서울 아파트 '입주 절벽'.. 2년 후 3분의 1로 줄어든다

부동산 빅데이터 민간 물량 분석

올해 연간 기준으로 서울에서 새로 입주하는 아파트 물량이 작년의 절반 수준에 불과하고, 2022~23년 입주 예정인 아파트 물량은 올해보다도 30~40% 더 적을 것으로 나타났다. 작년 7월 말 계약갱신청구권(2+2년)과 전·월세 상한제를 담은 주택임대차법 시행 후 ‘전세대란’이 극심한 상황에서 전셋집 공급의 숨통을 틔울 수 있는 새 아파트 입주마저 대폭 줄어들면서 무주택 세입자의 주거 불안이 더 커질 것이란 우려가 나온다. 부동산 전문가들은 “문재인 정부 출범 초기 ‘주택 공급은 충분하다’며 쏟아낸 각종 규제가 서울의 ‘입주 절벽’을 부추겼다”고 지적하고 있다.

향후 2년간 서울 구별 아파트 입주 물량

◇2023년까지 연간 입주 물량, 작년의 37% 수준

26일 부동산 빅데이터 기업 ‘아실’ 집계에 따르면, 서울 아파트 입주는 지난해 3만9320가구에서 올해 1만9343가구로 줄어들 전망이다. 내년(1만3132가구)과 후년(1만1723가구)에도 연간 입주 물량이 2만 가구에도 못 미친다. 2021~23년 3년간 연간 평균 입주 아파트가 1만4700가구 수준으로 작년 입주 물량의 37% 수준에 불과하다. 이 수치는 입주 시점을 확정한 민간 아파트만 집계한 것으로, 후분양 아파트나 공공주택은 포함되지 않는다.

서울 25구(區) 중 관악, 구로, 금천, 도봉, 성동 등 5곳은 2023년까지 새로 입주하는 민간 아파트가 한 채도 없다. 강동, 강북 등 9구는 2023년까지 입주 물량을 모두 더해도 1000가구가 되지 않는다. 강남(7178가구), 동대문(4093가구), 은평(3657가구), 송파(3520가구) 등은 상대적으로 입주 물량이 많은 편이다.

하지만 강남·송파 등 인기 주거지에서 전셋집이 충분히 나올지는 미지수다. 1주택자 양도소득세 감면에 적용되는 실거주 요건이 강화된 탓에 세를 주는 대신 직접 입주하는 집주인이 많아졌기 때문이다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “과거엔 대단지 아파트 입주가 진행되면 전세 매물이 쌓이면서 저렴한 전셋집도 많이 나왔는데, 최근에는 실거주 규제 때문에 그런 분위기가 사라졌다”고 말했다.

◇입주 절벽·전세난만 부추긴 규제

전문가들은 문재인 정부가 출범 초기 주택 공급을 규제하는 정책을 편 것이 최근의 ‘입주 절벽’으로 이어졌다고 지적한다. 2011년부터 2017년까지 서울 아파트 인허가 물량은 연평균 4만3683가구였지만, 현 정부 부동산 정책이 본격적으로 시작된 2018년부터 작년까지 3년간 인허가는 평균 3만3157가구로 줄었다.

부동산 업계에서는 서울 주택 공급을 줄인 대표적 규제로 2018년부터 시행된 ‘재건축 초과이익 환수제’를 꼽는다. 재건축으로 인한 시세 차익이 적정 수준을 넘으면, 초과분의 최대 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 주변 시세에 비해 턱없이 낮은 분양가를 강요하는 분양가 규제도 재건축·재개발 사업의 수익성을 악화시켜 주택 공급을 가로막는 규제로 지목된다. 한 부동산 전문가는 “서울에서 가장 효과적인 주택 공급책은 재건축인데, 초과이익 환수제 시행으로 대다수 단지에서 사업 진척이 늦어졌다”고 말했다.

누적된 공급 규제로 인한 아파트 입주 급감에 지난해 주택임대차법의 충격까지 더해지면서 KB국민은행이 집계한 7월 서울 아파트 전셋값은 1년 전보다 18% 급등했다. 전셋값이 매매가격까지 밀어올리면서 서울에서는 전용면적 60㎡ 이하 소형 아파트의 평균가격이 사상 처음으로 8억원을 돌파했다. 전국 아파트 중위가격도 5억원을 넘어섰다.

심교언 건국대 교수는 “지금 서울 집값은 언제 떨어져도 이상할 것이 없는 과열 국면인데, 반시장적 규제로 전셋값이 급등하면서 과열된 집값을 더 밀어올리고 있다”며 “지금 재건축·재개발 규제를 푼다고 단기간에 입주 가능한 아파트가 늘어나기는 어려운 만큼, 임대차법이라도 하루빨리 폐지해야 한다”고 말했다.