현금청산자의 부동산 인도보다 조합의 주거이전비 지급이 먼저

‘도시 및 주거환경정비법’을 적용받는 재개발사업에서는 개인적인 사정이나 법률상 규제에 따라 입주권이 아닌 현금청산을 받아야 하는 조합원 또는 토지 등 소유자들이 생기기 마련이다.

재개발사업구역 내에서 거주하다 분양 신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않은 조합원은 현금청산자로 분류된다. 현금청산자는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 따른 토지 수용으로 부동산 소유권을 상실한다. 재개발 조합은 수용재결로 현금청산자의 부동산 소유권을 취득했으므로 현금 청산자의 건물에 대해 인도 청구를 한다. 보통 재개발 조합은 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 따른 수용재결 절차에 따라 청산 대상인 부동산에 대한 보상금을 지급한다.

재개발 조합이 현금청산자에 대한 손실보상을 완료했다고 주장하며 현금청산자를 대상으로 부동산 인도청구 소송을 제기해 왔다. 이에 대해 현금청산자는 나름의 이유 있는 항변을 해왔다. ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에는 수용재결에 따른 보상금뿐만 아니라 주거이전비, 이사비 등을 지급받게 돼 있다. 주거이전비 등을 지급받기 전에 부동산을 인도해줄 수 없다는 항변인 것이다.

사실 헌법재판소에서는 2015년에 이미 “현금청산 대상자에게 부담하는 이주정착금, 주거이전비 및 이사비의 보상도 그 지급 목적이나 금원의 성격에도 불구하고 도시정비법에 의해 준용되는 공익사업법에서 명문으로 규정한 손실보상에 해당한다. 따라서 사용·수익 정지 이전에 완료될 것을 요구하는 도시정비법 및 공익사업법에 따른 손실보상에 해당한다고 봐야 한다”고 결정한 바 있다.

그동안 재개발 조합은 보통 현금청산자에 대한 수용절차에서 손실보상금을 공탁하고 부동산의 소유권을 취득한 다음 부동산 인도청구를 했다. 법원은 토지보상법 제43조, 제45조에 따라 현금청산자가 재개발 조합에 부동산을 인도해줘야 한다고 판결해 왔다. 재개발사업에서 조합이 현금청산자로부터 부동산을 인도받은 후에야 주거이전비를 지급하는 것이 관행이었다. 그런데 현금청산자에 대한 수용재결 절차에서 주거이전비가 다루어지지 않는 경우 청산자는 주거이전비를 받지 못한 상황에서 이사를 준비해야만 하고 오랜 기간 거주했던 지역을 떠나야 하는 상황에 처할 수밖에 없었다.

그동안 재개발 사업에 따른 수많은 부동산 인도청구 소송에서 현금청산자에게 주거이전비 등의 지급이 선행돼야 하는지에 관한 대립이 첨예했다. 여러 지방법원들은 이 주거이전비의 지급 시기에 대해 서로 상반된 판결을 선고해 왔다. 지난달 30일 대법원에서 이에 대한 입장을 정리했다.

대법원은 “주거이전비 등의 지급 대상자는 재개발 조합이 현금청산자에게 협의나 재결 절차 등에 의해 결정된 주거이전비 등을 지급해야 ‘도시 및 주거환경정비법’에서 규정한 소실보상이 완료됐다고 할 수 있다”고 판시했다. 결국 수용재결 절차에서 주거이전비에 대해 판단을 하지 않은 채 부동산에 대한 보상금을 공탁한 것만으로는 청산자에 대한 손실보상이 완료되지 않았다는 얘기다. 따라서 재개발 조합이 현금청산자에게 부동산의 인도를 구하기 위해서는 부동산에 대한 손실보상금뿐만 아니라 주거이전비도 지급해야 한다는 법리가 확립된 것이다.

이제 현금청산자는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 따라 재개발 조합에 부동산을 인도해 주기 전에 이주정착금, 주거이전비, 가재도구 등 운반에 필요한 비용인 이사비의 보상을 지급받을 수 있다. 이러한 손실보상 완료 전에 부동산을 인도해줄 의무를 덜게 됐다는 얘기다.

고형석 < 법무법인 센트로 변호사 >

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