서울 전세 실거래가 내리고 재계약률 올랐다

[머니S리포트 임대차2법 시행 6개월①] 신규 전세가격 상승.. 해결법은?

[편집자주]1월31일이면 31년 만에 바뀐 ‘주택임대차보호법 개정안’(임대차2법)이 시행 6개월째를 맞는다. 임대차2법은 계약갱신청구권과 임대료상한제 등을 핵심으로 하는 세입자 보호 법안이다. 전·월세 신고를 의무화한 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 개정안은 올 6월 시행된다. 새 임대차법은 전세 역사에 최대 변화를 가져왔다. 국내에만 존재하는 전세제도의 특수성 때문에 그동안 세입자는 각종 불합리한 요구 조건이나 말도 안 되는 임대료 인상도 받아들일 수밖에 없었다. 하지만 이번 법 개정에 따라 집주인의 부당한 계약조건에 대한 세입자의 대항력이 강화됐고 구제받을 수 있는 방법이 많아졌다. 전세 세입자의 가장 큰 불안 요소인 이주 주기도 길어져 부담을 덜었다. 하지만 여전히 신규로 전세시장에 진입하려는 세입자나 신도시는 전세금 폭등을 앓고 있다. 집주인과의 분쟁도 점차 늘고 있다. 정부는 이런 문제를 해결하기 위해 분쟁 조정 지원을 강화하고 전·월세신고제 시행 후 신규 전세금 규제도 강화할 계획이다.



최근 발생하는 전세 실거래가 차이는 지난해 국회 통과 후 시행된 계약갱신청구권과 전·월세상한제 등 ‘주택임대차보호법’(임대차2법) 개정안이 원인이란 게 현장의 분석이다. 임대차2법에 따라 집주인의 직접 거주가 아닌 경우 세입자의 1회 재계약 청구권이 보장되고 이때 임대료 인상률은 5%로 제한된다. 재계약 때 인상률 5%를 적용한 전세 실거래가가 전셋값을 끌어내리는 효과로 나타난 것이다. /그래픽=김영찬 기자

# 서울 서초구 반포동 ‘반포자이’. 지하철 7호선 반포역이 바로 앞에 위치한 이 아파트는 2009년 입주한 3410가구 규모의 대단지로 강남3구(강남·서초·송파) 랜드마크 중 한 곳이다. 대기업 등 업무지구와 우수학군 수요가 몰리다 보니 최근 실거래가 대비 전세가율은 최고 86.2%에 달한다. 84㎡(이하 전용면적)의 최근 실거래가는 29억원(15층)인데 같은 면적 전세 호가는 25억원(1층)이다. 비싼 전세금을 낼 만한 실수요가 많다는 의미다. 그런데 최근 이 아파트 전세 호가가 요동치고 있다. 같은 면적에 층수가 더 높은 남향 전세가 17억원에 나온 것을 필두로 18억~22억원대 전세 매물이 다수 눈에 띄었다. 전세 실거래가도 들쭉날쭉해 1월12일엔 12억750만원(4층)에 신고된 반면 다음날인 13일에는 18억원(6층)에 계약을 체결했다고 신고되는 등 하루 새 50%가량 차이를 보였다.

이처럼 최근 발생하는 전세 실거래가 차이는 지난해 국회 통과 후 시행된 계약갱신청구권과 전·월세상한제 등 ‘주택임대차보호법’(임대차2법) 개정안이 원인이란 게 현장의 분석이다. 임대차2법에 따라 집주인의 직접 거주가 아닌 경우 세입자의 1회 재계약 청구권이 보장되고 이때 임대료 인상률은 5%로 제한된다. 재계약 때 인상률 5%를 적용한 전세 실거래가가 전셋값을 끌어내리는 효과로 나타난 것이다. 다만 신규계약과의 전셋값 차이는 전세시장의 새로운 골칫거리가 될 보인다.

김영찬 디자인 기자

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전세 재계약 10명 중 7명 이상 성공했다

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국회 국토교통위원회 허영 의원(더불어민주당·강원 춘천·철원·화천·양구갑)이 지난 19일 한국부동산원 자료를 분석한 결과 지난해 12월 셋째 주 기준 전·월세 통합 재계약률은 73.3%를 기록했다. 만기를 앞두고 세입자 10명 중 7명 이상이 계약을 연장하는 데 성공한 셈이다.

이번 조사는 서울시내 아파트 가운데 전세 가격이 2억~10억원 사이인 100개 단지 17만가구를 대상으로 이뤄졌다. 이중 확정일자와 전입신고 자료가 있는 2만5000건의 거래를 분석했다. 통상 재계약의 경우 확정일자와 전입신고를 새로 신청하지 않기 때문에 계약갱신 규모를 추정할 수 있는 자료가 된다.

허 의원에 따르면 전·월세 통합 재계약률은 지난해 7월 임대차2법 시행 직후 빠르게 올랐다. 임대차2법 적용 전인 2019년 9월~2020년 8월 1년 동안 평균 재계약률은 57.2%였다. 전세 유형만 보면 같은 기간 재계약률이 59.0%였다. 세입자 41%가 2년 만에 전셋집을 옮겨야 했다는 의미다. 허 의원은 “임대차2법의 효과가 나타났고 지난해 정부가 발표한 전세형 공공임대주택이 올해 본격적으로 공급되면 전세시장 안정에 기여할 것”이라고 진단했다.

김영찬 디자인 기자

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전셋값 상승 ‘신규계약’이 원인

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다만 임대차2법 시행이 당장 전셋값 안정에 기여했는지는 더 기다려봐야 알 수 있을 것으로 보인다. 반포자이 84㎡는 지난 12월 ▲11억250만원(13층) ▲12억원(24층) ▲14억원(17층) ▲16억원(22층) ▲17억원(14층) ▲18억원(15층) 등에 전세 계약된 것으로 신고됐다. 가격이 내린 거래도 있지만 신규계약의 경우 더 오르기도 했다. 임대차2법 시행 전인 지난해 1~7월 전세거래 신고가는 11억6000만~17억원이다.

서울시내 주택의 중위 전셋값은 상승했다. 한국부동산원에 따르면 서울 주택 중위 전셋값은 임대차2법이 시행되기 전인 지난해 ▲7월 3억4397만원을 기록했고 시행 이후 ▲8월 3억4537만원 ▲9월 3억4702만원 ▲10월 3억4838만원 ▲11월 3억5103만원 ▲12월 3억5348만원 등으로 꾸준히 올랐다. 아파트를 기준으로 같은 기간 중위 전셋값은 ▲7월 4억3514만원 ▲8월 4억3752만원 ▲9월 4억4026만원 ▲10월 4억4246만원 ▲11월 4억4684만원 ▲12월 4억5089만원 등으로 6개월 새 3.6% 올랐다.

김현미 전 국토교통부 장관은 1980~1990년대 임대차 계약 기간 연장으로 전세난이 심화됐던 과거 경험과 현재 상황 등을 고려해 올해 3~5월쯤 전셋값이 안정될 것으로 전망한 바 있다.

김영찬 디자인 기자

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신규계약도 상한제 적용?

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이 같은 전셋값 상승은 신규계약이 이끌고 있는 것으로 보인다. 신규 세입자가 전세를 구하기 힘든 점 역시 문제다. 이 때문에 변창흠 국토교통부 장관은 신규 임대차 계약에도 가격 상승 제한을 적용하는 ‘표준임대료제도’의 필요성을 주장했다.

변 장관은 지난 12월 장관 후보 인사청문회에서 “신규계약에 임대료상한제를 적용하려면 기준금액이 있어야 하는데 이를 위해 계약 신고와 데이터가 필요하다”고 말했다. 이는 올 6월 시행 예정인 전·월세신고제를 겨냥한 발언으로 해석된다. 즉 전·월세신고제가 시행되면 신규계약의 임대료상한제가 추가 시행될 수 있음을 의미한다.

국토부 관계자는 “기존 세입자는 임대차2법 시행 후 주거안정 효과를 누리고 있지만 신규 세입자의 경우 전세가 부족한 상황에 어려움을 겪는 것을 안다”며 “임대차 거래 관행이 30년 넘게 이어지다 갑자기 바뀌면서 제도가 정착하는 데 시간이 걸릴 것”이라고 설명했다.

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김노향 기자 merry@mt.co.kr
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