[더뉴스] 서울 아파트값 15주 만에 최대 폭 상승..다시 들썩이나?

■ 진행 : 강진원 앵커, 박상연 앵커

■ 출연 : 김규정 / 한국투자증권 자산승계연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]

서울 아파트값이 15주 만에 0.1%대 상승률을 기록했습니다. 주요 재건축 지역 위주로상승률을 이끌고 있는데요. 서울 아파트 매수 심리도 다시 강해진 것으로 나타났습니다. 최근 부동산 시장 상황 전문가와 함께 짚어보겠습니다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 나오셨습니다. 어서 오십시오. 소장님, 일단 한국 부동산원 자료가 어제 나왔지 않습니까, 주간 기준 자료가. 현재 매매시장, 그리고 전세 시장 어떤지 간략하게 정리를 해 주시죠.

[김규정]

전반적으로 주택 매매 시장 거래가 잘 이루어지지는 않고 있습니다. 집주인들이 매도 호가를 높게 계속 내놓고 있는데 구매하시는 분들은 아무래도 저가 매물을 찾다 보니 거래 연결이 잘 되지 않는 상황이고요. 수도권 중심으로 주요 개발 호재가 있거나 가격 상승이 나타날 만한 이슈가 있는 지역에서 산발적인 오름세가 여전히 나타나고 있는 모습입니다. 거래는 없는데 가격이 여전히 오름세를 보이다 보니까 이후에 어떻게 될 것인지 다들 고민들을 하고 있는 상황이고요.

전세 수치가 상대적으로 안정돼 보이기는 한데 지방 주요 대도시들의 매매가격 대비 전세 비중이 꽤 높아져서 분양 쪽으로 청약 내 집 마련을 나서신다거나 아니면 기존 구매 수요로 전환될 가능성에 대해서도 최근에는 주시하고 있는 상황입니다. 전체적으로 수도권 같은 경우에 전세 변동률 자체가 안정돼 보이기는 한데 아파트 중심으로 전세 물건은 많지 않아서 전세 매물을 찾는 분들은 여전히 어려움을 겪고 있거든요.

또 저희가 임대차 입법으로 매물 회전이 잘 안 되는 상황이 여전히 나타나고 있어서 새로 다른 지역으로 이주를 하시면서 아파트 전세를 찾는 분들은 여전히 높은 가격에 전세를 구하셔야 되는 상황입니다. 그래서 전반적으로 가격이 크게 안정되는 모습은 여전히 나타나지 않고 있고요. 이런저런 규제로 거래 자체는 잘 되지 않는데 전반적으로 시장에서 규제 완화에 대한 기대감들도 있고 해서 이후에 더 오를 수 있다라는 기대와 불안감이 동시에 있는 상황이라고 보실 수 있겠습니다.

[앵커]

하나씩 구체적으로 들여다보겠습니다. 먼저 서울 아파트값 같은 경우에는 상승폭을 키운 것으로 나타났습니다. 어느 정도입니까?

[김규정]

이번 주 서울 아파트 주간 매매 지수 변동률이 0.1%인데요. 2.4 대책 직후에 공급이 정부가 공공주도 위주로 공급을 하면서 늘어날 거다라는 정책을 발표한 이후에 계속해서 주간 변동률 상승 폭이 둔화되는 모습을 보여왔었거든요. 그런데 4월 2주차부터는 다시 상승폭이 커지는 양상입니다.

시장 분석은 주요하게는 4월 보궐선거 이후에 뭔가 재건축 개발이라든가 혹은 규제 완화에 관련된 내용들이 또 여당이랑 정부 쪽에서 흘러나오면서 가격 상승 기대감으로 수요자들이 심리가 전환하면서 다시 오름세가 확산되고 있다라는 분석이 가장 설득력을 많이 얻고 있습니다.

지금 6주 연속 한국부동산원에서 내놓는 매매 수급지수, 그러니까 매수 심리가 얼마나 좀 더 강해지고 있느냐를 측정하는 지수도 최근 6주 동안 계속 포인트가 높아지고 있는 상황이거든요. 그래서 다시 가격 상승에 대한 기대 또 투자에 대한 심리들도 높아지는 게 아닌가라는 분석이 많습니다.

[앵커]

조금 전 말씀하신 지수는 집을 내놓는 사람보다 집을 사려는 사람이 더 많다라는 말씀이신 거죠?

[김규정]

네, 2월 이후에 사실 수급지수가 조금 수치가 100 아래로 떨어져서 상대적으로 집을 내놓는 분들이 좀 더 많은 것으로 분석이 일시적으로 됐었는데 다시 최근 6주 동안에는 100 넘어가는 수치로 점점 수치가 커지고 있는 상황입니다. 말씀하신 것처럼 수급지수가 100을 넘어가면 내놓는 물건보다는 사려는 분들이 늘어나고 있다라는 지표거든요. 그래서 매수심리 또 그리고 수요자들이 더 늘어나면서 수급 불균형 얘기가 최근에 많은데 그에 따른 가격 상승이 다시 재발되는 게 아니냐라는 지적들이 나오고 있는 상황이죠.

[앵커]

그리고 일단 앞선 그래픽을 한번 보여주시겠습니까? 전체적인 시계열로 나온 통계그래픽이 있는데 보시면 쭉 상승세가 하락 곡선을 그리다가 4월 재보선 이후에 다시 올라가는 모습을 보이고 있습니다. 그런데 4월 재보선 후에 서울만 놓고 보는 오세훈 서울시장이 토지거래허가구역을 지정했거든요. 그런데 이게 별로 효과를 내지 못했다, 이렇게 봐야 되는 겁니까?

[김규정]

지금 그 기간 동안 대표적으로 오른 곳들 구별로 짚어보면 노원구, 양천, 강남권 지역들 그리고 영등포구 등인데 말씀하신 토지거래허가구역 새로 지정된 곳들이 이 지역에 대부분 포함이 돼 있기는 합니다. 압구정이랑 목동, 여의도, 성수였으니까요. 그래서 포함돼 있기는 한데 상대적으로 매수심리가 좀 높아지고 집을 보유하고 계신 분들이 저가로 물건을 내놓지 않고 시세보다 높은 가격에 소위 버티기를 하면서 시세보다 높은 가격에 팔리면 팔고 아니면 기다려보겠다.

가격이 오를 수도 있고 풀릴 수도 있으니, 이런 식의 장세가 매도 우위로 펼쳐지면서 토지거래허가구역 지정으로 실거주 목적이나 수요자들의 조건 자체는 제한이 되고 있지만 가격 자체가 떨어지는 효과까지는 나타나지 못하는 것으로 봐야 되겠습니다. 그렇다고 이거를 사실 별 하락 효과가 없으니 해제를 해야 된다라고 말할 수는 없지만 실제로 수요자들을 제한하면서 거래만 줄 뿐 가격은 별로 떨어지지 않고 있고요.

여전히 노원이라든가 또 허가구역이 지정돼 이제 않은 곳들에서는 종전 신고가격보다 높은 가격에 거래됐다고 신고되는 신고가 사례들도 계속 나오고 있어서 사실상 이것만으로 가격을 통제할 수는 없다라는 분석이 나오고 있습니다. [앵커] 그리고 올해 들어서 아파트값이 가장 크게 오른 경기와 인천에서는 30대 이하 젊은층 그리고 외지인이 상승률을 이끈 것으로 나타났는데 이건 어떤 의미가 있다고 봐야 될까요?

[김규정]

대표적인 지역들 하남이나 광명, 구리, 부평, 김포, 의정부처럼 서울에서 바로 가깝게 붙어 있는 지역들인데요. 서울의 집값이 너무 비싸지면서 그 가격 부담을 견디지 못하는 젊은 수요자들이 상대적으로 가격이 저렴한 인접, 경기 지역에서 혹은 인천 지역에서 집을 구매하면서 이주를 해 나간 것으로 분석하고 있습니다. 그래서 사실상 탈서울 효과 같은 것들들이 경인 지역에서 수요로 유입되면서 해당 지역에서도 가격이 따라 오르는 효과들이 나타나고 있는데요.

또 한편으로는 경기, 인천 지역이 서울에 비해서는 상대적으로 신규 택지나 공급되는 새 아파트 물량들이 있다 보니까 청약 등을 통해서 분양 청약 내 집 마련도 상대적으로 서울보다는 가능한 상황이거든요. 그래서 젊은 수요를 중심으로 내 집 마련을 서둘러야겠다라고 생각하시는 분들이 경인 지역으로 이동하고 있는 결과가 이렇게 나타나고 있는 것으로 분석이 됩니다.

[앵커]

일단 수도권 지역 상황까지 살펴봤고 세종도 한번 봐야 될 것 같습니다. 세종 같은 경우에는 그동안 집값 상승률이 높은 곳으로 대표적으로 꼽혔던 지역인데 이번에 통계를 보니까 81주 만에 하락 전환했더라고요. 이유가 있겠습니까?

[김규정]

한국부동산원동계로 이번 주에 보시면 광역도시 중에서 유일하게 세종시만 하락을 했는데요. 일단 말씀하신 것처럼 지난해 워낙 아파트 가격이 급등을 했고 그 결과로 공시가격이 굉장히 많이 올랐습니다. 평균적으로 70% 가까이 올라서 높아진 가격의 공시가 부감, 세 부담 같은 것들이 겹치면서 약간 가격 상승세가 주춤하고 조정을 받고 있다라는 분석이 현장에서 있고요. 둘째는 전세가격도 최근에 좀 떨어지고 있거든요, 세종시가.

계절상으로 보면 여름 장마로 들어가면서 비수기이기도 하고 입주 물량들이 다른 지역보다 여유가 있어서 전세가격이 약세를 보이면서 매매보다 너무 많이 올랐다는 인식과 함께 조정을 받는다라는 분석인데 또 한편으로는 최근에 공직자들의 투기 비리 문제라든가 특별공급 조정 개정안 같은 것들이 얘기가 되면서 그런 부분이 해당 지역의 수요 유입이나 팽창을 가져왔던 그런 효과가 앞으로 사라질 거다라는 분석과 함께 조정이 되고 있다라는 해설들도 현장에서는 나오고 있습니다.

어쨌든 그런데 거래 현장에서는 최근에 좀 가격이 내리고 있어서 어떻게 보면 현지분들 입장에서는 가격도 비싸고 특공도 워낙 많고 해서 접근 기회가 없다가 가격이 떨어지는 게 오히려 반가운 소식일 수도 있는데 또 오른 가격에 구매하신 분들 입장에서 가격 하락 조정을 전국적으로 보면 유일하게 받고 있기 때문에 이 부분이 유일하게 수요자들의 입장 차이에 따라서 굉장히 민감한 문제가 될 것 같습니다.

[앵커]

이렇게 해서 부동산 시장 전반적으로 짚어봤고요. 부동산 대책 관련해서도 얘기를 해보겠습니다. 아직 물론 확정되지는 않았습니다마는 여당이 재산세 감면안을 유력하게 검토를 하고 있는 것으로 알려졌습니다. 지금 1가구 1주택자 재산세 감면 기준을 기존의 6억 원 이하에서 9억 원 이하로 상향하는 방안인 건데 이 내용은 어떻게 보시고 계신가요?

[김규정]

지금 나오고 있는 규제 완화, 실수요 대상 조치 중에서 그나마 가장 보편적으로 해당 대상도 숫자가 좀 되고 또 조세 부분에서 그렇게 민감하지 않을 수 있다라는 것 때문에 상대적으로 통과 가능성이 높은 것으로 얘기가 되고 있는데 어제 여당 내 부동산특위에서는 사실 결정이 되지 못한 것으로 알려졌죠. 그래서 지켜봐야 되기는 하는데 지금 종전 공시가격 6억 기준이면 시세로 한 9억 정도 조정, 얘기되고 있는 9억 원으로 올리면 시세 기준으로는 한 12억에서 13억 정도 되거든요.

그렇게 되면 서울, 수도권의 신축 아파트 중심으로는 최근에 30평형대들이 대부분 10억에서 15억 정도 가는 경우들이 많아졌기 때문에 그 대상까지도 포함을 하는 게 일반적이다라는 분석인 거고요. 실제로 공시가격 발표되고 나서 그 기준으로 분포도를 봤을 때 6억에서 9억 구간에 들어가는 혜택을 받을 수 있는 가구 수가 60만 가구 정도 집계가 되는 것으로.

그래서 통과가 되면 거기에 해당되시는 분들 중에서, 물론 이 중에서도 다주택자분들도 있을 테니까 실제로 수치는 조금 다르겠습니다마는 종전에 내셨던 재산세 상한 기준 같은 것들을 다 조정해봤을 때 조정이 된다면 9억 원 이하로 혜택을 받으시는 분들이 최대한 20~30만 원선 정도의 올해 재산세 감면 효과를 누리실 수 있는 상황이긴 합니다.

그래서 내시는 분들 입장에서는 사실 세금 그 정도 아끼는 것도 큰 혜택이 되실 수도 있어서 지켜보고는 있는데 이 내용 여전히 당내에서도 반대 의견이 있는 것으로 알려져서 어떻게 될지는 최종 발표까지 봐야 될 것 같고요. 여당에서 발표를 하더라도 정부하고도 수렴하는 작업이 필요하기 때문에 그렇게 빨리 결정이 되지는 못할 것 같아요.

그런데 다만 이 과세 시점이 굉장히 촉박하게 다가와 있기 때문에 저희가 6월 1일 기준으로 보유자 대상의 납세 대상이 추려져서 실제로는 내보셨으면 아시겠지만 7월하고 9월에 나눠서 보통 내시게 되잖아요. 그래서 결정이 되더라도 입법해서 소급 여부까지 결정을 해서 적용을 하기가 굉장히 시간이 촉박해서 사실은 쉽지 않아 보이는 부분도 여전히 있습니다. 그래서 지켜보시고 결정되는 사안을 꼼꼼히 살피셔야 실제로 적용 여부를 확인하실 수 있겠고요.

하나는 나이 드신 분들 중심으로 이 내용을 아예 재산세를 안 내는, 깎아주는 걸로 또 잘못 오해하시는 분들도 계시더라고요. 그건 아니고 1세대 1주택자 해당자 범위에 해당되시는 분들에 한해서 재산세를 세율을 0.05%포인트 낮춰서 조금 줄여준다는 얘기였는데 해당 내용을 자세하게 확인하실 필요가 있을 것 같습니다.

[앵커]

앞서 정부와의 협의도 필요하다고 하셨는데 재산세 같은 경우에는 집을 가진 모든 사람한테 부과되는 세금임과 동시에 어떻게 보면 해당 지자체의 재원이지 않습니까? 그래서 지방 정부, 지자체와의 협의도 필요할 것 같아요.

[김규정]

맞습니다. 그래서 서울에 25개구 여러 성명 발표나 참여 현황을 보면 모든 지자체장이 재산세율 감면 대상 확대 이걸 찬성하는 건 아닌 것으로 확인이 되더라고요. 찬성하시는 지자체도 있지만 실제로 이게 가격 하락 효과라든가 그런 거랑 확실히 연계되는 그런 부분에 대한 설명도 없거니와 또 무주택자들도 있는 상황에서 주택 보유자들에게 세율 감면을 해 주는 부분들에 대해서 중요하지 않게 생각한다는 분들도 사실 있더라고요. 그래서 이 부분은 말씀하신 것처럼 여당 내에서의 결정 또 정부와의 조율, 지자체와의 협의 과정 이런 것들이 아직 꽤 많이 남아있다고 보여집니다.

[앵커]

종부세 과세 기준 12억 원으로 높인다 이런 얘기도 있었습니다마는 일단 9억으로 유지가 될 것으로 보이는데 아무래도 부자 세금 감면이라는 비판에 직면할 우려가 있었던 거죠.

[김규정]

그렇죠. 아무래도 지금 종부세율 인상 부분이 올해 6월 1일 기준으로 강화된 세법이 처음 부과되는 셈인데 이거를 또 조정을 해서 완화 결정을 한다는 것 자체가 굉장히 부담스러운 상황이고요. 종부세 자체가 저희가 어쨌든 고가 주택을 소유한 일부 대상층에게 징벌적 과세로 만들어서 가격 안정에 도움이 되는 정책으로 그동안 쓰여온 게 사실이기 때문에 이 부분을 완화하는 것에 대해서 여당 내에서도, 그리고 안팎으로도 굉장히 논쟁이 많습니다. 그리고 시민사회에서도 불만의 목소리들도 계속 많은 상황이고 실제로 이것을 적용을 했을 때 또다시 가격 불안 요소로 작동할 수 있다라는 지적들도 저희가 무시할 수 없거든요.

왜냐하면 지금 앞서서 보신 것처럼 서울의 아파트 주간 변동률이 사실 이런 규제 완화 기대감이나 이런 거에 따라서 다시 높아지는 모습을 이미 보이고 있기 때문에 이걸 또 논쟁을 진행하는 과정도 굉장히 어려울 것으로 보여지지만 결정해서 시장 사회의 시민들의 공감과 설득을 얻어내는 게 과연 가능할 거냐, 이런 고민들이 들어요. 그런데 그러다 보면 이 부분은 시간이 남아 있기는 합니다.

6월 1일 기준으로 납세 대상이 추려지긴 하지만 실제로 납부하는 시기가 12월 15일이기 때문에 한 11월 정도까지는 시간이 남아있다라고 여당이 계속 얘기를 하고 있는 것이죠. 그런데 사실상 논쟁의 규모라든가 지금 소요되는 상황들을 보면 그렇게 쉽지 않은 과정일 것 같습니다.

[앵커]

이렇게 재산세와 종부세 같은 보유세에 대한 관심도 있지만 어떻게 보면 시장에서는 거래 물건과 관련해서는 양도세에 대해서 오히려 더 관심이 큰 것 같더라고요.

[김규정]

그런데 양도세 문제는 지금 사실상 그대로 6월 1일부터는 다주택자에 대해서 강화된 혹은 단기 보유 처분자에 대해서 강화된 단일세율이 적용되는 것으로 보셔야 될 것 같습니다. 일단 당 안팎에서도 논의가 거의 되지 못하는 것으로 알려졌고 일단은 정부에서도 다주택자에 대한 양도세 중과 부분이나 이런 것까지는 검토 대상으로 놓지 않는 식의 발언이 많이 나왔죠. 대부분 실수요자 대상의 재산세 감면이라든가 내 집 마련 대출 지원, 이런 부분으로 검토 의견이 많이 나왔었기 때문에 양도세 중과, 특히 다주택자 부분에 대해서는 변동 없이 6월 1일 적용이 되는 것으로 일단 보셔야 될 것 같습니다.

[앵커]

제가 이렇게 양도세를 여쭤봤던 게 정부에서 원래 기대했던 게 다주택자에 대한 양도세를 중과하는 게 유예가 지금 이번 달까지지 않습니까? 그런데 이렇게 한 게 유예기간에 다주택자들이 양도세 많이 내지 않기 위해서 그전에 미리 갖고 있던 물량을 시장에 내놓을 것이라고 기대를 하고 유예를 한 거지 않습니까.

그런데 지금 현재 5월달이 얼마 남지 않은 상황에서 사실상 앞서 말씀하셨던 것처럼 거래 물건이 그렇게 많이 나오지 않았어요. 그래서 애초에 정부가 생각했던 기대와는 좀 다른 방향으로 가는 것 같다라는 생각도 드는데 어떻게 보십니까?

[김규정]

말씀하신 것처럼 일단 1년간의 유예기간 자체가 무의미했다라는 분석들이 여당 내에서도 나온 것으로 얘기가 나왔습니다. 그래서 실제로 유예하는 동안 세금이 더 많아질 테니 처분을 해야 된다라는 수요자들의 전략 변화와 처분이 있을 것으로 정책 쪽에서는 기대를 했지만 사실은 1분기에 물건이 조금 나오는 듯하다가 4월에 다시 재건축에 대한 기대감, 또 보궐선거 이후에 당내 이런 정책 변화 흐름들에 따라서 세금이나 대출 규제 같은 것들이 바뀔 수 있다라는 기대감들.

그리고 내년으로 연결되는 선거 기간 동안에 기대감들이 겹치면서 사실상 세금이 좀 더 많이 나오겠지만 어떻게 달라질지 모르니 팔지 않고 그냥 버티겠다라는 전략 쪽으로 대부분 다주택자들이 돌아서면서 매물 출시나 급매물 처분 효과가 거의 나타나지 않았고요. 그러다 보니까 유예기간에도 별다른 효과가 없었는데 저희가 막연히 이걸 중과 유예를 다시 해준다는 것이 어떻게 하락 효과를 낼지도 누구도 장담 못하는 상황에서 의미가 없다라는 지적들이 좀 더 설득력을 얻고 있는 것 같습니다.

[앵커]

부동산 정책들 짚어봤고 마지막으로 미국 중앙은행 연방준비제도가 테이퍼링 논의 필요성을 건의했습니다. 자산매입 축소 논의 필요성을 처음 언급을 한 건데 금리 인상 가능성이 나오고 있는데 부동산 시장에는 어떤 영향을 미치게 될까요?

[김규정]

이 테이퍼링이 사실은 바로 긴축을 하는 건 아니고 부양했던 그런 규모를 서서히 속도를 줄이는 이런 과정이라서 당장 긴축으로 들어가고 돈을 흡수하고 이런 과정은 아니지만 장기적으로 풀어놨던 돈에 계속 풀리는 돈의 규모라든가 이런 것들이 줄어들거나 또 수반해서 상황에 따라서 금리가 조절되는 이런 것들도, 속도나 시기가 좀 앞당겨질 수 있다는 것을 예상할 수 있기 때문에 부동산 자산시장 쪽에서도 어쨌든 투자심리나 이런 것들이 변화를 겪을 가능성이 있습니다.

그런데 아직 반대 의견들도 여전히 동시에 나오고 있어서 이 부분은 지금 딱 전략을 결정하시기보다는 이후의 흐름을 지켜보실 필요가 있겠고요. 다만 이 과정에서 금리랑 물가 같은 것들이 이슈가 되는 것 중의 하나가 저희가 실수요 대상으로는 대출 규제를 조금 더 다시 부분적으로 완화해서 너무 다주택자 중심의 규제 때문에 집 사기가 어려워진 분들에 대해서는 지원을 늘려야 된다라는 최근의 이런 정책적인 변화 얘기들이 있었는데.

금리가 오르게 되면 사실은 대출 규제를 완화해 줘서 돈을 좀 더 많이 빌릴 수 있고 집을 살 수 있게 해줘도 결국 개개인의 입장에서는 금리가 높아지는 상황에서 대출 이자 상환 부담을 본인이 책임져야 되는 상황이 있거든요. 그래서 혹여 정부에서 그런 규제 완화나 지원책을 내놓더라도 본인의 자산 현황이라든가 상환 능력 같은 것들을 검증하고 그를 토대로 구매 결정을 하셔야 된다라는 원칙에는 변화가 없다는 점, 기억을 하셔야 될 것 같습니다.

[앵커]

알겠습니다. 지금까지 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 함께 부동산 관련된 이야기 나눴습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

[김규정]

감사합니다.

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