오늘부터 전세→월세 전환 못하고..5% 넘으면 감액 요구 가능 [31일 시행 임대차 완벽정리]

임차인 동의 없으면 월세 전환 못해
5% 초과 합의했어도 조정 요구 가능
임대인과 세입자간 분쟁 불가피

30일 국회 본회의에서 전월세상한제와 계약갱신청구권을 도입하는 내용의 주택임대차보호법이 통과되고 있다./연합뉴스

[서울경제] 31일부터 임대차3법 중에서 계약갱신청구권제와 전월세상한제가 즉시 시행된다. 국토교통부가 내놓은 자료를 보면 세입자(임차인)는 전세계약 만료 6개월~1개월(12월10일부터는 6개월부터 2개월)전 까지 계약갱신을 요구할 수 있고 증액 임대료는 직전 임대료의 5%를 못 넘긴다. 아울러 기존 임대차 계약이 전세인 경우 세입자가 계약갱신권을 행사하면 월세로 전환할 수 없다. 단 임차인이 수용하면 가능하다. 전세의 월세 전환 통로를 일부 막아 놓은 셈이다.

Q. 세입자는 언제부터 집주인에게 계약갱신을 요구할 수 있나

-임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지다. 예를 들어 만료일이 11월15일 이라면 10월 15일까지 가능하다. 다만 법 개정에 따라 12월10일부터는 6개월 전부터 2개월 전까지로 단축된다는 점에 유의해야 한다.

Q. 갱신요구권은 몇회 부여되나

-1회(2년) 보장된다. 단 묵시적 갱신은 갱신요구권 행사로 보지 않는다. 이에 따라 임차인은 계약 만료 이후에 갱신요구권을 행사할 수 있다.

Q. 법 시행(7월31일) 이후 계약 잔존기간만 있으면 무조건 요구 가능한가

-가능하다. 하지만 계약기간이 1개월 이상 남아야 한다. 12월 10일부터는 2개월 이상이다.

Q :법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺어도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지

-불가능하다. 이번 개정 법률은 존속 중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 먼저 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있다. 다만, 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증할 수 있어야 한다.

Q :임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률(5% 임대료 증액상한 적용)에 따른 계약갱신요구를 할 수 있는지?

: 가능하다. 임대료를 5% 미만으로 조정 가능하다. 만약 8% 올려주기로 했다면 3% 돌려 받을 수 있다. 단 돈을 이미 준 경우는 복잡해 질 수 있다. 아울러 임차인은 5% 이상 올린 금액을 그대로 받아 들이고, 계약기간 만료 시점에 계약갱신청구권을 행사할 수도 있다. 즉 5% 미만으로 조정하거나 기존 계약을 유지하면서 나중 만료 시점에 갱신을 행사할 수 있는 것 중 하나를 선택할 수 있다. 아래는 국토부가 예시로 든 내용이다.

Q. 세입자가 계약갱신청구권 행사했는데 집주인이 전세->월세 전환을 요구하는 경우는

-개정 법률상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일해야 한다. 즉 전세->월세 전환은 안 된다. 물론 세입자가 수용한다면 가능하다. 이때도 5% 증액 상한은 지켜야 한다.

Q 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 어떤 것들이 있는지?

:본인은 물론 직계존비속이 거주하는 경우 등 가능하다. 아울러 임차인이 고의도 주택 일부 등을 파손했을 경우도 가능하다. 임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우에는 임차인은 개정 법률에 따라 손해배상을 청구 할 수 있다. 손해배상액은 계약 체결 시 임대인과 임차인 간 합의한 금액이 우선이다. 계약 체결 시 합의금도 특약조항에 넣는 것이 좋다. 단 합의가 이뤄지지 않을 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액으로 한다.

Q. 집주인이 계약갱신청구권을 행사한 임차인 거주 주택을 매도할 수 없나

-매도할 수 있다.

Q 전·월세 상한을 정하는 주체는 누구인가.

-특별시와 광역시, 특별자치시·도다. 이들이 조례를 통해 시·군·구 등 행정구역별로 정하도록 할 수 있다. 조례에 따라 자치구뿐 아니라 동별로 정할 수도 있다. 정부와 지자체 간 협의를 통해 지자체별 임대료 상한 발표 일정을 논의할 계획이다.

임대차 3법‘이 국회 상임위원회를 통과한 29일 서울 송파구의 한 상가 부동산중개업소 매물 정보란이 비어있다./서울경제DB

한편 임대차 3법 중 나머지인 전월세신고제는 준비 기간을 거쳐 내년 6월 1일 시행된다. 그외 2개 법안은 31일 국무회의를 거친 후 바로 시행된다. 국토부 관계자는 “전월세신고제의 경우 1년 뒤 시행되지만 이번에 국회 본회의를 통과한 전월세상한제와 계약갱신청구권제가 시행되는 데에는 아무런 지장을 주지 않는다”라고 말했다.현장에서는 벌써부터 임대차 3법으로 집주인과 세입자 사이의 분쟁이 심화할 수 있다는 우려도 나온다. /강동효기자 kdhyo@sedaily.com