"영끌도 막힌다"..연봉 6천만원 직장인, 6억대 집살때 대출 1억 줄어

'연소득 대비 대출원리금 비율 40%' 단계적 확대
현재는 9억 초과 주택만 적용
신용대출 만기 5년으로 줄여
내년 7월 상환액 2배로 '껑충'
가계부채 증가율 4%대 목표로
당국 "버는 만큼만 빚내라"

◆ 가계대출 규제 강화 ◆

정부가 대출자별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 단계적으로 확대해 2023년 7월 전면 시행하겠다고 29일 밝힌 가운데 서울시내 한 시중은행에서 고객이 주택담보대출 상담을 받고 있다. 2021.4.29. [한주형 기자]

대기업 직장인 A씨(35)는 지난해 말 서울 성북구 소재 한 아파트를 6억1000만원에 구매했다. 연 소득 6000만원인 A씨는 주택담보대출 약 2억4000만원과 신용대출 1억원을 은행에서 빌려 주택을 구매할 수 있었다.

29일 금융위원회가 발표한 '가계부채 관리 방안'에 따르면 오는 7월부터는 A씨처럼 주택담보대출과 신용대출을 적극 활용해 주택을 구입하는 소위 '영끌' 매수가 한층 어려워진다. 금융위는 대출자별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 2023년 7월 전면 시행하기로 하고, 3단계에 걸쳐 단계적으로 대상을 확대하겠다고 밝혔다. DSR는 모든 가계대출의 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 값이다.

주택담보대출뿐 아니라 신용대출과 카드론을 포함한 모든 금융권 대출 원리금 부담이 포함된다. 현재는 투기지역·투기과열지구에 시가 9억원 초과 주택을 담보로 한 신규 주택담보대출과 연 소득 8000만원 초과 대출자가 1억원 초과 신용대출을 받을 때 DSR가 40%(비은행권 60%)를 넘을 수 없다.

하지만 오는 7월부터는 모든 규제지역의 6억원 초과 주택을 담보로 신규 주택담보대출을 받거나 연 소득에 관계없이 1억원 초과 신용대출을 받을 때 대출자별 DSR 40% 규제가 적용된다. 앞선 A씨의 경우 오는 7월 이후 주택을 구매하기 위해 주택담보대출을 실행할 때 한도가 대폭 줄어들게 된다. A씨가 주택 구매를 위해 빌린 주담대, 신용대출과 이자의 연 상환액은 약 2500만원이다. 이를 A씨의 연 소득으로 나눌 시 DSR는 42.6%로 계산돼 규제 비율을 넘어서게 된다. DSR 40% 규제 비율을 맞추기 위해서는 신용대출을 유지한다고 가정할 경우 산술적으로 주담대 한도가 1억원 가까이 줄어들게 된다. 다만 금융위 관계자는 "청년층 등의 미래소득 반영 시 소득이 늘어나도록 보완책을 열어둬 실제 대출이 줄어드는 건 다주택자에 해당한다"고 말했다.

금융위에 따르면 올해 2월 기준 서울에 위치한 아파트 약 83.5% 가격이 6억원을 초과한다. 서울에 아파트를 구매하는 거의 모든 사람이 7월부터 주택담보대출을 받기 어려워진다는 의미다. 경기도 아파트 중 약 33.4%도 주택가격이 6억원을 초과하는 것으로 조사됐다. DSR를 계산할 때 신용대출에 적용하는 만기 산정 방식도 더 깐깐해진다. 현재는 DSR 산정 시 신용대출에 대해 만기를 획일적으로 10년으로 계산했다. 만약 은행에서 1억원의 신용대출을 받았다면 연 상환액은 1000만원으로 계산한 것이다. 금융위는 이를 실제 만기가 반영되도록 체계를 정비해 7월부터는 7년, 내년 7월부터는 5년으로 하향 조정하기로 했다.

내년 하반기부터는 신용대출에 대해 DSR 산정 시 월 상환액이 2배로 늘어난다는 의미다. 1억원 신용대출에 대한 연 상환액이 2000만원으로 계산된다. 다만 특정 분할 상환 구조를 갖는 신용대출의 경우 실제 만기를 DSR 산정 만기로 적용하기로 했다. 금융위가 대출자별 DSR 규제를 확대 적용하는 것과 함께 신용대출 산정 만기도 함께 조정하며 대출 한도가 더 줄어들 것이라는 우려가 나온다. 금융위 관계자는 "금융권의 신용대출 취급 경쟁으로 대출자 상환 능력이 고려되는 심사 관행이 약해지고, 거액 신용대출 취급이 확대됐다"며 "분할 상환 상품 확산을 통해 가계대출의 구조적 건전성이 제고될 것으로 기대한다"고 설명했다. 대출자별 DSR 산정 시 소득 외 상환 재원이 인정되는 전세자금대출과 예적금담보대출, 보험계약대출은 제외된다. 정책 목적의 서민금융 상품과 정부·지방자치단체 협약대출 등도 제외 대상이다. 이들 대출은 현재와 같이 받을 수 있다.

대출자별 DSR 적용 대상은 3단계에 걸쳐 확대된다. 내년 7월에는 총대출액이 2억원을 초과하는 사람은 모두 연 소득 대비 갚아야 하는 원리금이 40%를 넘지 못한다. 총대출액이 2억원을 초과하는 사람은 전체 차주 중 12.3%(약 243만명)다. 2023년엔 총대출액이 1억원을 초과하는 사람에게 대출자별 DSR 규제가 적용된다. 1억원 이상 대출이 있는 사람은 전체의 28.8% 수준이지만 금액 기준으로는 전체 가계대출의 76.5%에 해당한다.

금융위 관계자는 "금융회사의 건전성을 제고하고 금융소비자의 과도한 대출을 억제할 수 있을 것으로 보인다"고 말했다.

[김유신 기자]

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