매물없는 부동산시장..전문가 6인 "하반기도 오른다"

세제완화·대출우대 카드 공급 끌어낼지 미지수
전세시장 불안 이어지면서 매매수요 확대전망

[이데일리 신수정 기자] 6월1일부터 다주택자를 겨냥한 보유세·양도소득세 등 부동산세제가 대폭 강화되는 가운데 집값 향배에 관심이 쏠리고 있다. 다만 지난 4·7 보궐선거에서 대패한 여당(더불어민주당)이 ‘실수요자 세제완화’를 추진하고 있어 시장에 어떤 변화를 유도할지 주목된다.

30일 이데일리가 부동산 전문가 6인에게 ‘향후 집값 전망’을 물어본 결과, 대부분(5명)이 올 하반기에도 주택가격은 ‘오름세’를 이어갈 것이란 의견을 냈다. 전세절벽에 지친 무주택자들이 여당발 ‘부동산 규제완화’ 수혜를 얻어 주택 매수 대열에 합류할 것이란 분석이다. 이는 집값 상승으로 나타날 수 있다는 얘기다. 다만 서울과 수도권을 제외한 지역에서는 공급상황에 따라 부동산 가격이 강보합 또는 보합세를 나타낼 수 있다고 봤다.

중위값 아파트가 집값 상승 이끌어

전문가들은 서울 및 수도권 지역의 부동산시장은 중위값(시세 6억~10억원대) 수준의 아파트 키맞추기 현상이 이어질 것이란 시각에 무게가 쏠렸다. 특히 9억원 미만의 아파트가 집값 상승세를 이을 것으로 분석했다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “상반기 서울 지역에서는 노도강(노원·도봉·강북구), 금관구(금천·관악·구로구)의 집값이 서울 집값 상승세를 이끌어 왔는데, 하반기에도 무주택자 대출규제완화 등에 따라 이러한 흐름은 더 확산될 것”이라고 예상했다. 아울러 “수도권에서도 경기·인천 지역은 신도시 개발과 교통 호재가 있는데다 6억원대 아파트가 많아 수요층이 쏠리는 경향이 있다”고 설명했다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “전월세 시장 불안으로 전세수요가 매매시장으로 넘어오면서 부동산 가격을 밀어 올릴 것으로 보인다”며 “수요는 여전한데 매물 잠김현상이 심화될 것으로 전망돼 매매가가 오르는 것은 피할 수 없을 것으로 보인다”고 분석했다.

김학렬 스마트튜브 소장은 “입주물량이 지난해보다 2만가구 이상 줄어들 것으로 집계되고 있어 공급상황은 더욱 심화할 것으로 예상된다”며 “경기도 및 인천에서는 서울로 출퇴근 하기 좋은 지역이나 GTX 교통호재가 있는 곳 위주로 매매가가 상승할 것으로 보인다”고 밝혔다.

지방도 일부 급격한 상승세를 보인 지역을 제외하고 전반적으로 완만한 상승세가 나타날 것으로 예상했다. 윤지해 수석연구원은 “지방은 작년 하반기부터 바닥을 찍고 올라가고 있으며 특히 ‘부울경’ 지역을 중심으로 미분양이 감소해 초과공급 이슈는 어느 정도 일단락 되는 분위기”라고 분석했다. 이어 “세종은 단기간 집값이 너무 올라 보합세가 나타날 수 있으며 기타 지방 역시 움직임이 크지 않지만 국소적으로 상승 움직임이 보인다”고 분석했다.

고준석 교수는 “동탄 분양의 경우 몇백 대 일로 높은 청약 열기를 나타내는 한편 대구는 미분양도 나오고 있어 지역별로 분위기가 많이 나뉘고 있다”며 “공급이 많은 지역의 경우 안정될 가능성이 크지만 전체적으로 집값을 떨어뜨릴 요인이 없는 이상 강보합이 예상된다”고 설명했다.

김학렬 소장은 “가장 높은 집값 상승세를 보였던 세종은 완만한 보합세를 보일 것으로 보이며 수요층이 대전과 계룡, 공주와 청주 등으로 옮겨가고 있어 주변 지역의 상승폭이 더욱 클 것으로 보인다”고 밝혔다.

◇LTV 규제완화, 시장 영향은

여당인 더불어민주당이 추진중인 무주택자 주택담보대출비율(LTV) 확대가 부동산 시장에 끼칠 영향에 대해선 시각이 갈렸다. 경쟁을 가속화 시킬 요인이라는 의견이 있는 반면, 대출 확대폭이 크지 않아 집값에 큰 영향을 줄 수 없다는 시각이 맞섰다.

여당은 1주택자 재산세를 6억원에서 9억원까지 0.05%포인트 감면해주고, 주택담보대출비율(LTV) 우대폭을 확대하는 한편 등록임대사업자의 매물을 유도하는 방안을 발표했다. 1주택자 양도소득세(6억→9억원) 비과세 기준 상향, 종합부동산세 상위 2%에만 부과 등 추가 방안을 앞으로 논의를 해나갈 예정이다.

송승현 도시와경제 대표는 “시장의 공급물량이 적은 상황에서 대출만 풀어주면 경쟁이 더욱 치열해지면서 집값 상승으로 이어질 수 있다”고 봤다. 아울러 “재고주택 시장에 매물이 나올 수 있도록 하는 유도책이 필요한데, 뾰족한 방법이 없어 우려스럽다”고 말했다.

반면 가격 상승에 미치는 영향은 제한적일 것이란 의견도 있다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “오는 7월부터 시작되는 총부채원리금상환비율(DSR) 차주 규제가 매년 더 엄격하게 강화되기 때문에 LTV 우대비율을 높이더라도 대출 확대폭이 크지 않아 시장 영향은 미미할 것”이라고 설명했다. 최황수 교수도 “LTV를 완화해도 대출가능액이 많지 않아 자기현금없이는 집을 사기 쉽지 않다”면서 “집값 상승세가 계속되는 상황이라 젊은세대의 자금조달여력은 여전히 충분치 않다”고 분석했다.

신수정 (sjsj@edaily.co.kr)