일시적 2주택도 전세法 후폭풍.."집 안팔려 비과세 혜택 날릴판"

기존 주택 1~3년내 팔아야
양도세 비과세 혜택 받는데
세입자가 계약갱신청구하면
집팔기 어려워져 중과 불가피
대치 등 토지거래허가구역
실거주자 없으면 더 큰 낭패

◆ 임대차법 시행 혼란 ◆

주택 임대차 3법 중 계약갱신청구권제와 전월세상한제가 31일부터 시행됐다. 이날 송파구 부동산중개업소 관계자가 집주인과 세입자들의 빗발치는 문의에 응대하고 있다. [한주형 기자]

주택임대차보호법을 발의했던 더불어민주당 A의원실 보좌진은 최근 3주간 하루에도 수십 건의 항의·문의 전화에 시달려야 했다.

항의의 대부분은 임대차법 시행 후 양도세에 관한 것이었다. 일시적 2주택자여서 기존 집을 일정 기간(보통 3년) 내에 처분하면 1주택자에게만 주어지는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는데, 임대차 3법 때문에 세입자가 2년 더 거주하면 일정 기간 내에 집을 팔기 어려워 비과세 혜택을 받을 수 없다는 불만의 목소리가 많았다.

31일 임시 국무회의를 통해 전월세상한제·계약갱신청구권이 시행되는 가운데 일시적 2주택자에 대한 추가적인 구제책이 필요하다는 지적이 나오고 있다. 일정 기간 내 집을 팔지 못하면 양도세와 취득세 폭탄을 맞을 수 있기 때문이다. 전문가들은 일시적 2주택자가 처분해야 하는 기존 집에 세입자가 있을 때 해당 세입자가 최대로 거주할 수 있는 기간(4년)까지 일시적 2주택자 요건을 완화하는 '퇴로'를 만들어줘야 한다고 말한다.

현행 소득세법에 따르면 일시적 2주택자는 기본적으로 3년 내에 기존 집을 처분해야 '1주택자 비과세' 혜택을 받을 수 있다.

다만 기존 집과 새로 구매한 집이 모두 조정대상지역(서울·경기·인천·대전·세종·청주 등)에 있을 때는 더 강화된 기준이 적용된다. 가령 2018년 9·13 대책 이후 조정대상지역 내에서 갈아타기를 한 일시적 2주택자는 2년 안에 기존 집을 처분해야 비과세 혜택을 받을 수 있다.

2019년 12·16 대책 이후 조정대상지역 내에서 일시적 2주택자가 됐다면 1년 내 기존 집을 처분하고 동시에 1년 안에 새 집으로 전입해야 비과세 혜택을 받는다. 이번 7·10 대책으로 올라간 취득세의 경우 기존 집과 새로 구매한 집 모두 조정대상지역에 있으면 1년 내 팔아야 취득세 중과(2주택자는 8%)를 면할 수 있다.

다만 기존 집에 세입자가 있을 때는 상황이 다르다. 세입자 전세 만기가 1년 이상이라면 남은 전세기간(최대 2년 범위)을 모두 고려해준다. 만일 올해 서울 내에서 갈아타기를 한 2주택자인데 기존 집에 세입자가 있고 전세기간이 1년6개월 남았다면 규정대로 '1년 내 처분'이 아니라 '1년6개월 내' 처분만 하면 양도세 비과세 혜택을 받는다는 의미다. 취득세의 경우 세입자 기간까지 고려하지는 않는다.

문제는 임대차 3법이다. 이날부터 계약갱신청구권이 시행되면서 기존 세입자가 남은 전세기간보다 2년 더 살 수 있다. 일시적 2주택자는 기존 집에 다시 들어가지 않기 때문에 세입자의 계약갱신청구권을 온전히 받아들여야 한다. 결국 세입자가 있는 상황에서 물건을 내놔야 하는데 집이 제때(1년 혹은 남은 전세기간) 팔리지 않으면 꼼짝없이 양도세를 내야 한다. 이마저도 조정대상지역 2주택자라면 기본세율에서 10%포인트가 중과되며 내년 6월 이후로는 20%포인트가 중과된다. 취득세도 당초 냈던 1~3%(주택가액에 따라 다름)에서 8%로 중과돼 5~7%포인트에 해당되는 부분을 다시 관청에 납부해야 한다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "이번 임대차법 개정으로 최장 4년까지 전세를 살 수 있게 됐다"며 "이에 맞춰 현재 세입자가 살 수 있는 기간(최대 4년)까지 인정하는 범위로 양도소득세 규정을 완화해야 한다"고 지적했다.

특히 잠실·삼성·대치·청담 등 토지거래허가구역은 더하다. 이들 지역의 일시적 2주택자는 '실거주' 목적 거래만 가능하기 때문에 전세 만료 시점에 팔지 못하면 계약이 꼼짝없이 2년 더 연장된다.

강남권 4개동은 주택가격이 비싸 전세를 낀 갭 투자 비율이 올해 5월 72.7%(국토교통부)에 달했는데, 토지거래허가구역으로 묶이면서 더더욱 거래가 힘들어져 일시적 2주택자 혜택을 받지 못하게 되는 사례가 늘어날 전망이다.

2013년 대치동 B아파트를 구매한 김준현 씨(가명·53)는 "청약에 당첨된 고덕동 30평(약 99㎡)대 아파트로 올해 1월 입주하고 전세를 준 대치동 집을 팔려고 했는데 토지거래허가구역으로 묶이면서 전세 만료 때까지 기다려야 한다"며 "내년 1월까지 처분하지 못하면 양도세 비과세 혜택을 받지 못해 양도세만 7억원 이상 내야 한다. 거기에 수천만 원에 달하는 종부세는 덤"이라고 하소연했다.

잠실동의 한 공인중개사는 "청약 당첨으로 기존 주택을 팔고 1주택으로 넘어가려다가 이번 법 개정으로 발목 잡힌 분이 많다"며 "명도 소송을 앞두고 내용증명으로 다투고 있다"고 분위기를 전했다.

[나현준 기자 / 이축복 기자]

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