임대차 3법에도..집주인 매년 전세금 올릴 수 있다고?

민법에도 보장된 '차임증감청구권' 주목
조세 부담 등 근거로 인상가능
세입자 거부시 법원조정 필요

임대차 3법 개정에 맞서 임대인(집주인)들이 1년마다 최대 5%까지 임대료를 올릴 수 있는 권리인 '차임증감청구권'을 적극 활용할 것이란 전망이 나오고 있다.

14일 부동산 업계에 따르면 최근 임대차 3법에 반발하는 집주인들 사이에서 임대료를 매년 합법적으로 올리기 위해 차임증감청구권을 미리 특약 사항으로 넣는 등 이를 적극 활용해야 한다는 주장이 공유되고 있다.

차임증감청구권은 임대차계약을 해서 전·월세 금액을 정했더라도 조세, 공과금, 경제 사정 변동 등으로 가격이 적절하지 않을 경우에 계약일로부터 1년이 지나면 5% 범위(확정 인상률은 지자체가 정함)에서 인상(집주인 측)이나 인하(세입자 측)를 요구할 수 있는 권리다. 쉽게 말해 최근처럼 재산세가 매년 30%씩 폭등하는 상황이라면 집주인이 조세 부담을 근거로 차임증감청구권을 발동해 1년마다 임대료를 올릴 수 있다는 것이다.

이 권리를 활용하면 임대 기간 4년이 끝날 때까지 매년 최대 5%씩 임대료를 올릴 수 있기 때문에 총 3회(갱신 시 포함)에 걸쳐 최대 15%를 올릴 수 있다. 한 임대사업자는 "차임증감청구권을 활용해 매년 보증금을 물가상승률 수준으로 올린다고 세입자에게 미리 고지할 생각"이라고 말했다.

이 권리는 개정된 주택임대차보호법안(7조)에도 포함돼 있다. 코로나19 사태로 인해 경제 사정이 어려워진 상가 세입자들이 임대료 감면에 활용할 수 있다는 내용으로 최근 많이 소개되기도 했다. 코로나19 사태 당시처럼 세입자의 감액청구권(월세 감면 등)의 근거 규정이 되기도 하기 때문에 함부로 없애자고 할 수 있는 내용이 아니고 기본법인 민법에 규정을 두고 있기 때문에 쉽게 바꿀 수도 없다.

다만, 임대인의 인상 요구에 세입자가 동의하지 않을 경우 결국 법원 조정을 거쳐야 하기 때문에 임대료를 인상하지 못하거나 원하는 수준에 못 미치게 인상될 가능성이 높다. 박일규 법무법인 조운 대표변호사는 "현재 세입자 보호에 치중하는 법원 성향을 고려할 때 조세 증가에 따른 임대보증금 상향 비율을 어느 선까지 인정해줄 것인지는 미지수"라고 말했다.

[정지성 기자]