[철&민 부동산백서]조정지역? 투과지구? 부동산 규제, 차이점은?

조정지역 111개, 투과지구 49개..구체적 vs 추상적?
'돌고 돌아 다시 서울 아파트 뛸 차례' 분석도

[편집자주]"임장이 뭐예요?" "그거요~현장답사예요", "초품아는?" "초등학교를 품은 아파트".

부동산 뉴스를 읽다 보면 어디서 많이 들어봤는데, 정확한 뜻이 떠오르지 않는 경우가 많습니다. 인터넷 카페에는 부동산 관련 약어들도 상당하고요. 부동산 현장 기자가 부동산 관련 기본 상식과 알찬 정보를 쉽고 재미있게 전달하기 위해 기획한 연재한 코너입니다.

© News1 이은현 디자이너

(서울=뉴스1) 전형민 기자 = 국토교통부가 17일 전국 37곳을 규제지역으로 지정했습니다. 이번 추가 지정으로 전국에 조정대상지역은 111개, 투기과열지구는 49개로 늘어났는데요.

하도 규제지역이 많아지니 시중에서는 '전국토의 규제지역화' '북한 빼고 한반도는 전부 규제지역'이라는 비아냥까지 나오고 있습니다.

그런데 부린이 여러분, 규제지역의 정의, 알고 계신가요? 오늘은 '규제지역'으로 통칭하는 '투기과열지구'와 '조정대상지역'의 차이점, 지정 효과 등에 대해 알아보겠습니다.

◇규제지역? 어떻게 하면 지정되는데?

규제지역은 투기과열지구와 조정대상지역 두 개념을 합쳐서 일컫는 말입니다. 모두 주택법 제63조에 정의돼 있는데요, 정량적 요건을 충족하면 주거정책심의위원회, 이른바 '주정심'에서 정성적인 부분을 고려해 결정하게 됩니다.

투과지구의 정량요건은 '해당지역 주택가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역이어야 한다'는 공통요건과 선택요건 중 한 가지 이상을 충족해야 합니다.

선택요건은 총 4가지인데요. Δ직전 2개월 월평균 청약경쟁률 모두 5대 1 초과 Δ주택분양계획 전월대비 30% 이상 감소 Δ주택건설사업계획승인·주택건축허가 실적 급격히 감소 Δ신도시개발이나 전매행위 성행 등 주거불안 우려가 있는 경우로 주택보급률 또는 자가주택 비율이 전국 평균 이하거나 공급물량이 청약 1순위자에 비해 현저히 적은 경우 등입니다.

조정지역도 '공통요건+선택요건 중 1개'라는 정량요건은 투과지구와 같습니다. 공통요건은 직전 달부터 소급해 3개월간 해당 지역의 주택가격상승률이 시·도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역입니다.

선택요건은 Δ직전 달부터 소급해 주택공급이 있었던 2개월간 청약경쟁률이 5대 1을 초과하는 경우 Δ직전 달부터 소급해 3개월간 분양권 전매거래량이 전년 동기 대비 30% 이상 증가한 경우 Δ시도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국평균 이하인 경우 등 세 가지입니다.

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◇규제지역은 어떤 불이익이? 두 규제 차이는?

우선 공통으로 2주택 이상 보유 세대는 주택 신규 구매를 위한 주택담보대출이 금지됩니다. 1주택자거나 무주택자라고 하더라도 실거주 목적이 아니라면 주택담보대출이 제한되죠.

실거주 목적의 구매라고 하더라도 주택담보 비율이 현저히 낮아진다는 겁니다. 조정지역은 30~50%, 투과지역은 0~40% 수준입니다. 이 외에 Δ분양권의 전매가 제한되는 점 Δ주택 취득 시 자금조달계획서 신고 의무화도 공통점입니다.

다만, 조정지역이 다주택자에게 양도세를 중과하고 종부세 추가 과세, 세 부담 상한 상향 등 세제 혜택 축소에, 투과지구는 재개발 조합원의 지위양도·분양권 전매를 제한하는 등 정비사업에 제한에 각각 방점을 찍은 것은 차이점입니다.

투과지구와 조정지역의 큰 차이는 뭘까요? 투과지구 지정요건에 '현저히' '급격히' '성행' 등 사람에 따라 정도가 다르게 느껴질 추상적인 단어가 주로 쓰이죠. 반면 조정지역은 숫자로 내용을 구체화·규격화했습니다.

또 조정지역은 세제 혜택 축소에 초점을 맞췄다면, 투과지구는 정비사업 투자 억제에 초점을 맞췄다고 볼 수도 있겠네요. 일각에서는 편의상 조정지역을 투과지구의 하위호환으로 보기도 합니다.

이렇다 보니, 투과지구는 조정지역 요건을 못 채운 지역의 부동산을 제어하기 위한 용도로 쓰이기도 합니다. 지난 17일 투과지구로 신규지정된 창원시 의창구가 그렇죠.

이날 국토부는 의창구 투과지구 지정에 대해 "조정대상지역 정량요건을 충족하지 못하지만, 투과지구로 지정해 시장관리를 강화하겠다"고 했습니다.

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◇투기지역은 기재부에서…다시 서울 오른다?

투과지구와 조정지역보다 무서운 규제도 있습니다. 바로 투기지역 지정인데요. 다만 투기지역은 소득세법 시행령에 명시돼 주무 부처가 국토교통부가 아닌 기획재정부입니다. 지정도 기재부 장관이 하도록 돼 있죠.

정리하면, 집값이 서서히 오르는 것을 조정지역으로 지정, 과열돼 투기가 우려되면 투과지구, 높은 가격으로 올라서 투기가 의심되면 투기지역이 되는 겁니다.

문제는 이러한 규제지역 지정이 그 지역의 부동산 상승세는 잡을지 몰라도 또 다른 상승세를 낳고 있다는 겁니다. 일부에서는 이제 오를 만한 곳을 모두 규제지역으로 묶어서 도로 서울이 오를 타이밍이라는 소리까지 나오고 있죠.

실제로 이번 주 부동산114의 데이터를 보면 서울 중저가 아파트가 밀집한 관악·노원·도봉구의 아파트값 상승세가 가장 높았는데요. 어째 시간이 지날수록 원상복구는커녕 부린이의 내 집 마련은 점점 멀어지는 것 같네요.

maverick@news1.kr