발부, 이 개발하는 부서를 없애야 이러한 일들이 생기지 않을 겁니다. 환경부 안에 국토국으로도 충분합니다.

◇ 김현정> 같이 묶어야 된다고 보세요? 환경과 국토개발이 같이 가야 된다고 보시는군요.

◆ 김헌동> 그렇습니다. 이제는 그렇게 충분히 그렇게 가야 되고. 지금 환경부장관은 환경론자입니다. 본인이 환경운동을 거의 20년 했고 지금 LH공사 사장도 같은 환경운동가입니다. 이 두 사람들이 이 그린벨트를 손대지 못하도록 목소리를 내야 되는데 일단 공직에 가면 아무 소리도 못 하는 이유가 뭔지 좀 궁금합니다.

◇ 김현정> 그런데 김헌동 본부장님, 아까 이창무 교수님은 어떤 부분을 지적하셨냐면 비닐하우스 있고 이런 곳들은 허파 중에서도 훼손된 허파라고 하는데요.

◆ 김헌동> 그렇지 않습니다. 거기에도 농작물이 계속 재배되고 있고 그 농작물들 재배하면서 산소가 나오는 거지, 거기다 콘크리트를 갖다 놓으면 거기가 회색 도시가 되는 거지 어떻게 그린벨트가 됩니까? 그래서 그렇게 해서는 안 되고요. 지금 재개발, 재건축도 이명박 대통령이 시장될 때부터 2000년부터 뉴타운을 만들자, 강북도 아파트 단지를 만들자고 지금 계속 밀어붙이고 있습니다. 20년째. 그다음에 강남이라는 곳도 지은 지 40년밖에 안 된 5층짜리 아파트를 헐고 35층, 7배 높이로 지금 고층아파트가 계속 들어서고 있습니다.

◇ 김현정> 그거는 막혔죠. 그거는 박원순 시장 들어서는 다 규제가 있었죠. MB 때는 그랬고.

◆ 김헌동> 아닙니다. 박원순 시장 들어와서도 역시 개포동 같은 데 가면 5층짜리 아파트가 35층으로 지어지고 있고. 원래는 박원순 시장 이전에 50층까지 짓자는, 5층짜리를 부수고 막 10배 높이로 올리자는 거를 한 35층 정도로 제한하고 있는 거죠.

◇ 김현정> 알겠습니다. 그런데 공급이 일단 필요하다라는 전제 하에서 볼 때는 김헌동 본부장님은 그린벨트는 한 평도 손 못 댄다, 이건 분명하신 거고요.

◆ 김헌동> 저는 공급이 이미 충분하다. 서울에는 유입되는 인구보다 지금 나가는 인구가 더 많습니다.

◇ 김현정> 인구수는 그런데 가구수는 늘어났습니다. 본부장님. 그래서 아마 ‘공급이 충분하냐 아니냐’ 이걸 가지고 또 다시 논란을 하기 시작하면 사실 담론이 커지기 시작하는데 아무튼 공급이...

◆ 김헌동> 그러니까 1인용 오피스텔이라든지 원룸이라든지 굉장히 많은, 주택으로 잡히지도 않는 그런 주택까지도 계속해서 늘어나고 있습니다.

◇ 김현정> 그런데 가구수가 원룸까지 다 합쳐도 말이죠. 그래도 지금 사람들이 선호하는 지역 위주로 봤을 때는 부족하다는 게 많은 저희 청취자들 문자이기도 하고 국민여론이기도 하고.

◆ 김헌동> 그건 앞으로 100년, 200년 후도 마찬가지입니다. 그런 건 이런 문제로 해결할 수 있는 문제가 아닙니다.

◆ 이창무> 제가 한 가지 말씀을 드리면. 서울의 인구가 줄고 있다는 것을 수요가 감소한다고 해석을 하시는 분들이 많은데. 사실 서울에 인구가 줄고 있다는 얘기는 가구당 가구원 수가 줄고 있는 것만큼 필요한 주택이 공급되지 않았기 때문에 나타나는 결과예요. 수요가 줄어드는 것이 아니라 충분한 주택의 공급을 만들어 내지 못했기 때문에요. 그렇지 않으면 인구가 늘겠죠.

◇ 김현정> 제가 좀 정리하겠습니다. 이 논란이요. 그러니까 제가 다시 한 번 확실하게 정리하자면 서울의 인구수는 감소했지만 가구수는 늘어났습니다. 혼자 사는 가구도 많고 뭐 1인 가구, 2인 가구가 많기 때문에 가구수가 최근에 늘어났다는 거 제가 팩트는 정리하고요. 오늘 논란이 ‘공급을 확충하냐?’ 이걸로 가면 안 될 것 같고 그린벨트로 다시 한 번 집중하겠습니다.

그린벨트에 대한 얘기를 지금 하고 있는데요. 이창무 교수님, 아까 훼손된 허파라고 말씀하셨지만 지금 서울은 ‘그것조차도 필요하다. 특히 코로나 시대가 되면서 많은 사람들에게 녹지의 중요성이 더 중요해지 있는데 굳이 거기에다가 아파트를 세워야 하느냐?’라는 의견들 많습니다. 답 마무리해 주시죠.

◆ 이창무> 글쎄요. 지금 아까도 나온 얘기들 중에 35층 고밀 개발에 대해서 말씀을 하시는데요. 벌써 서울 대도시권 외곽에 있는 신규 택지개발지구들을 보게 되면 40~50층 올라가는 단지들이 있어요. 그래서 서울이 가져야 되는 고밀 주거의 필요성이라는 게, 사실은 3040 세대들이 과거와는 다르게 애들도 키워야 되고 맞벌이를 해야 되면서 고용 접근성에 대한 요구가 점점 더 증가하고 있거든요.

사실은 외곽에 고밀 개발을 하고 서울시를 여전히 중저밀로 나둔다는 얘기는 사실은 비용이 많이 들고 많은 사람들이 힘들게 살아가야 된다는 얘기예요. 그래서 좀 더 많은 맞벌이 하는 가구들을 도심에 가까운 곳에 살 수 있게 만드는 것은 서울이 가져야 되는 고밀 주거를 수용해야 되는 필요성인 거죠.

◇ 김현정> 그런데 그게 꼭 그린벨트여야 한다는 부분에 아마 문제들을 제기하시는 것 같아요. 왜 그게 그린벨트를 훼손하면서 하느냐? 다른 방법을 찾아보자.

◆ 김헌동> 다른 방법이 있습니다.

◆ 이창무> 그린벨트는 사실은 인위적으로 사람이 쳐준 지역인 거고. 그중에서도 쓸 수 있는 땅과 쓰지 못하는 땅과 쓰지 말아야 되는 땅이 있는 거죠. 그중에서 쓸 수 있는 가치가 더 큰 땅을 찾자라는 게 이번에 방향성인 거고. 그거를 그린벨트로 다 묶어서 ‘한 평도 안 돼’라는 건 사실 말이 안 된다는 겁니다.

◇ 김현정> 김 본부장님, ‘그린벨트 훼손하지 않는 방법이 지금 있어요’라고 중간에 말씀하셨죠? 어떤 겁니까?

◆ 김헌동> 네, 그렇습니다. 서울시장님을 제가 연초에도 한 번 뵀었는데 정부가 발표한 용산 차량기지 같은 곳도 있고 불광동에 가면 질병관리본부라는 공공기관 이전 부지도 있고 또 강남에 가면 서울 의료원 부지라는 곳도 있고 또 용산에도 민간에 매각하지 말아야 될 땅들을 매각한 토지도 있고요.

지금까지 정부 관료들이 한 행위를 보면 이 그린벨트를 해제해서 70%는 민간에게 땅을 팔아버립니다. 본인들이 거기 다 아파트를 짓는 것도 아니고 또 국공유지가 공기업이나 국가나 서울시가 가지고 있는 토지가 상당히 서울시내에 많습니다. 그런 토지는 정부나 민간 건설업자들한테, 재벌에게 팔아버리고 또 그린벨트를 훼손해서 거기 다 더 지어야 된다는 것은 결국 관료들이 집값을 잡거나 주거문제를 해결할 의지보다는 재벌이나 건설업자들 이익을 챙겨주는 그런 짓들만 계속 하기 때문에 현재 집값 폭등현상이 나타나고 정부 정책을 발표하면 오히려 집값이 오르고 하는 일이 생기는 겁니다.

◇ 김현정> 알겠습니다. 마무리요. 여러분이 문자를 엄청나게 보내주셨는데요. 여러분의 문자를 하나씩 읽으면서 마무리하겠습니다. 우선 5222님은 ‘그린벨트 해제 찬성입니다. 당장 집 못 구해서 고통받는 사람들이 많은데 일단 조금이라도 그린벨트 해제하는 게 방법이 아닐까요’ 이러셨고요. 반면에 8255님은 ‘서울에 40년 된 아파트가 38곳. 30년 이상된 아파트가 300곳이 넘습니다. 기왕 개발된 곳을 재건축 완화하는 쪽으로 해서 그린벨트는 손대지 말자’는 의견 보내주셨습니다. 양쪽 의견 오늘 잘 들었습니다. 아마 판단은 청취자들의 몫이 될 것 같네요. 두 분 고맙습니다.

◆ 이창무> 네, 감사합니다.

◆ 김헌동> 감사합니다.

◇ 김현정> 한양대학교 도시공학과 이창무 교수, 경실련 부동산건설개혁본부장 김헌동 본부장이었습니다.

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