'착한 집주인'도 '착한 세입자'도 오늘부터 없다

임종철 디자인기자 / 사진=임종철 디자인기자

임대차3법 가운데 계약갱신청구권과 전월세상한제가 오늘(31일) 시행된다. 세입자(임차인)의 권리를 보장하기 위한 제도지만 이 법이 시행되면 세입자 뿐 아니라 집주인도 적극 나서야 한다.

세입자는 집주인이 전세계약 만료 1개월 전까지 별다른 통지를 하지 않는다면 그대로 있는 것이 유리하다. 임대료가 안 올라갈 뿐 아니라 계약갱신 횟수가 자동연장을 포함해 2번도 가능해서다.

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묵시적 계약연장시 계약갱신 1번 더 된다.. 적극 나서야 하는 집주인

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31일 정부는 임시 국무회의를 열고 어제 국회를 통과한 주택임대차보호법 개정안 공포안을 의결했다. 이에 따라 이날부터 임차인이 거주할 수 있는 기간이 2년에서 4년으로 늘고, 임대료 증액은 5% 이내로 제한된다.

계약갱신청구권과 전월세상한은 전세계약 만료 6개월~1개월 사이에 행사를 해야 한다. 언뜻 세입자가 적극적으로 나서야 할 것 같지만 바빠지는 것은 집주인도 마찬가지가 될 전망이다.

당장 9월 1일 전세가 만료되는 집주인이라면 임대료를 증액하지 않더라도 세입자에게 "계약을 연장하지 않겠다" 거나 "임대료를 1원이라도 올리겠다"는 의사를 적극적으로 표시하는 게 유리하다.

현재도 집주인이 사전에 계약갱신을 하지 않겠다는 의사를 표시하지 않으면 임대차계약 만료 1개월 이내는 '묵시적 갱신'으로 보고 계약이 자동 연장되고 임대료도 못 올린다. 그런데 앞으로는 집주인이 만료 1개월 전에 아무런 '액션'을 취하지 않으면 묵시적 갱신이 될 뿐 아니라 세입자 입장에선 계약갱신청구권을 아직 행사하지 않은 게 된다.

정부 관계자는 "묵시적으로 계약이 갱신된 경우에는 2년 후에 세입자가 2년 더 살겠다고 요구할 권리가 생긴다"며 "이때도 임대료는 5% 넘게 못 올린다"고 설명했다. 2년 뒤 새로운 세입자를 받아 임대료 상한 제한을 받지 않으려 했던 집주인이라면 또 다시 2년을 더 기다려야 하는 셈이다.

임대차3법에 따라 임대료를 5% 이상 증액하지 못하도록 하는 건 세입자 보호 차원에서 긍정적이지만, 묵시적 갱신을 피하려는 집주인이 임대료를 일부러 증액을 해야 하는 '부작용'을 낳을 가능성도 없지 않다.

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집주인이 본인거주 목적으로 갱신거절..전 세입자가 직접 확인할 수 있다

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집주인은 본인이나 자녀, 손자 혹은 부모, 조부모 등 직계 존·비속 직접 거주시엔 계약 갱신을 거부할 권리가 있다. 또 6개월~1개월 전에 집의 멸실 가능성이나 노후, 재건축 등의 사유로 공사가 필요하다는 사실을 통지하면 계약을 연장하지 않아도 된다. 세입자가 2개월치 임대료(월세)를 연체한 경우나 재임대하는 경우 등등의 사례로도 거부 가능하다.

그런데 만약 본인이 거주하겠다고 해 놓고 새로운 세입자를 구해 임대료를 대거 올린 경우엔 손해배상을 해 줘야 한다. 배상금은 3개월치 월세나 새로운 세입자에게 받은 임대료와 기존 세입자가 낸 임대료의 차액(2년치) 중 많은 금액으로 결정된다.

집주인이 "내가 살겠다"고 해 놓고 다른 세입자들 들였다면 이 사실을 직전 세입자는 어떻게 알 수 있을까. 국토교통부는 임대차법 규칙을 개정해 '확정일자'를 열람할 수 있는 이해당사자에 직전 세입자도 추가할 방침이다. 지금은 확정일자를 확인할 수 있는 이해당자사는 현 세입자와 집주인 등 직접적인 이해당사자로 국한한다. 이번에 손해배상제도가 도입됨에 따라 종전 세입자도 확정일자를 볼 수 있도록 터줄 방침이다.

임대차3법 시행으로 임대료를 시세 대비 덜 받는 '착한 집주인'도 '착한 세입자'도 없어질 것이란 전망도 나온다. 사례별로 복잡한 상황이 나올 수 있는 만큼 분쟁도 급증할 것으로 보인다. 임대차분쟁조정위원회는 현재 법무부 관할 6곳에 불과한데 앞으로 인구 50만 이상 도시에는 최소 1곳을 설치할 예정이다. 한국토지주택공사(LH), 한국감정원 지사에서도 분쟁조정을 한다. kk

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권화순 기자 firesoon@mt.co.kr

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