이낙연發 '국회 세종 이전' 추진에..여의도가 웃는다

국회 이전시 서여의도 고도제한 완화 기대감
"용적률 1000%도 가능"..동여의도 균형 맞출까
"광역적 시각 맞춰 용산과 함께 수요 예측돼야"
서여의도 개발계획, 목동 재건축 영향 줄 수도?

[이데일리 정두리 기자] 이낙연 더불어민주당 대표가 국회의 세종시 이전 논란에 다시 불을 지피면서 고도제한으로 묶인 서여의도의 도시구조가 재편될 수 있다는 전망이 나온다.

15일 관련업계에 따르면 부동산 시장에선 여당발 국회 세종 이전 추진에 따른 서여의도 고도제한 완화 기대감이 확산하고 있다.

앞서 이낙연 대표는 지난 11일 충북 괴산군청에서 열린 현장 최고위위원회의에서 “서울은 중장기적으로 동아시아 경제·금융 문화중심으로 발전시키고 세종에 국회의 완전 이전을 목표로 단계적 이전을 추진하겠다”고 밝혔다. 이와 맞물려 업계 안팎에서는 국회 이전이 현실화되면 중심업무지구인데도 고도제한으로 묶인 서여의도의 복합개발 및 도시구조 재편이 본격화할 것이란 관측이다.

서울의 3대 업무지구는 광화문에서 서울역으로 이어지는 도심업무권역(CBD), 여의도업무권역(YBD), 강남업무권역(GBD)으로 나뉜다. 이 가운데 서여의도 지역은 국회가 위치한 곳이라 도시계획법상 미관지구로 묶여 30년 넘게 건물 높이에 제한을 받고 있다. 용적률은 800%지만 최대 건축고도로 지정돼 55ｍ 높이 제한을 적용받는다. 사실상 국회보다 높은 건물을 짓지 못하게 한 셈이다. 반면 동여의도 지역은 고층빌딩이 밀집해있다. 건물 높이에 제한을 받지 않아 부지 면적의 12배(용적률 1200%)까지 지을 수 있다.

전문가들은 여의도가 개발 마스터플랜을 통해 국제금융 중심지로 집중 개발되고 있고 신안산선 복선 철도, 수도권광역급행철도인 GTX-B 노선, 경전철 서부선 등 교통 개발이 있는 만큼 동서접근성 강화가 필수적이라는 시각이다. 국회 이전이 확정되면 기존 국회 용지는 고밀도 개발을 통해 양질의 주택 공급도 모색할 수 있다.

송승현 도시와경제 대표는 “노후주택은 늘어나는데 재개발 추진은 더딘 여의도에서 국회 이전이 확정되면 이 일대가 들썩이게 될 것”이라면서 “주택 가격은 급등할 가능성이 충분하고, 서여의도 개발 계획에 불이 붙을 것”이라고 봤다.

마강래 중앙대 도시계획부동산학과 교수는 “서여의도를 중심상업지역으로 놓고 개발한다면 용적률 1000%까지도 올라가 동여의도와 균형을 맞추게 될 것”이라면서 “중앙정부와 서울시가 여의도 금싸라기 땅을 어떻게 바라보고 있느냐에 따라 개발계획이 달라질 수 있다”고 했다. 그는 “다만 과잉공급 우려가 있기 때문에 광역적 시각에 맞춰 용산정비창과 같이 바라보고 수요 예측 및 개발에 나서야 한다”고 조언했다.

서울시는 현재 서여의도 지구단위계획 신규 계획 수립에 나서고 있다. 세부적으로 구역별 용적률 수립을 위한 용역을 지난해 말부터 진행 중이며, 내년 4월 말께 결과가 나올 예정이다. 서울시 관계자는 “서여의도의 지역개발 방향 및 경관, 용적률 상향 등 종합관리계획 차원에서 검토를 하고 있다”고 했다.

향후 여의도 개발계획이 목동 재건축에 영향을 줄 것이라는 진단도 있다. 송승현 대표는 “여의도와 목동은 입지적으로 봤을 때 인접한 곳이기 때문에 서여의도에서 개발계획이 충족을 못할 경우 목동에 인센티브를 줘 주거환경을 확충하는 시나리오도 나올 수 있다”면서 “영등포보다도 학군이나 재건축 열망이 있는 목동에 영향이 더 크게 나타날 것”이라고 내다봤다. 현재 목동신시가지 14개 단지, 2만6000여가구가 모두 재건축 사업을 추진 중이다.

정두리 (duri22@edaily.co.kr)