45% 폭등했던 세종시 집값, 4달 연속 하락.. 버블 붕괴 전조?

전세가도 4달 연속하락, 지나친 집값 상승이 가장 큰 악재
올해 입주 물량도 급증, 하락 압력 커져
서울 수도권 집값 미래 보여주는 나침반될까?

지난해 아파트 값이 44.93% 상승, 전국 상승률 1위를 기록했던 세종시 주택시장의 침체가 심상치 않다. ‘부동산원’의 아파트 매매가 변동률 조사에서 6월(-0.15%). 7월(-0.21%) 8월(-0.29%) 등 3달 연속 하락했다. 9월 들어서도 주간 단위 조사에서 내림세를 이어가고 있어 4달 연속 하락이 확실시 된다.

수도권 아파트 매매가격은 2006년말 이후 최대 상승률을 기록하는 등 ‘문재인 정부 제2차 집값 대폭등’이라는 말이 나올 정도로 과열되고 있다. 지난해 ‘미친 집값’을 주도했던 세종시의 반전은 무엇을 의미하는 것일까. 세종시의 매매가 하락은 지나치게 오른 집값은 결국 조정을 받는다는 이른바 ‘부동산 시장의 법칙’을 반영한 것으로, 이상 과열된 서울 등 수도권 집값의 미래를 보여주는 것 아니냐는 주장도 나온다.

◇집값 급등이 최대 악재

세종시에서는고점 대비 2억~3억원 하락한 매물도 거래되고 있다. 세종시 A 아파트 38평형은 지난 3월 11억9500만원에 거래됐으나 7월에 8억7000만원에 거래됐다. 세종시 B 아파트 35평형은 1월에 10억2500만원에 거래됐으나 지난 5월 7억원에 계약이 체결됐다.

세종시는 지난해 여당에서 국회이전 등 행정수도이전 논의를 본격화하면서 집값이 폭등했다. 지난 한해에만 집값이 45% 폭등하면서 세종의 주택구매부담지수는 135.7로, 서울(166.2)에 이어 전국 2위를 기록했다. 세종시는 신축 아파트의 비율이 높지만, 인근 대전(66.4)과 비교해 지나치게 소득대비 가격이 높다. 주택구매부담지수는 중간 소득 가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 사는 경우 상환 부담을 나타내는 지수다. 지수가 100일 때는 매달 소득의 25%를 주택구매 담보대출 원리금 상환에 쓴다는 의미로, 숫자가 커질수록 부담도 늘어난다.

한국주택금융공사에 따르면 PIR(소득대비 집값 비율, 4월 기준)이 10.45로 , 대전(7.21)은 물론 서울(9.05) 인천(7.55)보다 높다. 행정수도이전에 대한 기대감으로 가수요가 유입되면서 지나치게 가파르게 오른 집값 자체가 하락 요인이 되고 있다는 분석이다.

지난해 집값 상승률 1위를 기록했던 세종시의 매매가가 4달 연속하락세를 보이고 있다. 작년 집값이 폭등한데다 입주물량까지 급증하면서 가격이 조정을 받고 있다는 분석이 나온다. 사진은 세종시/뉴시스

◇전세도 4달 연속 내림세, 공급폭탄 영향

세종시의 집값 하락은 올해 입주 물량이 증가한 것도 원인이다. ‘부동산114’에 따르면 세종 아파트 입주 물량은 지난해 5655가구에서 올해 7668가구로 증가한다. 정부가 지난달 30일 2·4 대책의 후속 조치로 연기면에 6000가구, 조치원읍에 7000가구 규모의 신규 공공택지를 조성하겠다고 발표, 앞으로도 공급 물량이 증가할 전망이다.

매매가뿐만 아니라 전세도 내림세를 보이고 있다. 부동산원 조사에서 5월(-0.19%) 6월(-0.41%) 7월(-0.31%), 8월(-0.14%) 등 4달 연속 내림세다. 부동산원에 따르면 7월 기준으로 매매가에서 전세가가 차지하는 비율을 뜻하는 전세가율도 세종의 과열을 보여준다. 세종이 47.9%로, 전국(69.8%)과 대전(71.3%)은 물론 집값이 비싼 서울(57.6%) 보다 낮다. 실제 10억원하는 아파트의 전세가격이 3억~4억 정도하는 사례도 많다. 전세가율이 지나치게 낮다는 것은 그만큼, 주택가격이 고평가됐다는 의미일 수 있다.

최근 국회의사당 분원 설치를 골자로 한 국회법 개정안이 국회 운영위원회를 통과했다. 민주당 대선 후보들이 국회이전 등 행정수도 공약을 경쟁적으로 내거는 등 호재가 있지만, 침체 분위기는 좀처럼 바뀌지 않고 있다.

조정을 거쳐서 반등할 것이라는 전망이 없는 것은 아니다. 1억원 이상 가격이 내려간 아파트들은 주로 지난 2011년과 2012년에 입주가 이루어져 다른 아파트보다 비교적 오래된 아파트이다. 입지별, 단지별 가격 차별화 현상이지 전반적인 내림세로 이어지지는 않을 것이라는 낙관론도 나온다.