[사설] 與 '누구나집', 임대 후 분양 성공모델 만들어보라

송영길 더불어민주당 대표가 “주택 문제를 일거에 해결할 혁명적 구상”이라던 ‘누구나집’ 프로젝트가 가동되는 모양이다. 민주당 부동산특별위원회는 누구나집 시범사업 부지로 의왕 초평, 파주 운정 등 6개 지역을 선정하는 것을 골자로 한 ‘수도권 주택 공급방안’을 10일 발표했다. 누구나집은 무주택자가 집값의 6~16%를 내고 10년간 거주한 경우 초기 분양가에 매수할 권리를 가진다. 임차료는 시세의 80~85% 수준이다. 집값 상승 시 대부분의 이익이 임차인에게 돌아가 ‘주거판 이익공유제 모델’로도 불린다. 민주당은 공공부지에 짓는 1만785가구를 내년 초부터 공급할 계획이다.

누구나집의 기본 사업구조인 임대 후 분양은 새롭지 않다. LH가 5년과 10년짜리 공공임대를 도입한지 오래고 2015년 박근혜 정부 때 선보인 기업형 주택임대(뉴스테이)도 있다. 그러나 LH 공공임대는 판교 신도시 10년 임대아파트 분쟁에서 보듯 시세가 급등할 경우 임차인이 분양전환가를 감당하기 어렵다는 게 문제다. 뉴스테이는 비싼 임대료에 시세차익 모두를 사업자가 차지하는 구조여서 무주택자의 외면을 받았다. 누구나집은 10년을 살면 최초 분양가로 내 집을 가질 수 있다는 게 최대장점이다. 사업자는 10% 정도의 적정 개발이익만 가져간다.

누구나집은 최근 수년간 다락같이 오른 집값에 절망한 무주택 서민에겐 ‘희망의 빛’이다. 그러나 또 하나의 희망고문이 되지 않으려면 넘어서야 할 과제도 많다. 우선 건설기간을 포함해 13년 뒤 분양할 아파트 가격을 지금 얼마로 책정한다는 게 쉬운 일이 아니다. 임차인과 사업자 간 분쟁요인이 될 수 있다. 복잡하고 과도한 대출구조로 집값 하락 시 깡통주택이 될 수 있다는 것도 리스크다. 임차인이 부담하는 집값의 6~16% 외에 남은 집값의 50%는 임차인들이 특수목적법인(SPC) 명의로 장기주택담보대출을 받아 조달하고, 10%는 시행사·시공사 투자, 10%는 임대사업자 개발이익 재투자, 나머지 14~24%는 임차인이 전세보증금 담보대출을 받아 충당하는 방식은 부동산경기가 좋아야 작동하는 구조다. 금리상승 시 위험부담이 가중된다.

민간 사업자의 참여를 촉진할 수 있는 인센티브도 더 필요하다. 특히 분양대금을 미리 받는 일반 아파트 사업과는 달리 ‘누구나집’ 사업 참여업체는 건설자금 대부분을 자체 조달해야 하는 어려움이 있다. 분양전환 시점에 집값이 떨어져 임차인이 분양전환을 하지 않으면 손실은 고스란히 사업자와 공공이 떠안게 된다. 이런 시장의 우려를 참작해 성공적 사업모델을 만든다면 송 대표의 말대로 주택정책의 새로운 이정표가 될 것이다.

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