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"전세대출 증액 막겠다"..집주인의 거부 효과있을까?(종합)

장순원 입력 2020.08.01. 10:53
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사진=연합뉴스 제공
[이데일리 장순원 기자] 계약갱신청구권을 포함한 ‘임대차3법’이 지난달 31일부터 전격 시행되면서 전세대출을 빌려 쓴 세입자들의 불안감이 커지고 있다. 집주인이 대출 연장이나 증액에 동의하지 않으면 전셋집을 빼야 할 수 있다는 생각 때문이다.

‘둘 중 한 명’ 쓰는 주금공 전세대출 집주인 동의 불필요

전세대출은 세입자들이 가장 선호하는 금융상품 가운데 하나다. 은행에서 목돈을 싼 이자로 빌려 주거 비용을 줄일 수 있어서다. 큰 문제 없이 굴러가던 전세대출은 ‘계약갱신청구권제’와 ‘전월세상한제’가 시행되면서 세입자를 내쫓는 무기가 될 수 있다는 공포가 부동산 커뮤니티 등을 타고 확산하고 있다. 계약갱신청구권은 세입자에게 한차례 전세계약을 연장할 권리를 부여하고 상한제는 집주인이 전세금을 최대 5% 이상을 올려받을 수 없도록 막는 제도다. 집주인의 재산권이 제약당할 수 있다는 뜻이다. 급작스럽게 시행된 세입자 보호 정책에 불만을 가진 집주인들이 추가대출에 동의하지 않는 방법으로 세입자의 갱신청구권을 무력화할 수 있다는 것이다.

현실에서는 어떨까. 현재 은행권에서 취급하는 전세대출은 세입자가 집주인과 전세계약을 맺은 뒤, 공공기관인 주택금융공사(주금공)·주택도시보증공사(HUG)와 민간기업인 SGI서울보증의 보증서가 필수적이다.

먼저 전세보증시장의 50~60%를 차지하는 주금공의 경우 집주인 동의가 필요 없다. 세입자의 신용을 바탕으로 주금공에서 보증서를 발급해주기 때문이다. 전세보증금을 증액하더라도 세입자의 신용상태에 문제가 없다면 한도인 최대 2억원까지 대출을 받을 수 있다.

국토부 “집주인 동의 필요없다” VS. HUG·서울보증 사실상 동의 필수

HUG나 서울보증은 상황에 따라 집주인의 동의가 필요하다. 보통 개인 전세보증의 경우 HUG는 채권양도방식을, 서울보증은 질권설정 방식으로 보증서를 끊어준다. 둘 다 기존 계약을 그대로 연장하거나 대출을 더 받지만 않는다면 신규 계약처럼 집주인의 동의를 받을 필요는 없다. 기존에 보증받은 대출금은 그대로 유지할 수있다.

문제는 전세보증금이 올라 전세대출을 증액해야 할 때다. 국토부는 집주인 동의가 없어도 된다는 입장이다. 민법 제349조 및 제450조에 따르면 채권양도 또는 질권설정은 보증기관이나 대출기관이 사실을 임대인에게 통지하는 것으로 대항요건을 충족한다며, 통지만 해도 법적인 문제가 해결된다는 것이다. 국토부 관계자는 “전세계약갱신할 때 대출금을 증액하기 위해 집주인(임대인)의 동의가 반드시 필요한 것은 아니다”라고 강조했다.

현실에서는 그렇지 않다. 실제 HUG는 집주인이 채권양도통지서를 수령하고 유선 통화로 확인 후에 보증서 발급하고 있다. 서울보증도 비슷하다. 집주인이 질권 설정에 동의한다는 확인을 받는다. 통지로 끝나는 것이 아니라 확인이라는 사실상 집주인의 동의를 받는 절차를 둔 것이다. 집주인이 내용증명을 수령하지 않는 방식 등으로 대응한다면 세입자들이 곤란을 겪을 수 있다는 뜻이다.

은행권 관계자는 “집주인이 등기를 직접 수령하고 내용을 확인하는 게 사실상 동의를 받는 것”이라며 “이런 절차 없이 대출을 진행했다가 사고가 터지면 책임 문제가 불거질 수밖에 없다”고 말했다.

증액 거부 많지 않겠지만‥여력 없는 세입자는 낭패

금융권에서는 이런 식으로 대출증액을 거부하는 사례는 많지 않으리라 예상하고 있다. 집주인이 전세대출 증액을 거부하는 것은 기존 세입자가 늘어난 보증금을 감당할 수 없어 나가도록 압박하는 것이다. 그런데 이미 ‘임대차3법’이 시행돼 전세보증금을 5% 이상 올릴 수 없다. 가령 전세보증금이 3억원이고 이 가운데 2억원을 전세대출로 충당한 경우, 계약을 갱신할 때 1500만원 이상 보증금을 올릴 수 없다. 집주인이 증액에 동의하지 않더라도 기존 대출은 그대로 유지가 돼 1500만원만 구하면 된다. 은행권 관계자는 “적은 금액은 아니라 해도 요즘처럼 유동성이 풍부하고 저금리 상황에서 신용대출 등을 통해 조달할 수 있을 것”이라고 말했다.

또 최근 전세대출이 일반화하면서 계약서를 쓸 때 “집주인이 전세 대출에 협조한다”는 문구를 특약으로 넣은 경우가 많다. 만약 세입자가 집주인의 비협조에 반발한다면 새 세입자를 구하기도 어렵고, 자칫 명도소송 등으로 비화할 가능성도 있다.

하지만 추가 대출 여력이 없는 세입자는 낭패를 겪을 수 있다. 한 금융권 관계자는 “지금처럼 전세수요가 많은데, 보증금은 5%로 묶어둔다면 집주인 입장에서는 세입자의 계약연장에 호의적일 수 없을 것”이라며 “은행을 포함한 금융권 대출이 막힌 세입자라면 어려운 상황에 봉착할 수 있다”고 걱정했다.

논란이 커지자 국토부는 대안 마련에 착수했다. 국토부는 “전세대출 연장 등이 원활히 시행될 수 있도록 보증기관(HUG·SGI)의 내부 규정과 절차를 명확하게 하는 추가 조치를 검토할 계획”이라고 했다.

장순원 (crew@edaily.co.kr)

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