전월세 갱신율 70% 넘었다..임대차법 '긍정효과' 시작됐나

임종철 디자인기자 / 사진=임종철 디자인기자

임대차3법 도입후 전월세 계약을 갱신한 비율이 70%를 넘어선 것으로 나타났다. 전세 만기가 도래한 기존 계약 10건 중 7건은 계약이 연장됐다는 뜻이다. 특히 갱신 비중이 짧은 기간 확대되면서 임대차법 시행 이후 서울 아파트 평균 전셋값(확정일자 신고기준)이 시행 이전보다 도리어 떨어진 것으로 확인됐다.

신규 계약의 전셋값은 여전히 상승세를 유지하고 있으나 가을 이사철이 지난 후 매물이 쌓이고 상승폭이 축소되고 있어 임대차법 시행 효과가 나타나고 있는 것 아니냐는 분석이 나온다.

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서울 100대 아파트 전월세 갱신율 첫 70% 돌파.."평균 전셋값 떨어졌다"

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22일 기획재정부와 국토교통부에 따르면 지난달 전월세 통합 갱신율은 70.3%로 전월 66.1% 대비 4.2% 올랐다. 이는 계약갱신청구권, 전월세상한제가 적용되기 전인 직전 1년(2019년 9월~2020년 8월) 월평균 갱신율 57.2% 대비로는 대폭(13.1%) 상승한 수치다.

임대차3법 중 전월세 신고제가 아직 도입되지 않은 만큼 정부는 실제 갱신율을 알아보기 위해 서울 100대 아파트를 표본으로 추출해 임대차 계약을 맺은 2만5000가구를 샘플 조사했다. 확정일자 신고와 묵시적 계약연장 건수를 합산해 실제 갱신한 비율을 뽑아본 결과 10건 중 7건이 계약을 연장한 것이다.

개정 임대차법은 7월말 시행됐으나 실제 시행 효과는 9월부터 시작됐다. 갱신권은 전월세 계약기간 만료 1개월 이상 남겨둔 시점에 행사할 수 있기 때문이다. 이달 10일 계약분부터는 계약만료 2개월 전까지로 변경됐다. 임대차법 시행 이후 9월과 10월, 11월 갱신율이 꾸준히 늘었다고 볼 수 있다.

세입자는 본인이 희망하면 2년 더 거주할 수 있으면서 임대료는 직전 임대료의 5% 이내만 오르기 때문에 특별한 이유가 없다면 살던 집에서 그대로 사는 것이 유리하다. 이에 따라 계약을 갱신하는 임차가구 비중은 앞으로 더 확대될 것으로 전망된다.

갱신계약 비중이 단기에 늘어나면서 서울 아파트 평균 전셋값이 개정 임대차법 시행 이전보다 떨어진 것으로 확인됐다.

임재만 세종대 교수가 서울부동산정보광장에 올라온 서울 아파트 전세거래(확정일자 신고 기준)를 월별로 비교 분석한 결과 지난 8월과 9월, 10월 평균 전셋값이 4억6000만원으로 나왔다. 이는 5월~7월 평균 전셋값 4억8000만 대비 2000만원 가량 떨어진 수치다. 임대차법 시행 이후 전셋값이 급등했다는 지적과 달리 도리어 평균 전셋값이 하락한 셈이다.

임 교수는 "임대차법 시행 이후 확정일자 신고건수 기준으로 신규계약과 갱신계약 비중이 약 3대7로 나왔다"며 "가격 상승폭이 제한된 갱신계약 비중이 늘수록 평균 전셋값은 하락한다"고 설명했다. 이와 달리 한국부동산원의 전셋값 통계는 확정일자 신고 건수 중 갱신계약을 제외하고 신규 계약만으로 전셋값 통계를 낸다.

국토부는 샘플 조사에서 계약갱신 가구의 임대료 상승률은 통계상의 오류 등을 감안해 따로 공개하진 않았지만 상한인 5% 이내인 것으로 전해졌다. 갱신권을 행사하지 않아 임대료 수준이 유지된 묵시적 계약도 포함된 만큼 정확한 통계는 내년 6월 이후 전월세 신고제가 도입돼야 확인할 수 있다.

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이사철 지나고 전세 매물 쌓였다..임대차법 분수령될듯

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기존 계약이 아닌 신규 전셋값 상승세는 계속됐다. 신규 전세는 임대료 상승폭 제한을 받지 않기 때문에 집주인들이 4년치 임대료 상승분을 한꺼번에 올리고 있어서다. 지난주 기준 서울 전셋값은 77주 연속 올랐다.

다만 가을 이사철이 지나면서 전세 매물이 쌓이고 있고, 상승폭은 차츰 줄고 있다. 민간업체 '아실'에 따르면 12월 둘째주 기준 서울 전세매물은 1만6000건으로 10월 마지막주 1만1000건 대비 5000건 늘었다. 경기도는 같은 기간 1만3000건에서 2만건으로 7000건 증가했다.

서울 주간 전셋값 상승률은 지난주 0.14%를 기록해 임대차법 시행 직전인 7월 마지막주 0.14% 수준으로 돌아갔다. 같은 기간 강남4구 상승률은 0.23%에서 0.20%로 임대차법 시행 전보다 상승폭이 좁아졌다.

기존 계약의 갱신율이 올라가고 신규 전셋값 상승폭이 임대차법 시행 이전 수준으로 줄면서 내년초부터 '전세난'이 일부 해소될 것이란 기대감도 커지고 있다.

[과천=뉴시스] 박주성 기자 = 변창흠 국토교통부 장관 후보자가 7일 오전 경기도 과천 서울지방국토관리청으로 들어서고 있다. 2020.12.07. park7691@newsis.com

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변창흠 "임대차법 긍정효과" 학자시절 주장 '3+3년' 의무는 고집안해 소신변화

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변창흠 국토교통부장관 후보자는 21일 국회 인사청문회 서면답변을 통해 "임대차 3법 시행으로 전세공급과 수요가 함께 줄어 신규 임차인이 매물을 찾기 어렵고, 거래 관행의 변화로 임대차 관련 갈등‧마찰도 있는 것으로 알고 있다"고 밝혔다.

그는 다만 "기존 임차인의 계약 갱신율이 증가하는 등 긍정효과도 있는 만큼 시행상 보완해 제도가 조기 정착될 수 있도록 하겠다"고 강조했다. 이에 따라 전세난을 가중 시킬 수 있는 실거주 의무 규제 등이 일부 완화될 가능성이 제기된다.

특히 교수시절 임대의무 6년(3+3년 혹은 2+2+2년) 도입 주장과 관련해선 "학자로서 임차인의 주거안정을 위해 임대차기간을 충분히 보장해야 한다는 소신을 원론적으로 밝힌 것"이라며 "국회 논의를 거쳐 2+2년이 도입된 만큼 제도 정착이 중요하다고 생각한다"며 소신 변화를 시사했다.

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권화순 기자 firesoon@mt.co.kr, 최동수 기자 firefly@mt.co.kr

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