"코로나19 재난이니 임대료 깎아 달라" 요구할 수 있을까

개정법 시행으로 3월 말까지는 월세 밀려도 건물주가 계약 해지 못 해..감액 청구도 가능해져

[법으로 읽는 부동산]

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 여파가 지속되면서 상가 임차인들의 고통이 커져만 가고 있다. 국회는 2020년 9월 29일 상가 건물 임대차보호법(‘상가임대차법’) 개정을 통해 상가 임차인의 차임 연체에 따른 불이익 완화와 제1급 감염병 유행에 따른 차임 등 감액 청구를 명시했다.

먼저 상가임대차법 제10조의 9를 신설해 ‘계약 갱신 요구 등에 관한 임시 특례’를 뒀다. 이는 상가 임차인이 2020년 9월 29일부터 2021년 3월 28일까지 6개월 동안 연체한 차임액은 상가임대차법의 ‘3기에 달하는 연체 차임액’에 포함되지 않는다는 것이다.

즉 ①상가 임차인이 상가임대차법 제10조에 따라 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 계약 갱신을 요구할 때 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유 ②임대차 기간이 끝날 무렵 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 행위를 해도 무방한 사유 ③ 임대인이 일방적으로 계약을 해지할 수 있는 사유인 ‘3기에 달하는 연체 차임액’에 포함되지 않는다는 것이다. 이는 제2조에 따른 일정 보증 금액을 초과하는 상가 임대차 계약의 여부와 무관하게 모든 상가 임대차에 적용되며 ①과 ③은 전대인과 전차인 사이의 전대차 관계에도 적용된다.

실효성 논란과 임대인에게 피해 전가 비판도

상가임대차법 제10조의 9는 그 적용 기간을 명시함으로써 한시적으로 적용되는 규정이지만 코로나19의 여파가 장기적으로 지속되면 개정을 통해 적용 기간을 연장할 가능성도 있다. 다만 이 규정은 상가 임차인의 차임 연체에 따른 불이익을 완화한다는 것이지 차임을 면제해 준다는 규정은 아니므로 누적된 연체 차임액이 많을수록 상가 임차인에게 더 큰 부담이 될 수도 있다.

이 같은 상가 임차인의 경제적 부담을 완화해 주기 위해 상가임대차법 제11조를 개정했다. 이는 경제 사정의 변동에 따른 차임 등의 증감 청구 사유로 ‘감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제2조 제2호에 따른 제1급 감염병’을 명시함으로써 상가 임차인이 코로나19의 여파를 사유로 임대인에게 차임 또는 보증금의 감액을 청구할 수 있다고 명확히 했고 임대인은 이와 같은 사유가 없어진 후 그 비율 제한 없이 감액 전 차임에 달하도록 증액을 청구할 수 있도록 했다. 이는 전대인과 전차인 사이의 전대차 관계에도 적용되지만 차임 연체액 관련 특례 규정과 달리 제2조에 따른 일정 보증 금액을 초과하는 상가 임대차 계약에는 적용되지 않는다.

판례는 이 차임 등의 증감 청구권을 형성권으로 보고 있지만 감액 청구는 ‘상당한 정도의 차임 또는 보증금’을 얼마로 봐야 하는지에 대한 기준이 없으므로 상가 임대차 계약 당사자들이 원만하게 협의하지 못하면 결국 상가 건물 임대차 분쟁조정위원회의 조정이나 소송을 통해 적정한 차임 또는 보증금을 정할 수밖에 없다는 점에서 현실적으로 상가 임차인들이 차임 등 감액을 청구하는 것이 수월하지만은 않을 것이다.

대한변호사협회가 2020년 국회가 제·개정한 법률을 평가한 ‘2020년 입법 평가 보고서’는 이 같은 상가임대차법 개정에 대해 “‘상가 건물 임대차보호법’의 경우 차임 연체로 인한 계약 해지를 제한하고 ‘제1급 감염병 등에 의한 경제 사정의 변동’을 차임 증감 청구권 사유에 명시했다. 코로나19의 여파로 국내 소비 지출이 위축되고 상가 임차인의 매출과 소득이 급감하는 가운데 상가 임차인에게 가장 큰 고충이 되는 임대료 부담을 완화하려는 취지에서 비롯된 것이다. 이러한 취지는 높이 살 만하지만 이를 상가 임대인의 부담으로 돌렸다는 비판 또한 존재한다”고 평가하기도 했다.

이철웅 법무법인 밝음 변호사