무주택자, 집값 급등에 '내집마련' 포기 늘어..다주택자 증여 급증

하나금융경영연구소 '법원 등기 활용한 국내 부동산 트렌드 분석' 보고서
수도권 선호 심화..서울 아파트 14.2%만 올랐다? 통계 인증시 검증 필요

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 아파트 단지의 모습. 2020.9.4/뉴스1 © News1 김진환 기자

(서울=뉴스1) 장도민 기자 = 서울과 경기 등 수도권 부동산 가격이 급등한 여파로 '내집 마련'을 포하긴 무주택자가 증가한 것으로 나타났다. 반면 생애 첫 주택 구매지로 서울과 경기도를 선택한 비중은 크게 늘어 수도권 선호 현상이 심화된 것으로 분석됐다. 다주택자들은 사상 최대 수준의 신탁과 증여를 한 것으로 조사됐다.

◇"부동산 가격 급등으로 무주택자의 내 집 마련 더 어려워져"

16일 하나은행 소속 하나금융경영연구소는 법원 등기정보광장에서 제공하는 부동산 등기 데이터 분석을 통해 최근 10년간 국내 부동산 거래의 트렌드를 담은 '법원 등기 데이터를 활용한 국내 부동산 거래 트렌드 분석' 보고서를 발표했다.

보고서에 따르면 서울과 경기도 전체 부동산 거래 중 무주택자의 매수 비율은 2013년 41%에서 올해 31%까지 하락했다. 연구소는 "부동산 가격 급등으로 무주택자의 내 집 마련이 더욱 어려워진 것"이라고 분석했다.

집합건물(아파트, 다세대, 연립, 오피스텔, 기타상업용) 기준으로 생애 처음 부동산을 매수한 사람 중 서울 및 경기도를 선택한 비중은 2010년 37%에서 올해 상반기 49%로 증가했다.

서울과 경기도를 분리해서 보면 서울은 줄고, 경기도는 늘어난 것으로 나타났다.

생애 첫 부동산 매수인 기준 서울만 놓고 보면 전 연령대의 집합건물 매수 비중은 최근 부동산 가격 급등과 규제 강화로 2016년(20%)부터 꾸준히 하락해 올해 15% 수준을 기록했다. 30대 비중은 2017년 24%에서 올해 상반기 28%로 늘었지만 40대와 50대의 매수 비중이 줄어든 결과다.

김기태 하나금융경영연구소 연구원은 "최근 서울 뉴타운 아파트의 청약 경쟁률이 최고 340대 1에 달하고 청약 커트라인이 30대에게 사실상 불가능한 69점을 기록하는 등 청약 당첨을 통한 내집 마련이 어려워지자 대출을 받아서라도 매수를 하겠다는 현상이 확산된 것으로 보인다"고 했다.

서울 부동산 매수를 포기한 일부 수요자가 경기 지역을 선택하면서 경기도 매수 비중이 2016년 30%에서 2020년 34%로 증가해 무주택자의 서울·경기지역 전체 부동산 매수 비중을 끌어올렸다.

보고서는 "기존 주택 보유자의 '갈아타기'나 추가 매수는 증가한 반면, 부동산 가격 급등으로 주택 매수를 보류하거나 포기한 무주택자는 증가해 무주택자의 내집 마련이 더욱 어려워진 현실을 반영했다"고 설명했다.

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◇"다주택자, 신탁 증여·법인 명의 거래로 부동산 규제 회피"

다주택자들은 신탁, 증여, 법인명의 거래 등으로 대응하며 규제의 영향을 회피한 것으로 분석됐다.

2017년부터 다주택자를 대상으로 하는 각종 부동산 규제 정책이 꾸준히 시행돼 왔다. 2017년 8·2 대책을 통해 다주택자 규제가 강화되자 같은 해 8월 서울의 집합건물 신탁이 6589건 발생해 역대 최고 수준을 기록했다. 이는 2011년 4월(486건)의 13.6배에 달하는 수치다.

또 최근 7·10 대책으로 신탁 및 법인명의 거래의 혜택이 줄고, 다주택자의 부동산 증여까지 규제할 조짐이 보이자 올해 7월 서울 집합건물의 증여 건수는 6456건에 달했다. 이는 2013년 9월(330건) 대비 19.6배로 급증한 수치다.

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◇"3년간 서울 아파트값 14.2%만 올랐다? 국토부 통계 인용 시 검증 필요"

연구소에 따르면 지난 3년간(2017년 5월~2020년 5월) 서울 집합건물의 1㎡당 거래가격은 약 28% 상승했다. 같은기간 집합건물 중 서울 아파트 가격의 상승률은 한국감정원 통계 기준 실거래가격 지수의 경우 45.5% 상승했고, 실거래평균가격(39.1%), 실거래중위가격(38.7%), 매매가격지수(14.2%)도 모두 상승했다.

하나금융경영연구소는 "국토교통부는 한국감정원 통계 중 가장 낮게 상승한 매매가격지수를 인용해 서울 아파트 값이 3년간 14.2% 올랐다고 발표했다"면서 "매매가격지수는 표본에 대한 설문조사 결과로서 실제 시장 가격과 괴리가 있을 수 있다"고 지적했다.

특히 서울시 구별 주요 인기 아파트의 가격은 대부분 50~80% 상승해 평균과 큰 차이를 보였다.

정훈 연구위원은 일부 주택가격지수가 실제 부동산 시장의 체감가격과 격차를 보이는 것에 대해 "모집단에 대한 표본의 대표성 확보는 물론 조사 단계에서 시장 현실을 반영한 시세 데이터가 정확하게 수집되고 있는지 객관적 검증이 필요하다"고 꼬집었다.

jdm@news1.kr