임대차3법 '전세실종' 기우였다..전세 비중 감소 미미

지난해 하반기 전세 실거래가 분석
'전세종말론' 일부 우려와 달리
전국 전세 비중 63.3%→61.2%
서울 아파트는 감소폭 전국 2배
전셋값은 법시행 두달전부터 상승

<한겨레> 자료사진

계약갱신청구권과 전월세상한제를 담은 새 주택임대차보호법(임대차법)이 시행된 지난해 하반기에 일부의 우려와는 달리 전세 비중이 급감하지는 않은 것으로 나타났다.

28일 한국도시연구소의 ‘2020년 하반기 전세 실거래가 분석 보고서’를 보면, 전국 전체 주택의 전세 비중은 상반기 63.3%에서 하반기 61.2%로 2.1%포인트 감소했다. 서울(64.5%→62.4%)도 같은 폭으로 줄었다. 지난해 7월31일 새 임대차법이 시행되는 과정에서 나왔던 ‘전세 실종’, ‘전세종말론’ 같은 극단적인 우려에 비하면 전세 비중 감소폭은 미미한 수준으로 평가된다. 2010년대 들어 전세 비중 감소폭이 가장 컸던 시기는 4.1%포인트가 줄었던 2015년(63.0%→58.9%)으로 60%선이 무너졌다. 당시 서울은 5.7%포인트(65.7%→60.0%) 급감했다. 기준금리가 1.25%까지 떨어진 2016년에는 전세 비중이 전국(57.3%)과 서울(57.4%) 모두 50%대까지 떨어지기도 했다.

다만 지역별로는 서울, 주택유형별로는 아파트의 경우 전세 비중 감소폭이 2016년 수준에 근접해 서울 아파트 세입자들의 ‘전세난’ 체감도가 높았을 것으로 보인다. 서울 아파트는 전세 비중 감소폭은 4.8%포인트(상반기 72.1%→하반기 67.3%)로 전국 평균(2.1%포인트)의 두 배를 웃돌았다. 이는 전국 아파트 전세 비중 감소폭인 2.9%포인트(67.1%→64.2%)에 견줘서도 크게 높은 것으로, 2010년대 들어 전세 비중이 최저 수준이었던 2016년(65.8%)과 유사한 수준이다.

새 임대차법이 시행된 지난해 전세가격은 전국 평균 8.6% 상승했고, 전국 17개 시·도 모두 호당 전세가가 1억원을 넘겼다. 서울은 처음으로 3억원을 돌파했다. 3.3㎡당 전세가격 상승률은 10.5%로, 전세가격이 급등했었던 2013~2014년 11.0%, 2014년~2015년 11.0%와 유사한 수준을 보였다.

흥미로운 대목은 지난해 전세가격 상승 조짐이 새 임대차법 시행(7월31일) 두달 전인 5월부터 나타났다는 점이다. 전국 전체 주택 전세가격은 4월까지 하락하다가 5월 2.6% 상승한 뒤 6월 6.5%, 7월 13.0%로 크게 뛰었다. 서울 아파트도 4월(-3.1%)까지는 하락하다가 5월(6.3%) 반등했고 6월(5.0%), 7월(6.0%) 줄곧 상승했다. 8월 이후에는 전월세상한제 적용으로 인상률 5% 제한을 받는 갱신 계약건이 반영되면서 전체적으로는 전세가격이 하락하거나 상승폭이 줄었다.

최은영 한국도시연구소장은 “역대 최저금리에다 그동안 상승한 매매가격을 전세가격이 따라가는 등 전세가격 상승 압력이 상반기부터 있었던 것으로 보이며 새 임대차법 시행이 없었다면 전세가격 급등의 피해를 더 많은 세입자 가구가 봤을 가능성이 높다”고 말했다.

진명선 기자 torani@hani.co.kr