"세입자 반대시 임대료 한푼도 못 올린다"..꼭 알아야 될 임대차법 Q&A

<헷갈리는 개정 임대차법, 해답은>
집주인, '청구권 사용' 명확히 확인해야
전월세전환율, 월세→전세 땐 적용 안돼

[서울경제] #. 현재 갭투자로 산 집을 전세로 내주고 있는 집주인 A씨. 계약갱신청구권 도입으로 현 세입자에게 계약 연장이 불가피하다고 생각한 그는 세입자에게 별다른 언급 없이 계약 자동 갱신을 하려고 했다. 하지만 이 같은 사실을 주변 지인들에게 얘기하자 지인으로부터 “그러다 2년 더 발목이 잡힌다”는 얘기를 들었다. ‘자동 계약 연장’은 계약갱신청구권을 사용한 것이 아니기 때문에 2년 뒤 세입자가 사용할 수 있다는 것. 자칫 전세금도 못 올리고 ‘6년 전세’ 계약을 내줄 뻔했다는 생각에 A씨는 등골이 서늘해졌다.

정부의 임대차3법 시행으로 임대차 시장의 혼란이 이어지고 있는 가운데, 큰 틀의 정책은 시행되고 있지만 집주인과 세입자 간에 발생하는 각종 현실적 문제들에 대한 답변은 제대로 나오지 않아 시장의 혼선이 가중되고 있다. 법 시행에 앞서 제도로 인해 발생할 문제점들을 미리 따져보지 못해 발생한 문제다. 정부와 지자체 공무원들마저 지침이 충분치 않아 집주인과 세입자의 궁금증을 해소시켜주지 못하고 있는 실정이다. 일례로 임대료 인상 상한인 ‘5%’ 내에서는 집주인이 임대료를 올릴 방법이 있는지에 대해서도 지금까지는 정부가 명확하게 답하지 않았다. 실상은 5% 이내라도 세입자가 반대하면 한 푼도 올릴 수 없다.

혼선에 따른 지적이 이어지자 정부는 28일 ‘임대차법 해설서’를 온라인으로 배포하고 시장 혼선 최소화에 나설 예정이다. 제도 시행 초기 발생하고 있는 각종 제도적 허점에 대한 정부의 ‘가이드라인’이 마련될 것으로 예상된다. 이에 앞서 현장에서 발생하는 주요 쟁점에 대한 정부의 답변을 Q&A 형태로 정리했다.

Q. ‘자동 갱신(묵시적 갱신)’이 이뤄진 경우 갱신요구권 행사로 보나. A. 행사하지 않은 것으로 본다. 전월세 계약 종료 기간까지 집주인과 세입자가 계약과 관련한 별 다른 입장을 보이지 않아 기존 계약이 2년 간 자동 연장되는 경우 계약갱신청구(요구)권을 행사한 것으로 보지 않는다. 세입자 입장에서는 청구권을 활용할 기회를 아끼게 되는 셈이다. 자동 갱신된 2년 계약 후 집주인이 ‘집을 비워달라’고 요구하면 그때 계약갱신청구권을 행사할 수 있다.

이 때문에 계약갱신청구권 도입으로 2년 연장이 불가피하다고 판단했더라도 집주인은 세입자의 의사를 반드시 확인해야 한다. 계약갱신청구권 행사는 세입자가 계약 연장을 하겠다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정되기 때문이다. 세입자가 의사를 밝히지 않은 자동 갱신 때에는 갱신청구권을 행사한 것으로 간주하지 않는다. 국토교통부는 자동 갱신 후 향후 갱신청구권을 행사할 수 있는지에 대해 “가능하다. 묵시적 갱신(자동 갱신)은 갱신청구권 행사에 따른 계약갱신과 구별되기 때문”이라고 밝혔다.

Q. 임대료 인상 상한인 5% 이내 인상은 집주인이 임의로 할 수 있는가. A. 불가능하다. 전월세상한제의 취지는 임대인(집주인)이 임대료 증액을 청구할 수 있다는 것 뿐, 임차인(세입자)이 증액 청구에 반드시 응해야 한다는 의미는 아니다. 계약갱신 시 임대료를 인상할 경우 집주인과 세입자는 협의를 통해 5% 범위 내에서 인상폭을 정할 수 있다. 이는 곧 세입자가 반대할 경우 인상 자체가 불가능하다는 의미다. 국토부에 따르면 계약갱신청구권을 행사한 세입자에게 임대료를 증액하려는 집주인은 △임차주택에 대한 조세·공과금·그 밖의 부담 증감 △경제사정의 변동 등 증액 청구 사유를 설명해야 한다.

Q. 전월세 전환율(월차임 전환율)의 적용 시기는. 현재 진행 중인 계약에도 소급 적용이 되는지. A. 주택임대차보호법 시행령이 개정되면 시행되는 시기 이후부터 체결되는 임대차계약부터 적용된다. 정부는 현재 8월 중 개정안에 대한 입법예고를 한 뒤 10월 중 개정을 마치고 시행에 나설 계획이다. 시행 후 기존 전세 또는 반전세 계약을 월세로 바꾸거나 보증금을 줄이고 월세를 높여 계약을 갱신하려는 경우 해당된다. 제도 시행 전 이뤄진 계약에 대해서는 소급 적용하지 않을 방침이다. 전환율은 현재 4%에서 2.5%로 낮아지는데, 집주인과 세입자가 이 이상의 비율을 적용해 계약을 맺었더라도 2.5%를 초과하는 부분에 대해서는 법적 효력이 닿지 않는다. 2.5%를 초과해 계약을 맺었더라도 과태료 등 처벌을 하지는 않지만 세입자는 2.5% 초과분에 대해서는 내지 않아도 아무런 문제가 없다.

Q. 전월세 전환율에 따라 월세를 전세로 전환하는 것도 가능한가. A. 불가능하다. 전월세 전환율이라고 표현했지만 실제로는 전세에서 월세로 전환할 때만 사용되는 ‘월차임 전환율’이기 때문이다. 양쪽 모두에 적용되는 전월세 전환율이라면 전환율이 낮아질 경우 전세에서 월세로 전환할 때는 기존 전환율 적용 시보다 월세가 낮아지지만, 반대로 월세를 전세로 전환할 때는 전세금이 올라가는 현상이 나타난다. 이로 인해 월세를 전세로 전환하는 집주인이 늘어나고 전셋값이 상승할 수 있다는 우려가 나오기도 했다. 하지만 정부는 이번 조치에 대해 “월세를 전세(또는 반전세)로 전환할 경우 적용되지 않는다”고 밝혔다.

Q. 그렇다면 월세를 전세로 전환할 때에는 어떻게 해야 하나. A. 전세를 월세로 전환하는 경우와 달리 월세를 전세로 전환할 때에는 법으로 정한 법정 전환율이 따로 존재하지 않는다. 대신 집주인과 세입자가 인근 전세 시세를 근거로 협의해야 한다. 국토부의 권고에 따르면 월세를 전세(또는 반전세)로 전환하는 경우 한국감정원에서 발표하는 지역별·규모별 전월세 전환율, 주변 시세 등을 참고해 임대인과 임차인이 협의하도록 돼 있다. 다만 이 경우 역시 계약갱신청구권을 사용한 세입자가 동의하지 않을 경우 강제할 수 없다. 심지어 월세를 전세로, 혹은 전세를 월세로 전환하는 자체에 대해서도 세입자 동의 없이는 불가능하다. /진동영기자 jin@sedaily.com