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[친절한 경제] 계약갱신청구권 내일부터 바뀌는 점

김혜민 기자 입력 2021. 01. 12. 10:21 수정 2021. 01. 12. 13:54

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<앵커>

알찬 정보가 가득한 코너입니다. 친절한 경제 오늘(12일)도 김혜민 기자 나와 있습니다. 김 기자, 오늘은 계약갱신청구권 관련된 이야기를 좀 해야 될 것 같은데, 이게 나온 지가 한 7~8개월 됐잖아요. 그런데 뭐가 또 새로 바뀌었습니까?

<기자>

네, 우선은 계약갱신청구권에 뭔지에 대해서 간단하게 설명드리면, 전세나 월세 세입자는 그동안 2년까지만 계약기간을 보장받았죠. 이걸 한 번 더 연장해주는 제도입니다.

내일부터 바뀌는 부분이 있는데요, 만약에 매매 계약을 하려는 주택에 이미 세입자가 있다면 공인중개사는 이 세입자에게 계약갱신청구권을 나중에 행사할 건지 말 건지 물어보고 확인서까지 작성을 해야 합니다.

이 확인서에는 세입자의 임대차 기간이 언제까지 연장되는지도 명시해야 하고요. 그동안에는 세입자가 매매 계약 전에 계약갱신청구권을 안 쓴다고 했다가 계약 후에 말을 바꾸면서 분쟁이 자주 발생했습니다.

홍남기 부총리도 몇 달 전에 경기도 의왕의 아파트를 실거주하려는 매수자에게 팔았죠. 이때 기존에 있던 세입자가 나가겠다는 말을 바꾸는 일이 있었죠. 결국 위로금까지 주고 이때 세입자를 내보내야 했습니다.

<앵커>

그러니까 집을 매매할 때, 사고팔 때 계약갱신청구권을 명확하게 명시를 해야 된다. 이런 얘기군요. 그럼 지금 세입자들 어떻게 이거를 사용할 수 있습니까, 이 제도를?

<기자>

세입자들도 계약갱신청구권을 쓸 수 있는 '기간'이 정해져 있는데요, 임대차 계약기간이 끝나기 6개월에서 1개월 사이입니다.

여기서 중요한 건 작년 12월 10일 이후에 전월세 계약을 하신 분들 계약 만료 1개월 전이 아니고요. 이분들은 2개월 전에 갱신할지 말지를 집주인에게 알려줘야 합니다.

계약갱신을 하겠다는 의사는 전화로 해도 되고요. 문자 메시지, 이메일 모두 가능하기는 한데요, 어떻게 하든 증거를 안전하게 남겨놓는 편이 좋겠죠.

그리고 만약에 임대인과 임차인 둘 다 아무 말 없이 이 계약 기간 넘겼다면 계약이 묵시적으로 2년 동안 갱신이 된 걸로 보는데요, 이 때는 갱신요구권을 쓰지 않은 걸로 보고, 세입자는 2년 뒤에 다시 사용할 수가 있습니다. 그러니까 임차인이 최대 6년까지 살 수가 있는 거죠.

또 계약갱신청구권을 행사할 때는 임대인과 임차인은 5% 안에서 협의를 통해서 임대료를 인상할 수 있습니다. 꼭 5% 모두 올려줘야 하는 건 아니고요. 그 안에서 협의를 보라는 얘기입니다.

<앵커>

그러니까 간단히 좀 정리를 해 보면, 전세 계약 끝나기 한 6개월 전부터는 집주인하고 얘기 좀 해라, 더 살지 좀 올릴지 말지 6개월 남았다 싶으면 신경을 더 쓰셔야겠군요. 그런데 이렇게 계약갱신청구권이라는 게 있지만 그래도 이렇게 나가야 하는 경우들이 좀 있잖아요. 이런 경우들은 또 어떤 경우입니까?

<기자>

그렇죠. 만약에 집주인이 직접 살겠다고 하거나, 집주인의 직계존비속, 그러니까 가족들이 산다고 하면 세입자가 이때는 나가야 합니다. 집주인이 세입자에게 거짓말을 하는 경우도 있을 수는 있겠죠.

본인이 직접 집에 살겠다고 해놓고 또 다른 사람에게 세를 줬다면 전 세입자가 이걸 확인해서 손해배상 청구 소송을 할 수 있는데요, 어떻게 이걸 확인하냐고요?

법무부와 국토부가 재난해 8월에 해당 집의 확정일자, 그리고 전입신고를 전 세입자에게 열람하게 해주겠다고 발표했습니다. 집 주인이 의무적으로 2년을 살아야 하는데 이 기간 모두 열람이 가능하다고도 했고요.

<앵커>

그러면 지금 어디 가서 다 확인할 수 있는 겁니까?

<기자>

저도 그런 줄 알았는데요, 요즘에 주민센터 가서 이거 직접 확인해보시는 세입자들이 종종 있다고 합니다. 물론 6개월 동안 시행이 됐기 때문이겠죠.

그런데 황당하게도 거절을 당한다고 합니다. 그래서 서울시와 국토부 등에 제가 직접 문의를 해봤더니, 전에 살던 세입자가 확정일자는 알 수가 있는데, 전입신고는 관련 법이 개정이 안돼서 확인할 수가 없다고 합니다.

전입신고 내용을 세입자가 직접 보면 개인정보 노출이 심하다고 하는데요, 정부가 전입 신고 말고 다른 방법이 없을지 지금 고민을 하고 있다는 겁니다.

게다가 일부 주민센터는 전 세입자가 확정일자 확인을 할 수 있는지조차 모르고 있어서 이것도 못 알아보고 돌아오시는 세입자 분들이 많다고 합니다.

<앵커>

참 이게 정부가 발표를 해 놓고 결국 이제 입법, 법을 만드는 게 아직까지 따라오지 못해서 그런 점이 있는 것 같네요. 그런데 어찌 됐든 지금 현재는 세입자가 확인할 수 있는 정보는 제한적이잖아요.

<기자>

네, 맞습니다. 그래서 확정일자는 집이 경매에 넘어갈 때 세입자가 우선순위로 참여할 수 있는 제도죠.

그래서 확정일자는 보증금이 많이 걸려 있는 전세입자들이 받아 놓는 경우가 많지만 월세입자는 안 받는 경우도 종종 있습니다.

만약에 집주인이 확정일자가 필요 없는 새로운 월세입자를 들인다면 이전에 살던 세입자 이거 확인이 안 되겠죠. 전입신고를 대신할 수 있는 다른 대체 수단이 빨리 나와야 할 것 같고요.

무엇보다 지난해 8월에 이런 혼선을 파악하지 못하고 서둘러서 발표부터 해버린 법무부와 국토부도 비난을 피하기는 어려워 보입니다.     

김혜민 기자khm@sbs.co.kr

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