[일문일답]"비아파트 규제 완화해도, 아파트 수요 대체할 정돈 아니다"

국토부, 분양가 규제 개선으로 인한 분양가 상승 예측에도 "아직 예단하기는.."

박종민 기자

도심 내 대안 주거 공급을 위해 '도시형 생활주택'의 면적과 방 개수를 늘리고, 전용 120㎡ 오피스텔까지 바닥난방을 허용하는 등 건축 규제가 개선된다.

또, 분양가 관리와 관련해, HUG(주택도시보증공사)와 지자체의 심사 기준이 구체화하거나 세부 공개된다.

국토교통부 김영한 주택정책관은 15일 이러한 도시형 생활주택 등 규제 완화와 관련해 "아파트 공급을 대체하는 수준까지 갈 것으로 보는 것은 지나치다"는 한편 "워낙 공급이 부족했던 만큼 시장 안정에 효과가 있을 것"이라고 답했다.

분양가 상한제와 HUG의 고분양가 관리제도 개선 등 분양가 규제 개선으로 인한 분양가격 상승 가능성에 대해서는 "현재로서는 예단하기 어렵다"는 한편 이러한 개선 목적이 "심사 기준에 일관성을 부여해 현장의 사업 진행을 매끄럽게 하기 위한 것"이라고 선을 그었다.

다음은 김 정책관과의 일문일답.

-(도시형 생활주택 등에 대해) 단기간 1~2인 가구 주택 공급을 늘리겠다는 취지는 이해 가지만, 다양한 부작용이 있을 것 같다, 청약통장이나 분양가 등 각종 규제를 받지 않던 상품인데 형평성 문제나 난개발에 대한 대책은 있나.
 =도시형 생활주택의 경우 분양가 상한제나 여러 규제들이 적용되지 않지만, 지금도 여러 경직적인 건축 규제 등으로 수요도, 인허가도, 공급도 줄고 있는 상황이다. 이번에 규제를 완화한다고 해서 난개발 수준까지 공급이 크게 늘어 아파트 공급을 대체하는 수준까지 갈 것으로 보는 것은 지나친 측면이 있다. 입지 규제에 대해서는 특별히 완화한 것이 없고, 공간 구성을 다양화해서 60㎡까지 상향하는 세대 수를 1/3 이하로 제한하도록 하는 안전장치를 뒀기 때문에 그런 부분들은 염려하시지 않아도 될 것 같다.

-지금도 주거용 오피스텔 집주인들이 탈세 목적으로 세입자에게 전입신고를 못 하게 하는 등 편법이 많은데, 세입자 보호가 힘들 수 있다. 대안이나 대책은.
 = 여러 차례 언론 보도가 있었고, 세무당국에서도 명백한 위법이자 탈세 행위로 중점 점검하고 있는 것으로 안다. 지자체 차원에서도 중점 단속을 하고 있기 때문에 신속히 근절되도록 관계기관과 협의를 강화해 나가겠다.

-단기공급대책이나 또는 전세대책의 성격이 있는 것으로 이해하는 게 맞는지. 아파트 전세 수요를 비아파트 3~4인 가구 공급을 확대하는 것으로 어느 정도 흡수할 수 있다고 보시는지.
=오피스텔과 도시형 생활주택은 단지형 아파트에 비해 공급 속도가 상당히 빠르기 때문에 단기에 공급을 확충하는 효과도 있을 것이고, 전세시장 안정에도 많은 보탬이 될 것으로 보인다. 얼마나 아파트 전세를 흡수할 것인가, 구체적인 물량을 제시하기에는 성급하지만 매매, 전세시장 안정에 고르게 긍정적인 효과를 미칠 것으로 보인다.

-주택법상 주택건설 사업에 대해서 통합심의를 의무 시행하겠다고 한 것인데, 혹시 주거정비법상 재건축·재개발 사업에 대해서도 통합심의를 의무화하거나 활성화하는 방안을 혹시 검토 중인가.
=일반적인 정비사업장의 통합심의를 의무화하는 문제는 아직까진 검토하지 않고 있다.

-분양가 상한제 적용을 받지 않는 오피스텔은 최근 인근 아파트보다 평당 가격이 높은 고분양가 분양을 하는데도 이상과열 조짐이 있다, 서울과 수도권의 전매 가능한 오피스텔은 청약 경쟁률도 굉장히 높은데, 규제 완화는 시행업자의 배를 불리는 꼴이 될 수도 있지 않나. 거래 시에 양도세 포탈을 위한 각종 편법이 판칠 가능성이 농후하고 실제 많을 것으로 보인다. 200호 이하의 오피스텔에서는 이런 이상과열을 일단 진정시키는 게 우선순위 아닐까.
 =이번 오피스텔 규제 완화는 바닥난방 허용 면적을 85㎡에서 120㎡까지 확대하는 것이다. 실사용 면적 수준으로 봤을 때 3~4인 가구가 가장 선호하는 타입이 85㎡인데 아파트 85㎡에 비해서 오피스텔의 실사용 면적이 협소한 현실을 감안해 120㎡까지 완화한 것이다. 3~4인 가구도 아파트 못지않은 주거환경에서 거주할 수 있도록 하겠다는 취지다. 지금 오피스텔 과열은 수요에 비해 여러 규제 때문에 그간 충분히 공급되지 못한 측면이 있다. 상당한 물량이 이번 조치를 통해 나오면 시장 안정에 도움이 될 것이다. 오피스텔은 세제 측면에서는 주택과 동일하게 간주해서 과세가 된다. 투기 방지 장치는 마찬가지로 작동해 나갈 것으로 예상한다.

-분양가 상한제 심사기준을 구체화하면 기존 대비 분양가가 얼마나 올라가는지, 올라가는 것을 전제로 하는 게 아니라면 지구나 상황에 따라 내려갈 수도 있는 건지.
 =지자체별로 다르게 적용돼 업계에 혼선을 주고 사업계획 마련에 지장을 주는 부분을 중점적으로 개선하는 것이지, 분양가를 높이는 방향은 아니다. 그래서 분양가가 얼마나 올라가느냐는 질문에는 지금 단계에서는 답변이 어려울 것 같다. 합리성을 제고하면 업계 입장에서는 예측 가능성도 높아지고 사업계획도 더 엄밀하게 수립할 수 있어 공급 제고 효과는 확실히 있을 것으로 기대한다.

-분양가 심사 과정에서 지자체의 과도한 재량 축소, 예측 가능성 제고를 위해 분양가 심의기준을 구체화한다는 부분이 있다. 서울 서초구 래미안 원베일리 사례처럼 지자체가 예상보다 높은 분양가를 허용해 주는 것을 막는 또 하나의 규제가 될 가능성은 없을까. 또, 심의 기준을 구체화하면 강동구 둔촌주공아파트처럼 분양을 미루는 단지의 분양이 앞당겨질 수 있다고 보시는지.
=이번 개선 방안은 특정 단지를 염두에 둔 것이 아니라, 여러 지자체에서 일관된 기준이 적용되지 못해 업계에서 분양 사업을 추진하는 과정에서 혼선이 빚어지는 현실을 개선하기 위한 것이다. 개별 지자체에서 비용을 인정해 주지 않는 것도 문제겠고, 특별한 근거 없이 높은 분양가로 심사를 하는 것도 재량권 남용으로 보인다. 이를 예방하고 합리적인 기준을 제시하기 위해 가이드라인을 전문 연구기관과 함께 만들겠다. 특정 단지에 유불리는 저희가 아직 세밀한 실태 파악, 전문기관의 의견 수렴 전 단계이기 때문에 예단하기 어렵다.

-분양가 관리 관련 제도 개편을 '상이한 기준' 해결에만 중점을 두고 말씀하셨는데, 분양가 상한제에 대한 (변화) 신호가 될 수도 있다. 비용을 인정해 주겠다는 취지가 있는 것인지, 그런 의지를 가지고 가이드라인을 만들고 계신 것인지, 아니면 그러한 상이한 기준을 통일하려는 목적뿐인지.
=원론적인 답변을 계속 드려 죄송하지만 분양가 상한제와 고분양가 관리제도를 개선해 분양가를 올리겠다는 목적이 아니라는 점을 분명히 말씀을 드린다. 분양가 상한제와 고분양가 관리제도는 본연의 취지를 지켜야 한다는 것이 기본적인 입장이다. 이번 개선은 지자체별로 일관성 있게 기준이 제시되지 않아 업계의 예측 가능성을 침해하는 부분을 개선하자는 것이다. 다만 분양가 상한제와 고분양가 심사제도에 대해 업계에서 여러 의견을 제시해 주셨기 때문에 앞으로도 계속 의견 수렴을 하고, 또 개선이 필요하다고 판단되는 부분은 지속적으로 검토하겠다.

-이번 심사 매뉴얼 개선안 중 가산비 관련한 항목이 들어갈 텐데, 택지비 가산비도 있을 수 있겠다. 또, 한국부동산원의 택지비 심사도 그 대상에 들어가나.
=부동산원의 택지비 심사까지 포함해서 검토할 계획은 없다.

-상한제 심의위원들의 독립성도 상당히 문제로 지적된다. 지자체장의 관여도가 높은 것도 사실이다. 심의위원 구성 등에 대해서도 개선방안을 마련 중이신지.
=그렇기 때문에라도 더욱 일관성 있게 적용될 가이드라인이 마련돼야 한다. 지금은 어떤 항목을 어느 정도 범위에서 인정하는 것이 합리적인가에 대한 가이드라인을 전문기관과 심도 있게 검토하는 데 초점을 맞춰야 할 것 같다. 심사위원 구성 등까지는 현재로서는 검토할 계획이 구체적으로는 없다.

-분양가 제도와 관련해서는 비일관적인 기준을 통일하는 것뿐인가.
=예측 가능성이나 투명성을 높이고 공급하고자 하는 주택의 가치를 객관적으로 평가해서 사업자들의 불확실성을 없애주는 것은 분명히 공급 속도 제고에 큰 효과를 미치리라고 본다. 고분양가 심사는 브랜드 가치, 입지 여건에 적합한 준거를 가지고 심사를 받게 되면 사업자 이견이나 분양 절차 지연이 확실히 예방될 것으로 보인다. 특히, 수도권 외곽이나 지방과 같이 여태까지 주택공급이 활발하게 이루어지지 않았던 지역은 수혜를 볼 수 있을 것으로 예측된다.

-HUG의 고분양가 관리 개선 방식 내용을 보면, 결국 분양가가 소폭이나마 올라갈 수 있다고 보는 게 합리적이지 않은지.
=HUG가 제시한 기본적인 방향만을 저희가 인용해서 말씀드리는 것이고, 구체적으로 어떻게 적용할지는 HUG가 세부적인 기준을 만들어서 이번달 말 발표를 계획한다. 지금 기본적인 골격과 뼈대를 가지고 어느 지역에서 분양가가 상승하는 효과가 있을 것이라고 말씀드리기는 좀 어렵다. HUG의 세부적인 발표를 기다려주셨으면 한다.

-분양가 상한제가 개편될 것이라는 기대, 공시가격 상승에 따른 분양가 상승 기대 등으로 서울 상당수 정비구역의 분양이 지연되고 있다. 해결 방안이 있으신지.
=정비사업의 분양 지연 문제는 분양가에 대한 이견 때문인 사업장도 있지만, 모두 다 분양가가 원인이라고 판단해 접근하면 안 된다. 다만, 서울시장님께서도 분양가 상한제 개선에 대한 필요성을 언급하시는 등을 저희도 다 파악하고 있기 때문에 앞으로도 서울시와 긴밀하게 협의해 나갈 것이다.

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