"주택 공시가격 상향, 다주택자 부담 커진다..집값하락은 글쎄"

현실화율 80%·90%·100% 제시..90%안 유력
"조세 부담, 장기적으로 집값 상승에 영향"

지난 8월 서울 강남구 아파트 단지의 모습. 2020.8.30/뉴스1 © News1 황기선 기자

(서울=뉴스1) 이철 기자 = 정부가 부동산 공시가격 현실화율을 상향할 예정인 가운데 28일 전문가들은 공시가격 상승으로 인해 다주택자들에 대한 압박이 심화할 것으로 봤다. 다만 중장기적으로는 전체적인 집값 상승을 촉진할 수도 있다는 의견을 내놓았다.

국토연구원은 지난 27일 공청회를 열고 부동산 공시가격 현실화율 도달 목표를 80%, 90%, 100% 등 3개 안으로 내놓았다. 공동주택(아파트) 기준으로는 80% 5년, 90% 10년, 100% 15년을 최종 목표로 잡았다. 올해 기준 공동주택(아파트) 공시가격 현실화율은 9억원 미만이 68.1%, 9억~15억원이 69.2%, 15억원 이상은 75.3%다.

전문가들은 우선 공시가격 현실화율 상향으로 다주택자들에 대한 압박이 더욱 심화할 것으로 분석했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "공시가격이 시세의 90%라는 것은 상당히 높은 수준"이라며 "향후 초고가 주택 및 다주택 보유자들의 보유세 과세 부담이 갈수록 늘어날 것"이라고 말했다.

이어 "특히 보유세는 과세표준과 세율이 동시에 높아지는 문제를 고려해야 한다"며 "종합부동산세(종부세)는 공정시장가액 비율이 매년 5%포인트(p)씩 인상돼 2022년 공시가격의 100%로 맞출 예정이고, 내년엔 '3주택 이상 및 조정대상지역 2주택'에 대한 과세표준이 구간별로 현행 0.6%~3.2%에서 1.2%∼6.0% 세율로 인상될 예정이라 규제지역의 세 부담이 크게 뛴다"고 설명했다.

정부는 공시가격 현실화율을 단계적으로 상향할 예정이다. 현재 유력하게 검토되는 '현실화율 90%' 안의 목표 기간은 10년이다. 단기적으로는 세금 부담에 따라 매물을 내놓는 다주택자들이 생길 가능성은 있다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "공시가격이 9억원에 조금 못 미치는 주택을 보유한 소유자는 현실화율 상향으로 인해 세금 구간이 달라질 것"이라며 "다주택자의 경우 고민이 깊어질 것 같다"고 말했다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "정부가 다주택자에게 이미 징벌적인 세금을 부과한 상황에 공시가격까지 점차 늘어나면서 마냥 버티기는 쉽지 않을 것"이라며 "공시가격의 현실화율을 높이면 시세가 제자리에 머물더라도 세금이 늘어나는 것"이라고 풀이했다.

그러나 공시가격 현실화율을 상향한다고 해서 집값이 전체적으로 하락전환할 것인지는 지켜봐야 한다는 의견이 많았다.

김규정 소장은 "단기적으로는 세금 부담으로 인해 다주택자들이 전략적인 판단(매도)을 할 수 있다"며 "장기적으로 봤을 때 수요가 받쳐준다면 세금이 올라간 것만큼 시세도 오르는 것이 일반적인 전가 구조"라고 강조했다.

윤지해 수석연구원도 "공시가격은 향후 점진적으로 변화하는 것"이라며 "점진적으로 늘어나는 세금 이슈는 당장 집값이 상승세에 있거나 정체기에 있을 때는 크게 영향을 끼치기 어렵다"고 말했다.

이어 "집값이 하락기에 접어들면 세금 이슈가 엄청난 영향을 끼치게 된다"며 "가격도 하락하는데 세금까지 많이 내야 하는 것이기 때문에 이 경우 투매로 이어질 수도 있다"고 전망했다.

이외에 현재 주택유형별, 지역별, 가격구간별로 차이를 보이는 공시가격의 형평성을 개선해야 한다는 의견도 제시됐다.

함영진 빅데이터랩장은 "유형별(공동주택, 비공동주택), 지역별(수도권, 지방), 가격별(저가, 고가)로 차이를 보이는 공시가격 시세 현실화율의 형평성을 개선하고 다가구 및 단독주택은 표준지를 늘려 비준표로 개별 공시가격 산정 시 주관적 재량범위를 축소해야 한다"며 "공시가격의 정확성, 신뢰성, 객관성을 확보하기 위해 산정기준, 검증체계 등 공시가격 시스템 전반의 공개가 필요하다"고 강조했다.

한편 공시가격 현실화율 90%를 적용해 강남 지역의 20억원대 아파트를 분석한 결과 보유세(재산세, 종부세, 도시지역분재산세, 지방교육세, 농어촌특별세)는 올해 800만~900만원 수준에서 5년 후 2000만~3000만원까지 상승할 것으로 전망된다.

국토부는 공청회 내용을 참고해 이른 시일 내 공시가격 현실화 계획을 발표할 예정이다. 국토부 관계자는 "공시가격 현실화로 인한 서민 부담이 없도록 (여당이)재산세 완화방안을 마련하겠다고 했는데, (여당과)논의하고 있다"고 설명했다.

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