"내년 서울 집값 하락" 0명..매경, 부동산 전문가 설문

50명 중 47명이 "오른다"

◆ 부동산 시장 전망 ◆

내년 서울 집값이 하락할 것으로 보는 전문가는 단 한 명도 없었다. 주택공급 부족, 전월세 가격 상승, 규제 일변도 정책으로 인해 지금까지와 다른 시장 흐름이 발생하긴 어렵다는 예측이다.

27일 매일경제신문이 부동산 전문가 50명을 대상으로 내년 연간 '서울 평균 주택가격' 상승률 전망을 조사한 결과 47명(94%)의 전문가들이 '상승'을 전망했다.

이 중 29명(58%)은 5% 미만 상승을, 15명(30%)은 5~10% 상승을 전망했다. 현 수준에서 보합일 것이라 내다본 전문가도 3명(6%)에 불과했다. 되레 10% 초과 상승을 전망한 전문가도 3명으로 동일했다. 하락을 전망한 전문가는 단 한 명도 없었다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "공급 부족에 따른 전월세 가격 상승은 매매 수요로 전환될 가능성이 높고, 이는 가격 상승을 자극할 수 있다"고 전망했다.

수도권과 지방도 상승 전망이 더 우세하지만 수도권, 지방으로 갈수록 하락 전망이 다소 높아지는 경향성을 보였다. '서울을 제외한 수도권 집값'에 대해서는 23명(46%)이 5% 미만 상승, 17명(34%)이 5~10% 상승, 2명(4%)이 5% 이내 하락을 전망했다. '수도권을 제외한 지방의 주택가격'은 22명(44%)이 5% 미만 상승을 전망했는데 6명(12%)은 5% 미만 하락을 전망했다.

[권한울 기자 / 김태준 기자 / 유준호 기자]

내년에도 강남불패…"내집 마련은 1분기가 적기"

매경, 부동산전문가 50인 설문

강남4구 집값상승률 1위 예상
노도강 2위, 마용성 3위 올라

"경기순환상 정점" 22% 달해도
"하락한다" 의견 한명도 없어
주택공급 부족에 수요 늘어
상당기간 집값 버틸거란 분석

"주식보다 부동산 매력" 66%
재개발·재건축 투자 1순위

전문가들은 부동산 순환 국면이 상승장 막바지에 다다랐지만, 내년 역시 서울을 중심으로 상승세를 이어갈 것으로 예측했다. 특히 상승률 1위로 예측되는 지역은 서울 강남으로, '강남 불패'는 계속될 전망이다. 매일경제신문이 부동산 전문가 50인에게 설문조사한 결과, 절반이 넘는 38명(76%)이 현재 부동산 시장이 사이클상 '상승 후반기'에 해당한다고 분석했다. '정점'이라고 답한 응답자가 11명(22%)으로 뒤를 이었고, 1명(2%)은 아직 '상승 전반기'라고 진단했다. '하락장'에 들어섰다는 의견은 전혀 없었다.

작년 말 같은 조사에서 하락기에 들어섰다는 의견은 14%였는데 1년 새 부동산 상승 기간이 보다 길어질 거란 예상이 늘어난 것이다.

내년 부동산이 주식 등 다른 투자처에 비해 매력적이라고 본 전문가는 66%(매우 그렇다 54%, 다소 그렇다 12%)에 달했다. '주택을 신규 또는 추가로 구입한다면 언제가 적당하냐'는 질문에는 '내년 1분기'가 47%나 차지했다. 내년 서울 아파트 공급이 반 토막 나고, 전세난으로 세입자들이 계속 매매시장으로 유입될 걸 전제로 한 예측이다. 이렇게 되면 내 집 마련을 늦출수록 불리해진다. '2년 이내 구입해서는 안 된다'는 의견은 21.6%로 2위였는데, 이는 현재 부동산 국면을 정점으로 본 22%와 유사한 수치다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "무주택·1주택자는 장기적 관점에서 매수 적기고, 다주택자는 보유세를 고려해 현금흐름을 검토할 필요가 있다"고 설명했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "11월 30일부터 1억원 이상 신용대출 규제가 강화됐고 정부도 당분간 규제지역 확대와 수요 억제책을 유지할 확률이 높은 만큼 무리한 대출보다는 적어도 전세보증금 정도는 들고 계신 분들 위주로 주택시장에 접근하는 게 현명해 보인다"고 조언했다.

내년 주택가격 상승률이 가장 높을 것으로 기대되는 지역은 강남 4구다. 전문가 33%가 강남 4구를 추천 지역으로 꼽았다. 3위는 서울 한강변(마포·용산·성동·영등포·동작구)으로 14%를 차지했다. 김세원 내외주건 상무는 "코로나19 이후 경제전망을 K자형(부익부빈익빈)으로 보는 전문가가 많다. 부동산 시장도 그와 무관하지 않을 것으로 예상된다"며 "향후 내 집 마련 또는 수익형 부동산 투자에서 시장의 양극화를 대비하는 투자 전략이 필요한 때"라고 조언했다.

2위는 다소 의외인데 '노도강'으로 불리는 동북권(노원·도봉·강북·중랑·성북구)이 18%를 얻었다. 아직까지 9억원 이하 주택이 많아 대출 규제를 피하기 용이하다는 게 주된 이유로 꼽힌다. 특히 이 지역은 올해 전세난으로 지친 세입자가 가장 많이 몰린 지역이기도 한데 아직 상승 여력이 충분하다는 평가다. '여유 자금으로 부동산에 투자할 때 어떤 상품을 권하겠느냐'는 질문에 대해선 재개발을 앞둔 주택(16%)과 재건축을 앞둔 아파트(16%)가 공동 1위를 차지했다. 정부는 재건축·재개발 사업장을 집값 상승의 진원지로 꼽으며 점점 더 세게 억누르고 있지만, 되레 이런 규제들이 공급 부족을 심화시키며 정비사업장 가치를 키우고 있다는 지적이다.

김병기 리얼하우스 분양평가팀장은 "도심지역은 어쩔 수 없이 재건축·재개발 사업을 통해서만 신규 주택 공급이 가능하다"면서 "이를 억제하면 슬럼화로 인해 도시 기능을 상실하게 되며 주거 안정에도 악영향을 미치게 된다. 주택 공급 감소가 결국 주택가격 상승 여력을 키우게 된다"고 말했다.

이승철 유안타증권 수석 부동산컨설컨트는 "현실적으로 청약에 당첨되기 어려운 무주택자는 1분기 내 기존 주택 매입을, 다주택자는 주택보다는 '재개발'과 '근린빌딩'에 관심을 가져볼 것을 권한다"며 "특히 재개발은 관리처분인가 이후 '멸실된 입주권'이나 토지, 상가 등이 취득세·보유세 측면에서 유리하고 근린빌딩은 면적보다 입지를, 주거지역보다 일반상업지역 매물을 중심으로 검토하는 편이 낫다"고 조언했다.

■ 설문 참여자 명단

강은현 EH경매연구소 소장 고종완 한국자산관리연구원장 고준석 동국대 교수 구명완 엠디엠플러스 대표 권대중 명지대 교수 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장 김동수 한국주택협회 정책본부장 김병기 리얼하우스 분양평가팀장 김성제 코람코 자산운용팀장 김세원 내외주건 상무 김승배 피데스개발 대표 김연화 IBK기업은행 부동산팀장 김윤수 빌사남 대표 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 박순문 신영부동산신탁 대표 박합수 KB국민은행 부동산 수석전문위원 방송희 한국주택금융공사 연구위원 백준 J&K도시정비 대표 서정렬 영산대 부동산대학원장 손상준 도우씨앤디 대표 손재영 건국대 교수 송인호 KDI 경제전략연구부장 신용상 한국금융연구원 선임연구위원 심교언 건국대 교수 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장 양지영 양지영R&C연구소장 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 유거상 아실 대표 윤상화 한국공인중개사협회 이사 이동현 하나은행 부동산자문센터장 이명수 리얼앤택스 대표 이상우 인베이드투자자문 대표 이승철 유안타증권 수석 부동산컨설컨트 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원 이준용 한국부동산원 시장분석연구부장 이창동 밸류맵 리서치팀장 이창무 한양대 교수 임병철 부동산114 수석연구원 임성환 ABL생명 WM센터장 임채우 국민은행 부동산수석전문위원 장근석 지지옥션 팀장 장재현 리얼투데이 리서치팀장 조영무 LG경제연구원 연구위원 주원 현대경제연구원 경제연구실장 최창욱 건물과사람들 대표 한정탁 건설주택포럼 회장 함영진 직방 빅데이터랩장 황규완 하나금융경영연구소 연구위원 허윤경 한국건설산업연구원 주택도시연구실장

[김태준 기자 / 유준호 기자]

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