[Q&A] 1년 전세 2.5%에 갱신청구할수 있나요?

임대차법 시행 7일..세입자·집주인 대혼란
"집주인 답장도 꼭 챙겨둬야"
"LH전세도 계약갱신권 청구 된다"
"배우자·장인·장모 실거주는 계약갱신 거절 사유 안돼"

임대차법 개정에 전세 매물이 줄어들고 있다. 사진은 잠실 중개업소 게시판에 매물이 사라진 전경 [매경DB]

계약갱신 청구권·전월세 상한제 등 임대차법이 시행된지 일주일이 지났다. 세입자와 집주인 모두 갑작스런 법 시행에 극심한 혼란을 겪고 있다. 법 자체가 복잡할 뿐더러 정부가 추가 설명한 가이드라인도 담지 못한 다양한 사례가 전월세시장에 존재하기 때문이다. 임차인들은 "법이 너무 복잡하고 누구도 정답을 말해주지 않아 불안감만 증폭되고 있다"면서 "도대체 누구를 위한 법이냐"고 호소하고 있다. 매일경제 부동산 유튜브 채널 매부리TV에 올라온 사례를 중심으로 '알쏭달쏭 임대차법 Q&A’를 정리해봤다. 답변은 국토교통부가 배포한 '임대차법 Q&A’를 참고했고, 여기에도 없는 질문은 서울시 전월세 보증금지원센터 상담사의 의견을 반영했다.

-계약갱신청구방법은 꼭 내용증명으로만 가능한가요? 집주인에게 내용증명을 보내면 서로 껄끄러워질것 같습니다.

=의사표현방식은 정해진 형식은 없습니다. 그러나 나중에 집주인이 말을 번복할수 있기 때문에 입증하기 쉬운 방식으로 의사표현을 해놓는 것이 중요합니다. 내용증명 외에도 문자로 의사를 표시한후 집주인으로부터 답장을 받아놓기, 전화 통화 녹음 등이 가능합니다. 문자를 보내놓으면 집주인이 나중에 못받았다고 말을 번복할수도 있으므로 답장을 받아놓는 것이 좋습니다.

-계약갱신권을 청구할건데 2년 말고 1년만 살고 싶습니다. 집주인은 계약갱신을 청구한 것이니 최대 5%를 올리겠다고 합니다. 집주인이 이래도 되나요

=(국토교통부 관계자 답변)안됩니다. 세입자는 계약갱신청구권을 1회 최대 2년 5% 한도내에서 주장할수 있습니다. 세입자가 계약갱신권을 청구하면 1년만 살겠다고 해도 괜찮습니다. 그러나 이때 집주인은 5%를 올릴수 없습니다. 2년 임대 상한이 5%이기 때문에 세입자가 1년만 산다고 할 경우 집주인은 최대 2.5%이내에서 세입자와 협의해서 정해야 합니다. 왜냐하면 집주인이 1년연장에 5%를 올려버리면 법의 취지(1회 연장때 최대 2년 보장, 5%내 인상)와 맞지 않게 더 많이 올린 셈이기 때문입니다.

-LH전세에 살고 있습니다. 이 경우에도 계약갱신권을 주장할 수 있나요?

=LH전세도 계약갱신 청구권 인정됩니다. 계약 형식은 LH가 집을 빌려서 전대를 하는 형태이지만 전차인(실질 세입자)이 LH에 계약갱신권을 청구하면 됩니다.

-지금 전세주고 있는 집에 장인 장모님이 들어가서 사시려고 합니다. 세입자 계약갱신 청구권 거절해도 될까요?

=갱신거절 시 실거주 기준은 '임대인(집주인과)과 직계존비속'입니다. 집이 본인 단독명의라면 배우자와 그 직계존속의 실거주는 계약갱신 거절 사유로 인정되지 않습니다.

-집주인이 실거주하겠다고 계약갱신을 거절했습니다. 그런데 제가 집주인 집에 쳐들어갈수도 없고 집주인이 진짜 그집에 사는지 어떻게 확인할 수 있나요?

=정부는 집주인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거부한 경우, 세입자에게 계약갱신을 요구한 기간(향후 2년 간)동안 해당 주택의 확정일자와 전입신고 정보를 열람할 수 있도록 할 예정입니다.

-임차인이 계약시 애완 동물을 사육 안하기로 약속하고 이를 어겼습니다. 계약갱신 거절 사유가 되나요?

=이경우 임대차법과 상관없이 특약사항 미이행으로 계약해지 사유가 됩니다.

-5개월 정도 전세기간이 남았는데 집이 낡아서 재건축업자에게 집을 팔려고 합니다. 새 매도인은 건물을 다시 짓는다고 하는데 세입자의 계약갱신청구권을 거절해도 될까요?

-집주인이 계약갱신을 거절할수 있는 사유에는 '주택이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우'입니다. 집이 낡아서 허물고 다시 지어야할 정도면 세입자의 계약갱신권을 거부할수 있습니다.

-8월 1일 5% 이상 인상한 계약서를 썼는데, 8월 30일이 만기입니다. 소급적용돼서 5% 이하로 계약갱신권 청구할수 있나요?

=법 시행일 이후 만기 한달 이상 남은 경우 소급적용이 됩니다. 그러므로 이경우는 5%이하 인상으로 계약서를 다시 쓸수 없습니다.

[이선희 기자]